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城中村改造和棚戶區(qū)改造，城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷有什么區(qū)別？:今日城中村改造更新

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2025-01-06 12:35:42
作者：
圣運(yùn)律師
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城中村改造和棚戶區(qū)改造,棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷，補(bǔ)償都有哪些區(qū)別,棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷的補(bǔ)償存在明顯區(qū)別。一、補(bǔ)償對(duì)象性質(zhì)不同棚戶區(qū)改造拆遷主要針對(duì)城鎮(zhèn)危舊住房、環(huán)境條件差、房屋質(zhì)量不合格的區(qū)域，這些區(qū)域既有國有土地性質(zhì)的房屋，也有集體土

城中村改造和棚戶區(qū)改造，城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷有什么區(qū)別？:今日城中村改造更新

一、城中村改造和棚戶區(qū)改造,棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷，補(bǔ)償都有哪些區(qū)別

棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷的補(bǔ)償存在明顯區(qū)別。

一、補(bǔ)償對(duì)象性質(zhì)不同

棚戶區(qū)改造拆遷主要針對(duì)城鎮(zhèn)危舊住房、環(huán)境條件差、房屋質(zhì)量不合格的區(qū)域，這些區(qū)域既有國有土地性質(zhì)的房屋，也有集體土地性質(zhì)的房屋。而城中村改造拆遷則是對(duì)因城市發(fā)展而被納入城市管理體制內(nèi)或被城市包圍而形成的房屋進(jìn)行征收拆遷，其土地使用權(quán)性質(zhì)通常為集體土地，居民戶籍多為農(nóng)村戶口。

二、補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)差異

棚戶區(qū)改造：補(bǔ)償方式包括現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。現(xiàn)金補(bǔ)償涵蓋被征收房屋價(jià)值、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)等。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換則根據(jù)不同情況，提供相應(yīng)面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并可能涉及優(yōu)惠購買價(jià)格。

城中村改造：由于城中村的建筑大多建在自家的宅基地上，居民擁有完整的土地使用權(quán)和部分房屋產(chǎn)權(quán)，因此在城中村改造項(xiàng)目中，村民通常能獲得較多的補(bǔ)償。補(bǔ)償方式依地區(qū)政策不同，可能包括產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或二者結(jié)合。

總的來說，棚戶區(qū)改造和城中村改造在拆遷補(bǔ)償上的差異主要源于土地性質(zhì)和房屋產(chǎn)權(quán)的不同。在具體實(shí)施過程中，各地區(qū)會(huì)根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的補(bǔ)償政策和標(biāo)準(zhǔn)。因此，在面臨拆遷時(shí)，建議居民詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐牟疬w政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

二、城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷有什么區(qū)別？

城中村拆遷和棚戶區(qū)拆遷的區(qū)別是土地性質(zhì)不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同。城中村屬于城市中的農(nóng)村，其土地性質(zhì)本身是屬于集體土地的！而棚戶區(qū)一般為國有土地。

因此同為改造，城中村改造和棚戶區(qū)改造的最大區(qū)別就在于，城中村改造的土地很多是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房子對(duì)于城中村本身的居民是無傷大雅的，但是對(duì)于外來購買居民則是大忌，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，無法賣出和轉(zhuǎn)讓，就變得十分不靠譜。

但是棚戶區(qū)改造則與之不同，因?yàn)榕飸魠^(qū)本身的土地性質(zhì)就屬于國有土地，在此進(jìn)行的改造其房子產(chǎn)權(quán)一般即為大產(chǎn)權(quán)，國家會(huì)發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也將會(huì)給予備案。外來居民購買棚戶區(qū)改造的房子也不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題，可以領(lǐng)到大紅本，日后房子也可以進(jìn)行買賣和轉(zhuǎn)讓。

一、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策文件的內(nèi)容是什么？

(一)確保建設(shè)用地供應(yīng)。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)棚戶區(qū)改造規(guī)劃與棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合改造用地需求、具備供應(yīng)條件地塊的具體情況和實(shí)際拆遷進(jìn)度，編制棚戶區(qū)改造安置住房用地供應(yīng)計(jì)劃。地方各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源部門要共同商定棚戶區(qū)改造用地年度供應(yīng)計(jì)劃，并根據(jù)用地年度供應(yīng)計(jì)劃實(shí)行宗地供應(yīng)預(yù)安排，將棚戶區(qū)改造和配套設(shè)施年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到地塊。市、縣規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)會(huì)同國土資源部門，嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定棚戶區(qū)改造區(qū)域全部擬供應(yīng)宗地的開發(fā)強(qiáng)度、套型建筑面積等規(guī)劃條件，涉及配套養(yǎng)老設(shè)施、科教文衛(wèi)設(shè)施的，還應(yīng)明確配建的設(shè)施種類、比例、面積、設(shè)施條件，以及建成后交付政府或政府收購的條件等要求，作為土地供應(yīng)的條件。市、縣國土資源部門應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公開棚戶區(qū)改造用地年度供應(yīng)計(jì)劃、供地時(shí)序、宗地規(guī)劃條件和土地使用要求，接受社會(huì)監(jiān)督。省級(jí)國土資源部門應(yīng)對(duì)市、縣棚戶區(qū)改造用地年度供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行定期檢查，確保用地落實(shí)到位。

