一、城中村改造什么時(shí)候開(kāi)始實(shí)施,城中村改造村集體表決新規(guī)：到會(huì)村民80%以上同意才能啟動(dòng)

2022年及未來(lái)幾年的拆遷領(lǐng)域?qū)⒂伞皟神{馬車(chē)”帶動(dòng)，一是因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要啟動(dòng)的征地項(xiàng)目，二是因城市更新、新農(nóng)村建設(shè)需要而帶來(lái)的城中村、舊村改造項(xiàng)目。前者屬于國(guó)家征收，后者則是典型的開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)合意下的協(xié)議搬遷。
      近日，廣州市黃埔區(qū)《舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項(xiàng)表決實(shí)施指引》發(fā)布，有效期3年。這一全新《表決指引》在2021年廣州市級(jí)指引的基礎(chǔ)上做了細(xì)化規(guī)范，適當(dāng)提高了啟動(dòng)改造的決策門(mén)檻。
      就帶農(nóng)民朋友們看看新規(guī)下在“要不要改造”這一關(guān)鍵性決策上要注意些什么。
      總體而言，城中村、舊村改造相較于集體土地征收項(xiàng)目更突出“村民自治”而不是行政強(qiáng)制。它的決策表決門(mén)檻的設(shè)定要比征收集體土地寬松、靈活許多，目的就在于“順利推進(jìn)”城中村改造。
      2022年9月1日剛剛施行的南京市征收補(bǔ)償安置新規(guī)中將征地報(bào)批的簽約門(mén)檻設(shè)定為不低于90%，這是一個(gè)相當(dāng)高的比例。而廣州市黃埔區(qū)的舊村改造門(mén)檻，在適度提升后仍要比征地項(xiàng)目低得多。
【舊村改造需“四議兩公開(kāi)”】
      城中村、舊村改造項(xiàng)目顯然牽涉農(nóng)民的重大居住、財(cái)產(chǎn)權(quán)益，屬于無(wú)疑問(wèn)的重大決策事項(xiàng)。廣州市黃埔區(qū)在最新的《表決指引》中明確指出其應(yīng)適用“四議兩公開(kāi)”程序。
      帶各位農(nóng)民朋友們復(fù)習(xí)一下這個(gè)村民自治中的重要概念:“四議”是指村黨支部會(huì)提議、村“兩委”會(huì)商議、黨員大會(huì)審議、村民代表會(huì)議或村民會(huì)議決議;“兩公開(kāi)”是指決議公開(kāi)、實(shí)施結(jié)果公開(kāi)。
      也就是說(shuō)，舊村改造究竟實(shí)施與否，村里的黨員應(yīng)當(dāng)在黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下全面知曉并首先進(jìn)行研究討論，而后保障全體村民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)落到實(shí)處。決策的全過(guò)程不涉密，應(yīng)當(dāng)毫無(wú)保留地向村民公開(kāi)，接受群眾的監(jiān)督。
      換言之，那種在咨詢(xún)中堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)自己對(duì)拆遷行為的來(lái)龍去脈毫不知情就被“逼簽”的情形，要么是被拆遷人自己不重視、疏忽了，要么就是村級(jí)組織沒(méi)有履行其應(yīng)盡的職責(zé)。
【改造與否至少到會(huì)村民80%以上同意】
      2021年廣州市的市級(jí)指引中只是規(guī)定，城中村改造意愿(主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等內(nèi)容)，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以按照以下二種方式之一進(jìn)行表決:
      (一)由村集體經(jīng)濟(jì)組織召開(kāi)成員大會(huì)進(jìn)行表決;
      (二)由村集體經(jīng)濟(jì)組織召開(kāi)成員代表會(huì)議進(jìn)行表決。
      也就是說(shuō)，能否表決通過(guò)并啟動(dòng)改造項(xiàng)目的門(mén)檻和村集體經(jīng)濟(jì)組織日常的表決要求是相同的，到會(huì)人員過(guò)半數(shù)同意即可通過(guò)，到會(huì)人數(shù)則與《村民委員會(huì)組織法》第22條規(guī)定的“全體成員過(guò)半數(shù)”或者“2/3以上的戶(hù)的代表”為標(biāo)準(zhǔn)。
      但在8月30日發(fā)布的廣州市黃埔區(qū)《表決指引》中，則為此設(shè)立了略高的門(mén)檻:
      關(guān)于舊村改造意愿的表決事項(xiàng)。若村集體經(jīng)濟(jì)組織召開(kāi)成員大會(huì)表決，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的80%以上通過(guò)。
      顯然，新規(guī)更加注重對(duì)村民意愿的尊重和保障，設(shè)置較高的表決通過(guò)比例也能在項(xiàng)目啟動(dòng)前凝聚更多共識(shí)，為推進(jìn)中可能遭遇的意見(jiàn)不一致提前排除障礙。
      需要注意的是，《表決指引》中所涉及的絕不僅有這一次事關(guān)改造意愿的表決，在具體推進(jìn)中還會(huì)涉及多次表決。黃埔區(qū)規(guī)定項(xiàng)目實(shí)施方案也要經(jīng)到會(huì)人員的80%以上通過(guò)。
      這一規(guī)定是與廣州市級(jí)規(guī)定承接的，廣州市的《指引》中明確，拆遷補(bǔ)償安置方案需經(jīng)被拆遷安置的村民(含村改居后的居民)和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80%以上表決通過(guò)。
      最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，城中村、舊村改造不同于集體土地征收，是典型的“我要拆”而非“要我拆”。區(qū)級(jí)新規(guī)的出臺(tái)標(biāo)志著一度暫緩的改造搬遷項(xiàng)目又按下了重啟鍵，舊村改造將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)迎來(lái)一波新的高潮。
      對(duì)于農(nóng)民而言，舊村改造就是一次又一次會(huì)議、一次又一次表決推動(dòng)的，大家一定要對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)的表決決議程序有所掌握和了解，積極參與每一次會(huì)議、討論和表決，就自己的利益關(guān)切毫無(wú)保留地發(fā)表意見(jiàn)。最終拆得究竟合適還是不合適，和政府部門(mén)沒(méi)多大關(guān)系，而是我們自己和開(kāi)發(fā)商協(xié)商談判的結(jié)果。
      而在這一過(guò)程中，村“兩委”一定要起到正面、積極的作用，幫助不怎么懂法也不怎么善于談判的村民把工作做細(xì)做扎實(shí)，帶頭保障每一位村民的合法權(quán)益，杜絕違法“幫拆”“收回集體土地使用權(quán)”等亂象發(fā)生。
      被拆遷村民如果始終不明白該怎樣參與和監(jiān)督，也可及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，在律師的介入指導(dǎo)下把每一步做的更專(zhuān)業(yè)、精準(zhǔn)，從而在補(bǔ)償安置方案這一直接關(guān)系到村民切身利益的環(huán)節(jié)中掌握主動(dòng)，爭(zhēng)取到補(bǔ)償安置利益與開(kāi)發(fā)商改造成本的最優(yōu)解。

