半島全媒體記者 郭振亮

為積極穩(wěn)步推進城中村改造，有效消除各類安全風險隱患，改善人居環(huán)境、提升城市形象。日前，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《關于積極穩(wěn)步推進城中村改造的實施意見（征求意見稿）》公開向社會征求意見。

城中村改造應遵循四大基本原則

按照征求意見稿，已批準的國土空間規(guī)劃中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的各類城中村，可納入城中村改造范圍；城中村改造應遵循以下四大基本原則。

規(guī)劃引領、分類實施。結合區(qū)位條件、經(jīng)濟結構、發(fā)展水平等因素統(tǒng)籌規(guī)劃，推進整片區(qū)改造。堅持因地制宜、分類施策，合理選擇拆除新建、整治提升、拆整結合三種改造模式，科學制定改造方案。

以人為本、尊重民意。尊重居民意愿，把維護居民利益貫穿改造全過程。補償方案、安置區(qū)選址等應履行民主程序，保持補償標準的連續(xù)性、穩(wěn)定性，確保公開透明、公平公正。

實事求是、依法推進。堅持成熟一個推進一個，實施一項做成一項。區(qū)（市）政府結合市場情況精準測算，科學選擇投融資方式，平衡好改造成本與開發(fā)收益，堅持市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，積極引導社會資本參與改造，依法依規(guī)推進城中村改造。

先謀后動、動則必成。區(qū)（市）政府應做好居民意見征集、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、補償安置資金落實等前期工作，確保城中村改造先謀后動、動則必快、動則必成。

三大改造模式推動城中村改造

改造模式方面，分為拆除新建、整治提升、拆整結合三種模式。

拆除新建模式。對嚴重影響群眾生活和城市形象，特別是老城區(qū)內(nèi)臟亂差片區(qū)和城市重點建設區(qū)域內(nèi)且項目能夠通過自身或在區(qū)域、市域范圍內(nèi)實現(xiàn)平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市標準規(guī)劃建設管理。

整治提升模式。對拆除新建無法盈虧平衡的或因歷史文化風貌保護等具有保留價值的城中村，優(yōu)先通過房屋修繕、配套完善、環(huán)境整治和節(jié)能改造等方式，按照文明城市標準開展經(jīng)常性整治提升和實施管理，守住安全底線。

拆整結合模式。同一城中村范圍內(nèi)部分區(qū)域因公共利益需要確需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行對該區(qū)域按拆除新建模式進行改造。對涉及歷史文化風貌保護需要等暫不具備拆除條件的區(qū)域開展經(jīng)常性整治提升。

將制定2024-2028年改造規(guī)劃

按照改造程序，首先應編制城中村改造規(guī)劃計劃。市城中村改造主管部門組織有關部門和區(qū)（市）摸清全市城中村總量、分布等情況，研究制定2024-2028年改造規(guī)劃計劃,明確改造目標、改造方式、資金籌措、組織實施等內(nèi)容。規(guī)劃計劃可根據(jù)實際情況予以調(diào)整。

其次，開展調(diào)查摸底和盈虧平衡分析。區(qū)（市）城中村改造主管部門或鎮(zhèn)街負責對擬改造城中村進行房屋調(diào)查摸底和成本測算；并依據(jù)調(diào)查摸底、改造成本測算、土地初步配置、規(guī)劃等情況，進行項目盈虧平衡分析。區(qū)（市）自然資源部門負責土地調(diào)查、土地價格測算、土地初步配置等工作。

城中村改造實施“三步走”

在組織實施方面，應按照以下三個流程展開。

1.搬遷補償協(xié)議簽訂。按民主程序召開村（居）兩委會、黨員（代表）大會、村（居）民（代表）大會，啟動搬遷補償協(xié)議簽訂。協(xié)議簽訂工作原則上應在三個月之內(nèi)基本完成。

2.安置房建設。安置房規(guī)劃設計要充分征求居民意見，建設標準須符合國家有關標準、規(guī)范、技術規(guī)定和《關于青島市安置房建設品質(zhì)提升的指導意見》及各區(qū)（市）安置房建設標準等要求。安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房水平，安置房規(guī)劃建設周期原則上要控制在36個月之內(nèi)。社區(qū)可組織居民監(jiān)督小組全過程參與安置房建設質(zhì)量監(jiān)督。

