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城中村改造模式做地，城中村改造土地屬性:今日城中村改造更新

發(fā)布時間：
2024-12-06 17:12:50
作者：
圣運律師
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城中村改造模式做地,城中村改造土地屬性 ,法律分析:在國有土地上建設的房屋才可以辦理房產證,像這種城中村改造的房子是在農村集體土地上建造的,原則上不允許集體以外的人購買的,而且也不受法律的保護。法律依據:《中華人民共和國建筑法》第七條建

城中村改造模式做地，城中村改造土地屬性:今日城中村改造更新

一、城中村改造模式做地,城中村改造土地屬性

法律分析:

在國有土地上建設的房屋才可以辦理房產證,像這種城中村改造的房子是在農村集體土地上建造的,原則上不允許集體以外的人購買的,而且也不受法律的保護。

法律依據:

《中華人民共和國建筑法》

第七條建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證;但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

第三十六條建筑工程安全生產管理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產的責任制度和群防群治制度。

第三十七條建筑工程設計應當符合按照國家規(guī)定制定的建筑安全規(guī)程和技術規(guī)范，保證工程的安全性能。

第五十一條施工中發(fā)生事故時，建筑施工企業(yè)應當采取緊急措施減少人員傷亡和事故損失，并按照國家有關規(guī)定及時向有關部門報告。

第五十二條建筑工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規(guī)定。

有關建筑工程安全的國家標準不能適應確保建筑安全的要求時，應當及時修訂。

第五十三條國家對從事建筑活動的單位推行質量體系認證制度。從事建筑活動的單位根據自愿原則可以向國務院產品質量監(jiān)督管理部門或者國務院產品質量監(jiān)督管理部門授權的部門認可的認證機構申請質量體系認證。經認證合格的，由認證機構頒發(fā)質量體系認證證書。

二、城中村改造土地屬性

法律分析：在國有土地上建設的房屋才可以辦理房產證，像這種城中村改造的房子是在農村集體土地上建造的，原則上不允許集體以外的人購買的，而且也不受法律的保護。

法律依據：《中華人民共和國建筑法》

按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

第三十六條建筑工程安全生產管理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產的責任制度和群防群治制度。

第三十七條建筑工程設計應當符合按照國家規(guī)定制定的建筑安全規(guī)程和技術規(guī)范，保證工程的安全性能。

第五十一條施工中發(fā)生事故時，建筑施工企業(yè)應當采取緊急措施減少人員傷亡和事故損失，并按照國家有關規(guī)定及時向有關部門報告。

第五十二條建筑工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規(guī)定。

有關建筑工程安全的國家標準不能適應確保建筑安全的要求時，應當及時修訂。

三、城中村改造的意義 -法律知識

法律分析：

1、城中村改造的意義：完善城市功能，提升城市品質;改善人居環(huán)境，消除安全隱患;提高村民生活質量與長期經濟收益;實現群眾利益的最大化。2、城中村改造的原則：堅持科學規(guī)劃、統籌推進、政府主導、市場運作、以人為本、完善配套、同步建設的基本原則。3、城中村改造給村民帶來的好處：城中村改造后村民生活環(huán)境將得到極大改善，高起點、高標準規(guī)劃和建設的安置房，采光充足、通風良好、結構合理，符合消防規(guī)劃，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設施齊全;村民住宅轉變?yōu)樽C件齊全的商品房，提高村民長期的、穩(wěn)定的經濟收益，同時為村民從事第三產業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢。

法律依據：

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。

四、城中村改造土地怎么補償

城中村改造土地的補償方法具體如下：1、產權置換（直接補給同等價值的房產）。產權置換有兩種方式：回遷安置，指開發(fā)商拆房重建然后讓拆遷戶回遷進行安置，通過置換產權比例進行拆遷補償；異地安置，由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能回遷安置，只能在其他地方新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換；2、貨幣補償（根據被征土地和房產估值補償相應現金）。以不同法定依據由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。貨幣補償法定評估依據有三種，不同情況下分別適用：市場評估價，指被拆遷房屋的房地產市場價格，由專業(yè)估價機構對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。商品房交易均價，指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。重置價，指由估價機構對有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的進行價格評估；3、產權置換、貨幣補償相結合（既給貨幣補償又給房屋）。受城市化進程與其他因素影響，房價和地價虛高，此時的房屋拆遷不能僅用貨幣償還或者用產權置換來解決問題。很多拆遷戶多選擇產權置換與貨幣補償的方式進行拆遷補償，但目前政府鼓勵采用貨幣化安置。城中村改造基本流程：1、申請：各區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）提出城中村改造項目申請；2、立項：由市規(guī)劃局會同市發(fā)改委、國土局、土地儲備中心初步審查，符合條件的，由市規(guī)劃局出具規(guī)劃設計預條件，報市政府批準后由市發(fā)改委下達項目立項批復；3、審批：城中村改造項目控制性詳細規(guī)劃由各區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）會同市規(guī)劃局組織編制，報市規(guī)委會審定；4、城中村改造范圍內的土地由市土地儲備中心收儲。涉及集體土地的，由市土地儲備中心會同各區(qū)政府辦理土地征收申報手續(xù)。城中村改造范圍外的零星土地，因城市規(guī)劃和城市建設需要，應當就近納入城中村改造范圍，實行統一規(guī)劃、統一拆遷。綜上所述，進行城中村改造時，如果房屋已經納入城市規(guī)劃區(qū)的，可以按國有土地上房屋征收補償標準進行補償，包括房屋價值補償、停產停業(yè)損失等，如果沒有納入城市規(guī)劃區(qū)的，按集體土地標準補償。【法律依據】：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?？h級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

五、城中村改造與城市土地開發(fā)的區(qū)別是什么?

(一))各地城中村改造相關法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現狀、社區(qū)居委會設立、清產核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設設計以及經濟效益分析等內容。而房地產開發(fā)是由開發(fā)商獲得土地后依法辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規(guī)劃設計進行自主開發(fā)建設的行為，其設計規(guī)劃內容不會涉及到改造村莊、設立居委會等方面。

(二)

城中村改造的一項主要工作就是將集體土地轉為國有土地，而房地產開發(fā)一般是指房地產開發(fā)商獲得土地使用權后的建設行為，不需要再對土地所有權性質進行變更。

(三)

城中村改造還涉及村委會轉為居委會、村民戶口轉為居民戶口、集體經濟組織轉為股份有限公司或有限責任公司等問題，轉制工作是城中村改造的重要內容。而房地產開發(fā)不會涉及上述內容。

城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產開發(fā)在性質上有著本質區(qū)別，因此也導致城中村改造在內容和流程上都與房地產開發(fā)不同。

隨著我國城市的不斷發(fā)展，一些城中的村落已經嚴重阻礙了社會的繼續(xù)發(fā)展以及城市的規(guī)劃，因此盡快對城中村進行改造建設就顯得尤為重要。被規(guī)劃進行改造的城中村的居民，應當給予積極配合和支持，因為這是一項利國利民的政策。

一、城中村面臨強拆怎么辦

城中村改造時百姓不同意拆遷的，可以對房屋征收決定申請行政復議或者提起行政訴訟，如果不申請復議又不提起行政訴訟，并且到期不執(zhí)行補償決定的，征收部門可以法院申請強制執(zhí)行。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。城中村周圍的土地相繼被征收，但保留下來的城中村范圍仍未被征收，居民仍舊保留農村戶籍，部分地區(qū)會逐步完成農村戶籍轉為城市戶籍的工作，并將城中村范圍劃入城市規(guī)劃范圍內。此時的征收一般按照國有土地拆遷的程序進行。