● 圣運(yùn)推薦：2018農(nóng)村房屋拆遷新規(guī)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方式，看看你家能補(bǔ)多少？

● 圣運(yùn)推薦：2016年農(nóng)村房屋如何補(bǔ)償

● 圣運(yùn)推薦：石家莊市房屋拆遷怎么補(bǔ)償？

● 圣運(yùn)推薦：拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)

● 圣運(yùn)推薦：六類情形可征收房屋

● 圣運(yùn)推薦：房屋評(píng)估報(bào)告不符合實(shí)際的爭(zhēng)取合法權(quán)益技巧

       隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛騰飛，城鎮(zhèn)擴(kuò)張與城市功能優(yōu)化的步伐也隨之越來(lái)越快，農(nóng)村大量的集體土地被征收為國(guó)有，并由此引發(fā)了被征收人最關(guān)心的安置補(bǔ)償高低的問(wèn)題。對(duì)此，為了保障被征收人的合法權(quán)益，圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀主任律師團(tuán)隊(duì)將從專業(yè)的法律角度為您分析農(nóng)村房屋及宅基地如何補(bǔ)償這一問(wèn)題，以期對(duì)您判斷補(bǔ)償是否符合標(biāo)準(zhǔn)時(shí)有所裨益。
一、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷怎么補(bǔ)償
1、宅基地和房屋應(yīng)分別補(bǔ)償
       農(nóng)民的宅基地在土地屬性上屬于農(nóng)村集體土地，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸村集體所有，之后由村集體分配給本村村民使用，而村民在所分配得來(lái)的宅基地上自建住房，這里住房的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸于村民所有。
       在遇到宅基地被征收時(shí)，有兩種補(bǔ)償。一是對(duì)宅基地的補(bǔ)償，二是對(duì)房屋的補(bǔ)償。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民沒(méi)有其他宅基地，那么村集體就要給村民分配新的宅基地，否則應(yīng)當(dāng)將土地的補(bǔ)償款歸于被征地農(nóng)民。而針對(duì)房屋的補(bǔ)償，因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋的補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸村民所有。
2、宅基地及房屋補(bǔ)償方式
       對(duì)宅基地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是集體土地的使用權(quán)，因此針對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償形式一般分為兩種：一是以置換的形式，二是以貨幣的形式。置換補(bǔ)償就是指，在規(guī)劃的安置區(qū)內(nèi)按照不同地價(jià)折換不同大小的面積進(jìn)行安置；貨幣補(bǔ)償就是指，根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)宅基地按照平米價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
       接下來(lái)就是對(duì)房屋及地上附著物的補(bǔ)償，因這部分是對(duì)物品所有權(quán)的補(bǔ)償，所以針對(duì)這部分的補(bǔ)償方式就只能是貨幣補(bǔ)償。其中包含被征收人所建設(shè)的房屋、建筑物、構(gòu)筑物、作物樹(shù)木等，具體的標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，下級(jí)政府所制定的標(biāo)準(zhǔn)必須高于上級(jí)政府制定的安置標(biāo)準(zhǔn)。
3、宅基地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
       房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)款的計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*被征收宅基地面積+被拆遷房屋重置成本價(jià)
       宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)應(yīng)當(dāng)參照就近住宅的平均價(jià)格，由區(qū)縣級(jí)人民政府考慮其他情況綜合確定。重置成本價(jià)是指宅基地上房屋在一定區(qū)域、一定時(shí)間內(nèi)重置為新房的成本價(jià)格，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣級(jí)政府按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平來(lái)確定。
二、農(nóng)村房屋可否按照國(guó)有土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償？
       據(jù)上文所述對(duì)集體土地上房屋的補(bǔ)償適用重置成本價(jià)，但城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋則較為特殊，從起地理位置來(lái)說(shuō)其價(jià)值高于其他集體土地上的房屋，從起土地性質(zhì)來(lái)說(shuō)由屬于集體土地，因此對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋可否按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行補(bǔ)償出現(xiàn)了分歧。
       王有銀主任律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋，是可以參照國(guó)有土地上的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹＠碛扇缦拢翰糠殖擎?zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地所涉地塊已被城鎮(zhèn)化，并且宅基地使用權(quán)人的身份已被確定為城鎮(zhèn)居民，此時(shí)無(wú)法再享受宅基地被征收后重新分配宅基地的權(quán)利。因此，從情理來(lái)看，對(duì)此類被征收人的房屋應(yīng)視為國(guó)有土地上的城鎮(zhèn)房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。
       而從法律角度來(lái)看，2005年最高人民法院行政審判庭作出的《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》表示，行政機(jī)關(guān)征收農(nóng)村集體土地后，被征土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。
        因此，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋，是可以適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹?/span>
三、2016年農(nóng)村房屋如何補(bǔ)償
1、增加對(duì)宅基地和社保補(bǔ)償
       土地管理法修正案草案中規(guī)定，征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償，被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會(huì)保障費(fèi)用，農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償，以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。
2、住房保障有提升
        對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)被征收房屋的農(nóng)民，提供轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后的國(guó)有土地上的房屋，而無(wú)法提供房屋的應(yīng)按照市場(chǎng)價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。城市規(guī)劃區(qū)以外宅基地上的房屋，應(yīng)當(dāng)按照房屋的重置成本價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。