關于農村房屋拆遷評估,隨著加快城鎮建設的步伐,許多中小城市迅速地向農村擴張,帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地,沒有房產證和土地證,這種情況下,作為估價師應采用何種方法進行估價呢y這與安置方式有關,如果以實物安置
隨著加快城鎮建設的步伐,許多中小城市迅速地向農村擴張,帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地,沒有房產證和土地證,這種情況下,作為估價師應采用何種方法進行估價呢y這與安置方式有關,如果以實物安置(拆一補一),就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價,如果以貨幣形式進行補償,就應當以重置價對房屋、裝修以及附屬物進行評估,再考慮原有土地使用權的價值,這里的原有土地使用權不應低于該地塊當前市場出讓價格,而實際工作中,采用貨幣補償時,往往由政府定區位地價,然后再考慮房屋重置價。
一、東莞拆遷補償標準是多少
東莞拆遷補償標準有房屋補償費、周轉補償費以及獎勵性補償費。
(1)房屋補償費(房屋重置費),用于補償被拆遷房屋所有權人的損失,以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔,按平方米單價計算。
(2)周轉補償費,用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費,用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為:房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
二、宅基地動遷補償
農村宅基地的性質是集體所有土地,目前宅基地房屋的拆遷與城鎮國有土地上房屋的拆遷采取的是不同的補償標準,因此在相應的安置方案和家庭內部分配上存在很大差異。
城鎮國有土地上房屋拆遷,房屋價格一般采取市場評估價,綜合房屋產權和土地使用權評定一個總的單價。而集體所有土地上房屋拆遷,區分房屋和土地權利,房屋根據經評估的建安重置價予以補償,土地則按土地使用權基價標準予以補償。在價格認定上采用不同的標準,導致兩種房屋能獲得的貨幣補償款懸殊。
同時城鎮國有土地上房屋權屬的認定,一般以房產證(商品房、售后公房)或土地證(自建私房)為主,而農村宅基地房屋權屬的認定,則并不以土地證為主,因為一般土地證上僅為戶主一人,而宅基地房屋應是家庭成員共有財產,其權利人不僅包括土地證權利人,也包括建房用地的申請人員。因此宅基地房屋權利人通常是數人。如果經歷了歷次翻建、擴建、重建等,權利人還可能發生增減變化。即使立基人為未成年人,對新建房屋未作出相應貢獻,也同樣享有宅基地房屋權利,這是因為未成年人與成年人享有同樣的宅基地權利,而農村房屋價值中土地使用權價值遠高于房屋建造產生的價值,因此未成年人未在建造房屋時作出貢獻也可以忽略不計。
因此由于權利歸屬的不同,城鎮國有土地上房屋的拆遷補償款分配,房屋的貨幣補償款應歸房屋權利人所有,由房屋權利人妥善安置同住人。而集體土地上房屋的拆遷補償款分配,房屋的貨幣補償款則應歸所有立基人享有。
法律分析:被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
法律依據:《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定,制定過程中,應當向社會公開征求意見。
農村房屋拆遷評估標準如下:
1、按房屋所有權補償,其僅擁有房屋所有權,其宅基地土地使用權幾乎是無償取得,不是完整的土使用權權益,無抵押、處分等權利,所以從其權益角度來看居民甲的補償款僅包括其目前狀態下所擁有的所有權價值,多采用成本法進行評估;
2、按房屋所有權價值加土地征用補償費標準補償,至于征用補償標準應采用何種標準,應按照當地征用補償類型標準之最高標準。實施拆遷時,居民是以犧牲“住”為代價的,按照當地征用補償類型標準之最高標準;
3、按房屋所有權價值加土地征用補償費及土地開發費與市政配套費標準補償,農村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進行房屋建設時,對土地是進行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設、引入等。因此在第二種基礎上適當考慮增加土地開發費與市政配套費補償更為全面;
4、按房地產市場價格扣除應補市場地價標準補償,在進行拆遷房屋估價時,采用“根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定”這種思路進行評估則應擬定滿足欲拆遷房屋能夠進入房地產轉讓市場的前提下所能實現的轉讓價格再扣除需滿足進入房地產轉讓市場所需付出的代價,即房地產市場價格-應補市場地價;
5、按房地產市場價格補償,居民甲由于實施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權及該宗地上所建房屋使用的機會,由此應補償居民甲一個與之目前相當居住水平的機會。按照機會平等原則,應按房地產市場價格標準對居民甲進行補償;
6、按照目前市場土地取得費標準,建議采用拍賣土地市場價格水平,減去另交地價后以建筑面積分攤方式補償。
【法律依據】:《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。
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內容審核:王蘭律師
來源:中國法院網-關于農村房屋拆遷評估,