(二)落實(shí)財(cái)稅支持政策。市、縣人民政府要切實(shí)加大棚戶區(qū)改造資金投入，落實(shí)好稅費(fèi)減免政策。省級(jí)人民政府要進(jìn)一步加大對(duì)本地區(qū)財(cái)政困難市縣、貧困農(nóng)林場(chǎng)棚戶區(qū)改造的資金投入，支持國有林區(qū)(林場(chǎng))、墾區(qū)(農(nóng)場(chǎng))棚戶區(qū)改造相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)支持資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造。中央繼續(xù)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的補(bǔ)助力度，對(duì)財(cái)政困難地區(qū)予以傾斜。建立健全地方政府債券制度，加大對(duì)棚戶區(qū)改造的支持。

(三)加大金融支持力度。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用。國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。納入國家計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，國家開發(fā)銀行的貸款與項(xiàng)目資本金可在年度內(nèi)同比例到位。對(duì)經(jīng)過清理整頓符合條件的省級(jí)政府及地級(jí)以上城市政府融資平臺(tái)公司，其實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可比照公共租賃住房融資的有關(guān)規(guī)定給予信貸支持。

表面上來看，棚戶區(qū)的這些民眾的生活水平可能要低于城中村的村民，但在拆遷改造的過程當(dāng)中，其價(jià)值就主要體現(xiàn)在土地的價(jià)值上了，集體土地和國有土地的市場(chǎng)價(jià)格本身就不能相提并論。因此，拆遷城中村和拆遷棚戶區(qū)，本就不能一概而論的。

三、了解棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷的補(bǔ)償差異

棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷的區(qū)別在于前者是政府惠民利民工程，居民一般就地安置，政府主導(dǎo)操作；后者是商業(yè)行為，居民可以異地安置或自行解決住房，政府只是引導(dǎo)或準(zhǔn)予。物權(quán)處理上，前者以房易附帶補(bǔ)償，后者是高業(yè)化的交易與征收。棚戶區(qū)改善是政府為改善居民條件進(jìn)行的惠民工程，不涉及土地征用費(fèi)；房屋征收則是土地使用人或開發(fā)商在政府主導(dǎo)下有償征用，需要支付土地補(bǔ)償金、附著物補(bǔ)償金和安置補(bǔ)償費(fèi)。

法律分析

一、棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷，補(bǔ)償都有哪些區(qū)別

1、前者為惠民利民工程，后者為商業(yè)行為;

2、前者居民一般是就地安置須回遷，后者可以異安置或自行解決住房;

3、前者為政府主導(dǎo)并實(shí)施操作，后者為政府引導(dǎo)或準(zhǔn)予;

4、對(duì)于物權(quán)處理上，前者是以房易附帶(互易中超過部分)補(bǔ)償，后者是高業(yè)化的交易與征收。

5、棚戶區(qū)改是指政府為了改善棚戶區(qū)內(nèi)居民的居住、生活條件，由政府實(shí)施并予以開發(fā)商一定的惠顧政策，為居民重置重建的惠民工程。對(duì)于房屋的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行以房易房或互補(bǔ)方式，一般不涉及土地征用費(fèi)。

6、房屋征收是土地使用人或開發(fā)商在政府主導(dǎo)下，依法對(duì)土地、房屋(附著物)進(jìn)行有償征用、征收而獲得土地使用權(quán)的方式。一般要支付土地補(bǔ)償金、附著物補(bǔ)償金和安置補(bǔ)償費(fèi)。

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補(bǔ)償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，爭(zhēng)取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》相關(guān)規(guī)定可知，經(jīng)過棚戶區(qū)改造后，當(dāng)?shù)厝罕姷淖》織l件會(huì)得到改善，大家可以住到配套設(shè)施好、質(zhì)量高、安全可靠的房子，共享改革發(fā)展成果。

二、棚戶區(qū)和城中村的概念

從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。

結(jié)語

棚戶區(qū)拆遷與城中村拆遷在補(bǔ)償方面存在明顯的區(qū)別。前者是為了改善居民的居住條件，由政府主導(dǎo)實(shí)施的惠民工程，而后者則更多是商業(yè)行為。前者通常要求居民就地安置并回遷，后者則可以選擇異地安置或自行解決住房問題。在物權(quán)處理方面，前者以房易附帶補(bǔ)償為主，后者更傾向于商業(yè)化的交易與征收。棚戶區(qū)改造將改善居民的住房條件，使他們能夠享受到配套設(shè)施完善、質(zhì)量高、安全可靠的房屋，共享改革發(fā)展成果。城中村拆遷中，如果采用貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)參照相關(guān)法規(guī)，爭(zhēng)取不低于同地段類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章補(bǔ) 償第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章補(bǔ) 償第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章征收決定第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

四、城中村改造和拆遷有什么區(qū)別

城中村改造和拆遷的區(qū)別如下：1、城中村改造和拆遷的賠償情況不同。棚戶區(qū)在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環(huán)境還是衛(wèi)生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質(zhì)為國有土地性質(zhì)，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會(huì)搬離原居所所在地；城中村：城中村顧名思義，在城市中的農(nóng)村，多數(shù)因城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化。但是該地并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)，逐漸演變成城中村；2、城中村改造和拆遷的產(chǎn)權(quán)情況不同。拆遷和城中村改造最明顯的不同是土地性質(zhì)依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農(nóng)村較好，所以在補(bǔ)償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

五、城中村改造是不是屬于拆遷

法律分析：是拆遷。城中村改造拆遷是由政府倡導(dǎo)、開發(fā)商、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。城中村改造拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟(jì)狀況，通過村民代表大會(huì)或村會(huì)討論通過補(bǔ)償方案確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。