一、住改非遇拆遷是按照商鋪補償嗎

住改非遇拆遷時，不一定是按照商鋪補償，要根據(jù)其經(jīng)營情況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況才能確定的。

根據(jù)2003年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

(二)也有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補償政策

對此，有的地方表述為按照房屋的實際用途補償。，也就是說能夠具體認定房屋確實是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

(三)參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同

即：對沿街的住改非房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確

(四)一定時間之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進行補償

二、住改非拆遷補償標準是怎樣的

首先，要對房屋的性質(zhì)有一個認定，一般以關(guān)于拆遷方面的地方政府規(guī)章為依據(jù)來進行認定。因此，被拆遷人在判斷被拆遷的房屋是住宅還是非住宅時，應(yīng)當先行找到當?shù)卣?guī)章中的相關(guān)規(guī)定。例如，如果糾紛地為北京，判斷標準為是否持有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照;如果糾紛地為上海市、重慶市、山東省等地，通常的判斷方法以房屋所有權(quán)證標明的用途為準，對房產(chǎn)證上未標明用途的，以被拆遷房屋報建時的用途為準。

其次，關(guān)于房屋性質(zhì)的確認主體。依《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第12條的規(guī)定，關(guān)于房屋的性質(zhì)(用途)，當事人可進行協(xié)商并確定補償標準，如果協(xié)商不一致，可由當?shù)匾?guī)劃管理部門確認。該意見之所以作出如此規(guī)定，其中的原因之一就是，房屋的用途在現(xiàn)實生活中呈現(xiàn)的較為復(fù)雜，住宅房屋作為營業(yè)用途房屋的現(xiàn)象較為普遍，給認定帶來了相當難度，為當事人提供協(xié)商的空間，容許他們綜合各種情況作出客觀判斷，無疑是解決問題、化解矛盾的良方。同時，在協(xié)商不成時，將此問題交由規(guī)劃管理部門進行確認，為進一步解決問題打開了通道。對被拆遷人來講，不妨一試。如果規(guī)劃部門確認的結(jié)果對被拆遷人或拆遷人不利，雙方均有提起行政訴訟的權(quán)利。

《城市房屋拆遷行政決策工作規(guī)程》第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

其三，依法對房屋的使用性質(zhì)形成確信以后，屬于非住宅房屋的，被拆遷人便可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費的雙向補償，并要求按照經(jīng)營用途提高補償標準。

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內(nèi)容審核：王四新律師

來源：中國法院網(wǎng)-住改非遇拆遷是按照商鋪補償嗎，