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湖州市區(qū)房屋拆遷評(píng)估問題分析表?湖州市區(qū)房屋拆遷評(píng)估問題分析

  • 發(fā)布時(shí)間:

    2024-06-24 09:49:35
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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湖州市區(qū)房屋拆遷評(píng)估問題分析,根據(jù)建設(shè)局安排,我辦對(duì)市區(qū)城市房屋拆遷政策和評(píng)估制度進(jìn)行了調(diào)查,深切感到市區(qū)拆遷政策和評(píng)估制度具有前瞻性、靈活性,體現(xiàn)了為民服務(wù)宗旨,給老百姓帶來了實(shí)實(shí)在在的好處,有效的推動(dòng)了拆遷進(jìn)度,加快了城市建設(shè)步伐。同時(shí)

湖州市區(qū)房屋拆遷評(píng)估問題分析表?湖州市區(qū)房屋拆遷評(píng)估問題分析

根據(jù)建設(shè)局安排,我辦對(duì)市區(qū)城市房屋拆遷政策和評(píng)估制度進(jìn)行了調(diào)查,深切感到市區(qū)拆遷政策和評(píng)估制度具有前瞻性、靈活性,體現(xiàn)了為民服務(wù)宗旨,給老百姓帶來了實(shí)實(shí)在在的好處,有效的推動(dòng)了拆遷進(jìn)度,加快了城市建設(shè)步伐。同時(shí),對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問題也進(jìn)行了深入的研究和探討,提出了完善城市房屋拆遷評(píng)估體系的建議。

一、公正透明,貨幣化安置率高

對(duì)近兩年來各拆遷項(xiàng)目拆遷情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),發(fā)現(xiàn)選擇住宅貨幣化補(bǔ)償?shù)牟疬w戶占總簽約戶數(shù)的70%以上,如陳家弄地塊(人民路拓寬一期工程)拆遷戶共132戶,已簽約131戶,其中選擇貨幣化安置85戶占72.5%;機(jī)床廠及二輕機(jī)械廠地塊,拆遷戶數(shù)為192戶,已簽約186戶,其中選擇貨幣化安置144戶,占77.4%;環(huán)城河C塊(一期,二期)171戶,已簽約165戶,其中選擇貨幣化安置130戶,占78.8%。

住宅貨幣化安置率高,分析起來主要有以下幾個(gè)方面:首先,房屋拆遷評(píng)估合理,評(píng)估價(jià)格略高于同類地段同類房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格,且選擇貨幣安置增加了10%的附加貨幣補(bǔ)償,拆遷戶得到了實(shí)惠;其次,近兩年來我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性,商品房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定,選擇房屋余地大,拆遷戶沒有對(duì)房子的盲目追求和沖動(dòng);第三,安置房屋一般為定點(diǎn)安置,有些拆遷戶因各種原因,不想去定點(diǎn)安置房,而在選擇貨幣后自己到市場(chǎng)上去購(gòu)買中意的二手房,一般二手房都有裝修,從經(jīng)濟(jì)角度講比較合算。

從各個(gè)拆遷項(xiàng)目和拆遷公司以及評(píng)估公司反饋的信息來看,大部分被拆遷人對(duì)政策比較滿意,對(duì)拆遷評(píng)估結(jié)果是可以接受的。

二、美中不足,現(xiàn)行評(píng)估制度存在瑕疵

調(diào)查中,也發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)行評(píng)估制度中存在一些問題。這些問題的存在雖不影響大局,卻是一個(gè)隱患,給評(píng)估和拆遷工作帶來一定困難。

1、房屋重置價(jià)偏低問題

現(xiàn)行的房屋重置價(jià)是參照湖建發(fā)〔2002〕78號(hào)文件,但由于近年來建筑材料的漲價(jià),舊的重置價(jià)已顯得滯后。例如:磚混二等重置價(jià)(包括配套設(shè)施)為650元/㎡,明顯低于實(shí)際建造成本。另外,各種結(jié)構(gòu)的分項(xiàng)重置與被拆遷房屋的實(shí)際分項(xiàng)重置往往對(duì)不上,給評(píng)估工作帶來一定困難。

2、營(yíng)業(yè)房評(píng)估與安置問題

營(yíng)業(yè)房貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)滯后,未按地段、路線制定價(jià)格,評(píng)估方式不符合國(guó)務(wù)院《拆遷條例》被拆遷房屋按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的規(guī)定。被拆遷的營(yíng)業(yè)房因建造時(shí)間較長(zhǎng)和當(dāng)時(shí)的建設(shè)習(xí)慣,一般進(jìn)深較淺;而新建的可用于安置的營(yíng)業(yè)房進(jìn)深較大;兩者難于統(tǒng)一,評(píng)估價(jià)格如何銜接協(xié)調(diào)是一個(gè)問題,而現(xiàn)行的評(píng)估政策對(duì)于臨街深度沒有明確規(guī)定。