二、多少村民提議,應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議

法律分析：村民會(huì)議需要有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提議才可召開(kāi)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》

第二十一條 村民會(huì)議由本村十八周歲以上的村民組成。村民會(huì)議由村民委員會(huì)召集。有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提議，應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議。召集村民會(huì)議，應(yīng)當(dāng)提前十天通知村民。

第二十二條 召開(kāi)村民會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有本村十八周歲以上村民的過(guò)半數(shù)，或者本村三分之二以上的戶(hù)的代表參加，村民會(huì)議所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。法律對(duì)召開(kāi)村民會(huì)議及作出決定另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。召開(kāi)村民會(huì)議，根據(jù)需要可以邀請(qǐng)駐本村的企業(yè)、事業(yè)單位和群眾組織派代表列席。

三、村民代表會(huì)議決定違法有效嗎

法律分析：只要個(gè)人的利益受到不法侵害就可以提出訴訟。不管這個(gè)不法侵害是來(lái)自個(gè)人的，還是來(lái)自某一單位或某一組織的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)憲法》 第十三條 公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

四、村集體需要百分幾同意才有效

法律分析：農(nóng)村集體土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，需要2/3以上村民簽署同意書(shū)才可以辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方必須是具備完全民事行為能力的自然人，并且有自愿流轉(zhuǎn)土地的意愿，流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》

第二十四條 涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理： （一）本村享受誤工補(bǔ)貼的人員及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)； （二）從村集體經(jīng)濟(jì)所得收益的使用； （三）本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設(shè)承包方案； （四）土地承包經(jīng)營(yíng)方案； （五）村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案； （六）宅基地的使用方案； （七）征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案； （八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)； （九）村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。村民會(huì)議可以授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二十五條 人數(shù)較多或者居住分散的村，可以設(shè)立村民代表會(huì)議，討論決定村民會(huì)議授權(quán)的事項(xiàng)。村民代表會(huì)議由村民委員會(huì)成員和村民代表組成，村民代表應(yīng)當(dāng)占村民代表會(huì)議組成人員的五分之四以上，婦女村民代表應(yīng)當(dāng)占村民代表會(huì)議組成人員的三分之一以上。村民代表由村民按每五戶(hù)至十五戶(hù)推選一人，或者由各村民小組推選若干人。村民代表的任期與村民委員會(huì)的任期相同。村民代表可以連選連任。村民代表應(yīng)當(dāng)向其推選戶(hù)或者村民小組負(fù)責(zé)，接受村民監(jiān)督。

第二十六條 村民代表會(huì)議由村民委員會(huì)召集。村民代表會(huì)議每季度召開(kāi)一次。有五分之一以上的村民代表提議，應(yīng)當(dāng)召集村民代表會(huì)議。村民代表會(huì)議有三分之二以上的組成人員參加方可召開(kāi)，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過(guò)半數(shù)同意。

五、村民代表會(huì)議決定違法有效嗎？

法律分析：

只要個(gè)人的利益受到不法侵害就可以提出訴訟。不管這個(gè)不法侵害是來(lái)自個(gè)人的，還是來(lái)自某一單位或某一組織的。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)憲法》 第十三條 公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

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投稿：成晨妍

內(nèi)容審核：馮立影律師