城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產開發商和村民三方主體展開。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補償，失房失地后如何安排就業、養老等。

房地產開發商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復雜、變數多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財政壓力，保證市場、社會穩定。

這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響：

其一，土地資源的非商品性與非市場化征用。我國憲法第10條所規定的差別化土地所有權、土地產權的變更形式，導致了城市擴容土地所有權的非市場化征用，使得城中村失地農民的合理收益被限制乃至低價剝奪。

其二，產權關系模糊的村集體經濟。城郊農村社區集體經濟的突出特征是產權關系不明晰，廣大村民雖擁有所有權，但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數村干部手中，導致所有權與使用權、知情權脫節。

其三，封閉的村(居)建設與城鄉分割的管理模式。城市社區由街道辦事處管理，管理的一切費用由政府財政承擔，前者具有統一規劃、開放式流動格局，統一建設與管理;而村社區則由村民委員會管理，管理的一切費用由村集體承擔，以村為單位，視人口、財力而采取不同程度的封閉建設，管理上往往各自為政。

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內容審核：李站波律師

來源：中國法院網-城中村改造隱藏哪些法律看點，