北京市場(chǎng)上，商住房供給大于普通住宅，深圳12月份商住房供給也占比達(dá)80%。即便如此，買這種郊區(qū)商住仍然要十分小心。

1、郊區(qū)商住房必須重“商”輕“住”

對(duì)于郊區(qū)的商住房項(xiàng)目來說，商業(yè)真正發(fā)展起來要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。比如北京地鐵房山線稻田站的金域堤香項(xiàng)目，該項(xiàng)目有一部分商住產(chǎn)品，但是這項(xiàng)目除了一個(gè)地鐵站(距離500米)，附近真的就如“稻田”一般。未來如果自己不住，也只有出租一條路。商住房沒有“商”只有“住”，其價(jià)值大打折扣。

2、郊區(qū)商住房的裝修成本不可忽視

對(duì)于一上一下格局的郊區(qū)商住房而言，其裝修成本是不可忽視的，一個(gè)產(chǎn)權(quán)面積40平米，實(shí)得80平米郊區(qū)商住房裝修成本比80平米的平層要高出很多。郊區(qū)戶型一般要設(shè)計(jì)兩個(gè)衛(wèi)生間和一個(gè)樓梯，再加上夾層成本，僅這些至少需要幾萬塊的裝修預(yù)算。如果你的開發(fā)商幫你設(shè)計(jì)了精裝修，成本可能又上去了。

3、大部分郊區(qū)格局一般

一層幾十戶的郊區(qū)商住，不要奢談格局了，能夠給你一扇窗戶就不錯(cuò)了，南北通透是不敢想了，室內(nèi)通風(fēng)可能需要窗口和入戶門同時(shí)開啟才行，當(dāng)然有些開發(fā)商相對(duì)良心，配備了整體新風(fēng)系統(tǒng)，但這些也不是白給你用的。

4、難以實(shí)現(xiàn)“買一層送一層”

郊區(qū)商住房如果要實(shí)現(xiàn)“買一層送一層”，每一次就比較壓抑。事實(shí)上我們從開發(fā)商的樣板間(如下圖)也能看出來，市場(chǎng)上真正“買一層送一層”的郊區(qū)商住非常少，上層空間差不多只有下層空間的1/2。這主要是為了在底層客廳區(qū)域留出挑高，以增加整體空間張力。

5、郊區(qū)商住房只能賺點(diǎn)租金

二手房市場(chǎng)上，同地段商住房和住宅的價(jià)格差異非常大，越靠近中心城區(qū)，差距越大。

北京的石景山的CRD銀座(商住)單價(jià)在4.5萬左右，而附近的遠(yuǎn)洋山水則高達(dá)7萬左右;而地段更優(yōu)越的西直門區(qū)域，金貿(mào)中心(商住)單價(jià)在5.5萬左右，附近的鐵路巷單價(jià)早已奔10萬了。

前段時(shí)間有則報(bào)道，《190萬元商住房稅費(fèi)85萬元》，原價(jià)45萬現(xiàn)價(jià)190萬，房?jī)r(jià)漲了4倍多，但由于不享受“滿五唯一”等優(yōu)惠，出售時(shí)要繳納7萬多增值稅，43萬多土地增值稅，29萬的個(gè)稅，5.7萬的契稅……

也許你會(huì)想著轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，但這筆錢對(duì)方愿意出么?買商住房出手相對(duì)困難，核心區(qū)賺租金倒是比較好，但五六環(huán)外的商住房就得打折扣了。

6、居住成本

這些大家應(yīng)該都知道，不詳細(xì)說了，不通燃?xì)狻⑺娢飿I(yè)費(fèi)都比較貴。

7、產(chǎn)權(quán)問題

前幾天有關(guān)70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期的消息讓房地產(chǎn)著實(shí)躁動(dòng)了一番，但商住房的土地是商業(yè)性質(zhì)的，免費(fèi)續(xù)期的可能性不大。

總之，郊區(qū)商住房核心是“商”，其次才是“住”。如果不具備“商”的潛力，還是不要碰的好。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：頭條-八點(diǎn)要素告訴你郊區(qū)商品房能不能購(gòu)買，