3.居民回遷。安置房達到交付條件前，在充分尊重居民意愿的基礎上，制定回遷方案，依法依規(guī)推進選房回遷工作，并做到全過程公平、公開、公正。

搬遷補償有這兩種方式

城中村改造一般采用房屋補償、貨幣補償（含房票補償）兩種方式。采用房屋補償?shù)模课菰诮桓稌r應當符合國家質(zhì)量安全標準和住宅交付使用要求。采用貨幣補償?shù)模瑧斣诜课莅徇w補償方案公告前明確資金來源，專款專用；其中采用房票補償?shù)模瑧敽侠泶_定房票有效期、政策獎勵標準、補償房源庫，嚴格落實兌付資金來源，確保房票及時兌付。

選擇房屋補償?shù)模蛇x擇以合法宅基地面積為基準或以合法宅基地上房屋為基準進行補償，安置面積為應安置面積與優(yōu)惠價購置面積之和。由各區(qū)（市）結合轄區(qū)實際確定安置方式。

選擇以合法宅基地面積為基準補償時，應安置面積以宅基地面積為基本計算依據(jù)，可考慮合法二層及以上面積和一定比例的公攤補助（系數(shù)一般不大于上述面積之和的12%）；可結合搬遷時限要求，給予一定比例的獎勵面積（一般不大于30平方米）。由各區(qū)（市）結合轄區(qū)實際確定。

選擇以合法宅基地上房屋為基準補償時，應安置面積為合法宅基地正房間數(shù)乘以相應的系數(shù)（一般不小于每間35平方米，不大于每間45平方米）；或為房屋合法建筑面積，同時可考慮增加一定住房改善面積（一般不大于10平方米）。由各區(qū)（市）結合轄區(qū)實際確定。

應安置面積還應結合回遷安置建筑采用多層、高層情況由各區(qū)（市）根據(jù)實際情況進行具體細化。

實際安置面積大于應安置面積的，差額部分由被搬遷居民按優(yōu)惠價格購買；實際安置面積小于應安置面積的，差額部分由搬遷主體對被搬遷居民貨幣補差。差額部分宜控制在20平方米以內(nèi)。具體優(yōu)惠價格和貨幣補差標準由各區(qū)（市）結合轄區(qū)實際確定。

選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償總金額以應安置面積為基本計算依據(jù)，具體為被搬遷人應安置面積乘以搬遷范圍周邊同類房屋評估單價計算的金額，同時可考慮獎勵面積、宅基地上附屬物評估值。選擇房票補償?shù)模泿叛a償金外，各區(qū)（市）可結合轄區(qū)實際實施政策性獎勵。

房屋補償或貨幣補償費用還包括房屋搬遷補助費用，主要有搬遷費、臨時過渡費、按時搬遷獎勵等。

城中村改造將與保障性住房建設相結合

按照征求意見稿規(guī)定，城中村改造項目土地四至范圍在村集體建設用地基礎上，可擴大至周邊少量低效用地。允許通過在集體建設用地之間、集體與國有建設用地之間進行土地整合、置換等方式，促進區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)。在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下,城中村改造項目內(nèi)土地按規(guī)定辦理劃撥或出讓手續(xù)。安置用地應優(yōu)先供地。

規(guī)劃扶持方面。區(qū)（市）政府應在符合國土空間規(guī)劃的條件下，對環(huán)境容量、城市景觀、綜合交通、公共配套等要素進行充分評估論證。市自然資源和規(guī)劃部門應在符合法律法規(guī)及技術標準的前提下，結合區(qū)域特點及周邊條件要求，結合已批或在編規(guī)劃，合理確定規(guī)劃用地性質(zhì)和指標，對改造項目規(guī)劃指標予以支持優(yōu)化。

集體經(jīng)濟發(fā)展保障方面。城中村改造應保障集體經(jīng)濟組織的長期收益。優(yōu)化配置社區(qū)集體經(jīng)濟發(fā)展方式，合理使用土地資源，拓寬集體經(jīng)濟組織增收渠道，原則上不再集中配建集體經(jīng)濟發(fā)展用房，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織購置優(yōu)質(zhì)商業(yè)、商務用房用作集體經(jīng)濟發(fā)展用房。

保障性住房建設方面。將城中村改造與保障性住房建設相結合。符合條件的安置區(qū)剩余房源，可納入各區(qū)（市）保障房管理范圍，實行統(tǒng)一管理。鼓勵將村（居）民富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩(wěn)定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。防止出現(xiàn)新的城中村。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：中國法院網(wǎng)-三大改造模式青島出臺城中村改造新規(guī)公開征求意見，，青島城中村改造補償標準