3、土地使用權(quán)價(jià)值問題

改制企業(yè)在舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問題,由于改制是“一企一策”,企業(yè)改制后,其房屋所占用的土地使用性質(zhì)繁雜多樣,有出讓、轉(zhuǎn)為租賃、保留劃撥、土地使用權(quán)剝離或部分剝離等多種形式。對(duì)不同土地使用性質(zhì)的房屋評(píng)估補(bǔ)償,現(xiàn)行政策沒有明確規(guī)定。

4、評(píng)估公示問題

有部分拆遷戶要求,被拆遷房屋評(píng)估及裝修評(píng)估價(jià)格進(jìn)行公示,應(yīng)包括現(xiàn)行拆遷評(píng)估政策及技術(shù)路線的內(nèi)容和程序。

三、為民服務(wù),完善拆遷評(píng)估政策

對(duì)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的上述問題,結(jié)合實(shí)際情況,與拆遷公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷人進(jìn)行積極探討,認(rèn)為應(yīng)解決之,進(jìn)一步完善現(xiàn)行評(píng)估體系,并提出建議如下;

(一)解決重置價(jià)問題的辦法

1、重置價(jià)已明顯偏低,根據(jù)省條例重置是指前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)。按照現(xiàn)在的建材價(jià)格、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)及配套設(shè)施,如標(biāo)準(zhǔn)磚混二等650元/㎡已不夠(實(shí)際約為800—1000元/㎡)。在實(shí)際評(píng)估中有時(shí)要靠提高等級(jí)來提高重置價(jià)。可考慮采用工程造價(jià)類比法來重新確定房屋重置價(jià)。

2、重置價(jià)的分項(xiàng)在實(shí)際評(píng)估中不實(shí)用,雖然定的比較細(xì)化,但往往與實(shí)際情況不符,而且分項(xiàng)中的某些項(xiàng)目針對(duì)拆遷評(píng)估欠合理,可參照其他城市的重置價(jià)作相應(yīng)調(diào)整。

3、解決層高問題,在實(shí)際評(píng)估中,評(píng)估往往按照自己的習(xí)慣對(duì)層高進(jìn)行調(diào)整,造成有時(shí)同樣的房屋重置價(jià)有差異,所以應(yīng)統(tǒng)一評(píng)估參數(shù),明確層高問題。如杭州磚木結(jié)構(gòu)層高一般不作調(diào)整,磚混結(jié)構(gòu)按增加1米重置價(jià)提高10%—15%。

(二)營(yíng)業(yè)房評(píng)估及裝修評(píng)估

1、對(duì)營(yíng)業(yè)房和安置房的評(píng)估,可以考慮借鑒土地評(píng)估上的路線法來進(jìn)行設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,運(yùn)用4321法則進(jìn)行評(píng)估。

2、營(yíng)業(yè)房評(píng)估采用市場(chǎng)比較法,在房屋拆遷評(píng)估中以同類房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格為基礎(chǔ),進(jìn)行適當(dāng)修正,作為被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格。雖然市場(chǎng)比較法公式比較簡(jiǎn)單,但其質(zhì)內(nèi)容涉及到方方面面很多問題(包括重置價(jià),成新,臨街開間、臨街深度、商業(yè)氛圍等等),應(yīng)注意把握各拆遷點(diǎn)同類房屋的評(píng)估補(bǔ)償平衡,逐步建立營(yíng)業(yè)房交易價(jià)格體系,并加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

3、改制企業(yè)房屋的評(píng)估補(bǔ)償。解決改制企業(yè)的房屋評(píng)估補(bǔ)償問題,要按改制企業(yè)占有的合法權(quán)益與主張補(bǔ)償權(quán)利相一致的原則,在拆遷評(píng)估時(shí),應(yīng)依據(jù)改制時(shí)所付出的改制成本取得的完全權(quán)益為前提,遵循“誰投入、誰占有、誰受益”的原則進(jìn)行。凡改制企業(yè)所使用的被拆遷房屋,在改制時(shí)包括所使用的國(guó)有土地一并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估列入改制成本的,就可享有完全的房地產(chǎn)權(quán)益,按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償給改制企業(yè)。對(duì)企業(yè)在改制中,僅對(duì)房屋建筑物作為資產(chǎn)評(píng)估,未將土地資產(chǎn)列入改制評(píng)估范圍的,因其占有的房地產(chǎn)權(quán)益不完全,補(bǔ)償不應(yīng)包含地價(jià)因素,但為了有利于拆遷,在拆遷評(píng)估時(shí),可按照完全的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,然后在評(píng)估額中參照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)比例扣減后,再全部補(bǔ)償給改制企業(yè)。

