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土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別,什么是土地一級開發(fā):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-15 21:21:42
作者：
圣運律師
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土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別，土地一級開發(fā)，是指由政府或其授委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一

土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別,什么是土地一級開發(fā):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地二級開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。

一、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合哪些條件

1、地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動中，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格;2、轉(zhuǎn)讓方必須已經(jīng)按照出讓合同約定支付了全部土地出讓金，持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用批文;3、轉(zhuǎn)讓項目，必須是已經(jīng)進(jìn)行了一定投資，包括三通一平、工程交易的房地產(chǎn)地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計等工作;4、必須是已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，具備開工條件的項目。

二、大量無效的房產(chǎn)買賣合同有哪些

一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。

二、侵犯房產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

三、因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。

四、商品房預(yù)售違法的。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。

五、在商品房轉(zhuǎn)讓過程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

二、土地一級開發(fā)、二級開發(fā)都是什么意思？

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即

一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級開發(fā)，再進(jìn)入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當(dāng)長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。土地二級開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。

三、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。

土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃Α⑼恋仄秸┑慕ㄔO(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

土地一級階段包括：

1、前期手續(xù)階段、

2、組織實施階段

3、土地入市階段。

一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。

一級開發(fā)項目模式具體為：

1、舊城改造項目

2、城中村改造項目、

3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、

4、土地一級開發(fā)項目、

5、中心城區(qū)棚改項目、

6、一次性招標(biāo)棚改項目、

7、土地開發(fā)棚改項目。

雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。

綜上所述，土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國土地管理法》第十六條

下級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。

地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。