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還建房買賣合同是否有效,還建房買賣合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-17 00:24:27
作者：
圣運(yùn)律師
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還建房買賣合同是否有效，還建房買賣合同，只要滿足合同的生效要件，就是有效的。不過至于還建房能否過戶，要看是否符合還建房買賣的條件。一般而言，合同的生效要件包括：(1)合同當(dāng)事人訂立合同時(shí)具有相應(yīng)的締約行為能力。(2)合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)。

還建房買賣合同是否有效,還建房買賣合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、還建房買賣合同是否有效

還建房買賣合同，只要滿足合同的生效要件，就是有效的。不過至于還建房能否過戶，要看是否符合還建房買賣的條件。

一般而言，合同的生效要件包括：

(1)合同當(dāng)事人訂立合同時(shí)具有相應(yīng)的締約行為能力。

(2)合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)。

(3)合同不違反法律或社會(huì)公共利益。

(4)合同的內(nèi)容必須確定或可能。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

根據(jù)《民法典》第143條規(guī)定：具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。（《民法典》生效時(shí)間為2021年1月1日）

二、還建房買賣合同有效嗎？

還建房買賣合同有法律效力嗎?

還建房通常采用公證的辦法來交易，但買賣合同不具有法律效力，根據(jù)具體的還建房的性質(zhì)來看，還建房的買賣具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。還建房經(jīng)常被稱作小產(chǎn)權(quán)房，又稱為統(tǒng)建樓，統(tǒng)建房。還建房是政府為統(tǒng)一拆遷后，對(duì)居民做出的補(bǔ)償住房，用以安置拆遷居民的安置性補(bǔ)貼住房，和商品房不同，還住房不通過交易取得，而是通過政策補(bǔ)貼獲得，因此買賣合同是沒有法律效力的。

第一種還建房主要針對(duì)城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換，該類房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益在法律上很難得到保護(hù)。

另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷進(jìn)行還建，一般通過劃撥方式取得建設(shè)用地，并且具備開發(fā)所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。

該類房屋也分為兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，一種是商品房性質(zhì)。

區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時(shí)交易。也就是說，購買國有土地拆遷的還建房，最起碼是有“兩證”的，購買這類房子和一般的二手房差別并不大，這樣的操作是有法律保障的。

現(xiàn)在辦理還建房買賣多數(shù)通過仲裁和公證來辦理，但這樣的過程也不完全能保障購房者的權(quán)益。還有一種辦法比較保險(xiǎn)，就是在拆遷早期，將拆遷協(xié)議更名，即可保障產(chǎn)權(quán)問題，不過此時(shí)還建房實(shí)體看不到，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于還建房，由于沒有產(chǎn)權(quán)證，因不能買賣，所以公證處不會(huì)給予公證。有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，而有的屬于商品房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后(一般為5年)，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納一些費(fèi)用。

三、還建房買賣合同有效嗎

還建房買賣合同是否有效，應(yīng)結(jié)合房屋所屬土地使用權(quán)的性質(zhì)來判斷。集體土地上還建的房屋，還應(yīng)看買賣雙方是否同為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的還建房買賣合同一般認(rèn)定有效；反之，則合同無效。國有土地上還建的房屋買賣合同一般是有效的，但如果是通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，買賣合同才能有效。

一、農(nóng)村房屋買賣合同無效的依據(jù)

農(nóng)村房屋買賣合同如果有法律規(guī)定的無效情形才會(huì)無效。農(nóng)村房屋買賣合同有效首先要求該房屋一定要是合法建筑。其次；還要求農(nóng)村房屋買賣的雙方都是集體經(jīng)濟(jì)組織成員并且沒有其他的房屋產(chǎn)權(quán)；房屋買賣也是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織做出的決定。如果不滿足上面的情況，農(nóng)村房屋買賣合同就是無效的。

二、如何進(jìn)行過戶

集體土地使用證的話沒有必要改宅基地的使用權(quán)和國有土地使用權(quán)(住宅)不一樣是不存在繼承問題的法律規(guī)定“一戶只能擁有一處宅基地”這里的一戶可不是一個(gè)人而且你父親只作為代表寫在土地證上當(dāng)然如果你擔(dān)心其他變故由你父親協(xié)議轉(zhuǎn)讓你或者立遺囑你父百年之后房屋繼承后土地隨之轉(zhuǎn)移前提都必須是辦理房產(chǎn)證

當(dāng)事人戶籍不是宅基地所屬村委會(huì)農(nóng)業(yè)戶籍，是不能辦理該宅基地過戶到當(dāng)事人名下的。規(guī)定農(nóng)村宅基地和所屬住房屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶籍人員才有資格享有，不對(duì)外部戶籍人員辦理。《房屋登記辦法》：

第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)登記申請(qǐng)書；

(二)申請(qǐng)人的身份證明；

(三)房屋所有權(quán)證書；

(四)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；

(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

(六)其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。第八十七條申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。《農(nóng)村宅基地管理辦法》：

第十七條農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意，并將申請(qǐng)宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請(qǐng)建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準(zhǔn)，其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)予以公布。