4、現(xiàn)行的裝修評(píng)估指導(dǎo)價(jià)是2003年制定的,隨著近幾年建材和人工費(fèi)的飛漲,許多分項(xiàng)已遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。而且原裝修指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)工程造價(jià)制定的,與普通住宅和店面裝修評(píng)估有較大出入。對(duì)此,可考慮修改和調(diào)整裝修指導(dǎo)價(jià)。

(三)建立拆遷評(píng)估救濟(jì)機(jī)制,透明評(píng)估內(nèi)容和程序

建立拆遷評(píng)估鑒定委員會(huì),規(guī)范房屋拆遷評(píng)估鑒定行為,維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益,保障房屋拆遷評(píng)估結(jié)果的客觀、公正、合理;透明拆遷評(píng)估內(nèi)容和程序,可以采取挑選有代表性的房屋標(biāo)的和裝修標(biāo)的來進(jìn)行公示的方法,由被拆遷戶自行比較。

四、以調(diào)研為契機(jī),解決“一路二區(qū)”評(píng)估補(bǔ)償問題

在本次調(diào)研中,我辦主要是結(jié)合“一路二區(qū)”的實(shí)際情況,重點(diǎn)對(duì)非住宅的評(píng)估和補(bǔ)償問題進(jìn)行深入調(diào)研,詳細(xì)分析,經(jīng)市政府批準(zhǔn),已出臺(tái)了《市區(qū)非住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置政策補(bǔ)充規(guī)定》,內(nèi)容如下:[page]

(一)非住宅房屋中的營(yíng)業(yè)用房拆遷評(píng)估可以采用市場(chǎng)比較法,以同類房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格為基礎(chǔ),進(jìn)行適當(dāng)修正,作為被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格。

(二)拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)損失按被拆遷非住宅房屋評(píng)估價(jià)的2%、非住宅房屋拆遷過渡費(fèi)按被拆遷非住宅房屋評(píng)估價(jià)地2%,由拆遷人給予一次性補(bǔ)助;非住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模诎捶亲≌课菰u(píng)估價(jià)補(bǔ)償基礎(chǔ)上,由拆遷人再給予評(píng)估價(jià)10%的貨幣補(bǔ)助。

(三)享受政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的直管非住宅公房承租單位2005年12月31日前已改制,但承租關(guān)系未解除或變更的,拆遷時(shí),憑原改制單位主管部門提供原承租單位改制時(shí)對(duì)直管非住宅公房處置的相關(guān)材料,凡改制時(shí)明確將標(biāo)準(zhǔn)租金直管非住宅公房承租權(quán)處置給被處置人的,對(duì)被處置人按承租人給予補(bǔ)償安置。

(四)非住宅房屋拆遷評(píng)估結(jié)合土地使用性質(zhì)調(diào)節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí),調(diào)節(jié)系數(shù)為-0.05至-0.25;改制時(shí)土地保留行政劃撥、土地轉(zhuǎn)為租賃和土地使用權(quán)剝離的非住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí),調(diào)節(jié)系數(shù)為-0.4 (租賃土地的,結(jié)合剩余租賃年限適當(dāng)修正) 。土地出讓合同中有拆遷補(bǔ)償約定的,按合同約定補(bǔ)償。

(五)市國(guó)資委(市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司)管理的國(guó)有企業(yè)改制過程中剝離的土地、房屋拆遷時(shí),按剝離價(jià)值補(bǔ)償。

《補(bǔ)充規(guī)定》的實(shí)施,有力地推動(dòng)了我市重點(diǎn)工程步行街區(qū)的拆遷工作,加快了中間整治的步伐。截止10月17日,步行街區(qū)A塊257戶拆遷戶,已簽約199戶,選擇貨幣化安置的有145戶,占72.9%;B塊119戶,已簽約106戶,選擇貨幣化安置的有70戶,占66%。

目前,《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》正在修改之中,對(duì)我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題也有所考慮。我辦擬在新《省條例》出臺(tái)后,對(duì)現(xiàn)行拆遷政策、評(píng)估辦法再作一次全面梳理,以保障新老政策的對(duì)接,保障城市建設(shè)的順利進(jìn)行。

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內(nèi)容審核:羅思章律師

來源:臨律-湖州市區(qū)房屋拆遷評(píng)估問題分析,湖州市區(qū)房屋拆遷評(píng)估問題分析

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