一、城中村到底是城市還是農(nóng)村？拆遷應該按哪個標準補償？

能成為城中村是幸運的，但也是尷尬的。城中村坐落在繁華的都市，交通的便利和高額的房價帶來了城中村的繁華，看似一個“城市”，但可能沒有轉(zhuǎn)變的集體土地性質(zhì)、擁擠的樓房和破敗的基礎設施，又提醒著大家這里仍然是“農(nóng)村”。

其實，城中村是特殊的，不能一味的用農(nóng)村和城市單獨區(qū)分，因為隨著城市化的不斷推進，很多城中村已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

那，何為城市規(guī)劃區(qū)呢?

城市規(guī)劃區(qū)指的是近城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

顯然，擁有眾多人口、便利交通的城中村可能早已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

城中村拆遷多遇補償不公：周邊上萬房價，城中村拆房補償只給3000

前不久，我們接到過這樣一個咨詢：我們這里城中村改造，給的補償是3000一平。可我們離繁華的地段很近，幾公里外就有一個萬達，房價都是1萬起，補償太低了根本買不起房子。

一街之隔拆遷補償便天差地別，按城市房屋拆遷補償完全能達到1萬一平，而按農(nóng)村房屋補償卻只能3000一平，不同的補償依據(jù)給出的補償差距便高達3倍，拆窮拆富全憑征收方一句話。而被拆遷人往往處在被動地位，少有話語權。

城中村拆遷到底應該怎么補償?法律是怎么規(guī)定的?

城中村拆遷會涉及復雜的情況，我們可以從《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規(guī)定。

“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。”

這個規(guī)定意思就是說，可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》中對城市房屋的補償標準：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。這樣一來，就和農(nóng)村房屋拆遷補償標準天差地別了。

既然參考國有土地房屋補償，那么對被拆遷人房屋的補償就應該包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

同時，被拆遷人還有貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換兩種補償方式可選，被拆遷人可以綜合考慮選擇補償方式。

如果補償不合理，城中村的被征收人該如何維權呢?

若你家就在城中村，而拆遷方卻以“你家是農(nóng)村房屋不值錢”為由，用大大低于周邊類似房屋的市場價要求你搬遷，你一定不要簽字同意，更不要被對方牽著鼻子走。先結(jié)合我們上面所述的房屋補償內(nèi)容判斷自身房屋補償價位，留存好房屋權證，拍照保留下發(fā)張貼的各類公告文件，和拆遷方談判。

若雙方一直談不成，或拆遷方在拆遷中有不合法的行為，你可以通過申請行政復議或提起行政訴訟提高補償。

城中村拆遷拆遷方可操作性較大，拆遷方為了壓低成本盡快達到拆遷目的，常以各種名義壓力補償，我們被拆遷人要提高警惕，遇到不明白的地方要及時咨詢專業(yè)律師解答。

二、城中村拆遷補償標準是應該參照城市還是農(nóng)村拆遷標準

依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，對城中村進行拆遷改造的，拆遷補償款標準參考的是被拆遷房屋周邊的類似房地產(chǎn)的市場價格。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

一、拆遷補償計算

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積

被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費

注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0。

三、城中村的農(nóng)村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎?

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，爭取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場價，通俗的來講，就是可以參考地段一樣，房子結(jié)構(gòu)、年限差不多的房子的市場價格。

既然參考國有土地上房屋補償，那我們看下具體的征收補償標準：

根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例與國有土地上房屋征收評估辦法，補償包括三部分：

1、被征收房屋價值的補償(對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償(根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補償)。

如果是國有出讓土地，對土地還應該進行補償，如果是國有劃撥土地一般是沒有補償?shù)摹?

在城中村征收過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)城管等部門向缺少權屬證據(jù)的被征收人作出責令限期拆除決定，實施強拆。因此遇到拆遷這種專業(yè)性的事情，可交給專業(yè)的律師進行處理，以免自己吃虧

一、房屋拆遷怎么進行評估

1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值

3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-城中村到底是城市還是農(nóng)村？拆遷應該按哪個標準補償？，