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集群商鋪拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)最新，轉(zhuǎn)讓店鋪怎么談價格:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-26 22:34:04
作者：
圣運律師
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集群商鋪拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)最新,店面轉(zhuǎn)讓如何談價,（一）弄清需求，對癥下藥。首先根據(jù)承租方的具體情況，盡量快速摸清承租方的需求，對癥下藥。比如人流量，就應(yīng)該在談判中反復(fù)強調(diào)人流量將對經(jīng)營帶來的巨大的幫助，并以此作為說服承租方投資的突破口。（二）找

集群商鋪拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)最新，轉(zhuǎn)讓店鋪怎么談價格:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、集群商鋪拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)最新,店面轉(zhuǎn)讓如何談價

（一）弄清需求，對癥下藥。

首先根據(jù)承租方的具體情況，盡量快速摸清承租方的需求，對癥下藥。比如人流量，就應(yīng)該在談判中反復(fù)強調(diào)人流量將對經(jīng)營帶來的巨大的幫助，并以此作為說服承租方投資的突破口。

（二）找到賣點，再談價錢。

要為自己的商鋪找到賣點。像位置，人流，靠近高檔樓盤，租金低，周圍的商鋪的集群效應(yīng)等等，總之一定要找到1個核心賣點和2－－3個后備核心賣點，準(zhǔn)備好說辭。

（三）費用組成，做好分配。

在費用組成方面，鋪鋪旺認(rèn)為也要做好分配。像說自己轉(zhuǎn)店所帶來的成本損失不要開口太多，因為接手你店的人不關(guān)心這個，所以這個上面的費用不宜過高。而轉(zhuǎn)讓費可以聯(lián)系到投資上面來，這樣接手方對你的整體轉(zhuǎn)讓費就比較好接受了。

（四）正面主動，價格分析。

轉(zhuǎn)讓費是需要正面談到，不要逃避，而且在轉(zhuǎn)讓費的談判過程中，一定要力爭主動，比如主動做價格分解、分析，要先入為主給對方建立合理的概念。

一、什么是門面轉(zhuǎn)讓

門面轉(zhuǎn)讓，是指以正當(dāng)?shù)姆椒ǎㄟ^合法途徑，將門面出租或出售給別人。以個人，團隊的形式來獲取經(jīng)濟利益的方式。

二、門面轉(zhuǎn)讓合同簽訂

門面轉(zhuǎn)讓合同指甲乙兩方在門面在轉(zhuǎn)讓時簽訂的門面歸屬權(quán)的協(xié)議。一般這份合同會劃分好雙方權(quán)責(zé)問題。

門面交接時，甲方應(yīng)騰空非《轉(zhuǎn)讓財物交接清單》范圍內(nèi)一切設(shè)施、物品和貨物，保持門面已有裝修、裝飾、設(shè)施、設(shè)備、門窗、墻面、地面和天花板面的完好和完整，以便使用。

辦理門面交接手續(xù)時，由甲、乙、丙三方共同進行現(xiàn)場驗收，按《轉(zhuǎn)讓財物交接清單》點驗、接收有關(guān)財物，交接完畢后，甲、乙、丙三方應(yīng)共同簽署《轉(zhuǎn)讓財物交接清單》，在丙方現(xiàn)場監(jiān)督下，甲方向乙方交付門面鑰匙。門面鑰匙一經(jīng)交付，轉(zhuǎn)讓門面即告驗收、交付完畢。

二、轉(zhuǎn)讓店鋪怎么談價格

1、弄清需求，對癥下藥。

2、找到賣點，再談價錢。

3、費用組成，做好分配。

4、正面主動，價格分析。

一、店鋪轉(zhuǎn)讓費怎么算

原房主要求的房租＋現(xiàn)租主裝修費用＋現(xiàn)租主水電等開戶安裝費＋現(xiàn)租主存貨估價。一般只計入自己投的門面裝修費，如果是從上個手上轉(zhuǎn)來的就加上原來的轉(zhuǎn)讓費。

門面店轉(zhuǎn)讓費有的地方也叫商鋪轉(zhuǎn)讓費，是一種轉(zhuǎn)讓門面（商鋪）使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時一次性收取的費用（技術(shù)上也可分期交付），看起來其用意是下家彌補給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受的損失的補償，一般是原承租者向繼承租者收取，有上家非法做二房東之嫌。也有房東收取的。

門面轉(zhuǎn)讓費用的高低主要取決于原、繼承租者對門店本身獲利能力的認(rèn)知和市場供求關(guān)系。一些地段繁華的門店，人流量大，轉(zhuǎn)讓費就高，而一些地段偏僻的門店，人流量小，轉(zhuǎn)讓費就低，甚至不需要。

二、簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同要注意哪些問題呢

（一）轉(zhuǎn)讓人的基本情況

1、作為受讓人，為預(yù)防欺詐，在合同中約定，如果轉(zhuǎn)讓人是房屋的所有人，必須具有產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件；如果轉(zhuǎn)讓人不是房屋的所有人，轉(zhuǎn)讓人必須具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。

2、在合同中約定，商鋪的基本信息，包括：商鋪的位置、實際有效使用面積、相關(guān)的配套設(shè)施等。

（二）轉(zhuǎn)讓合同之轉(zhuǎn)讓物條款

在合同中約定，轉(zhuǎn)讓物品包括店面以及現(xiàn)有的裝修、裝飾及其他所有設(shè)備。雙方應(yīng)明確所轉(zhuǎn)讓的物品，建議雙方可以擬定一份轉(zhuǎn)讓財物清單。

（三）轉(zhuǎn)讓合同之交接條款

1、在合同中約定，店面的交接時間，確定具體日期，若因一方的原因?qū)е碌昝鏌o法如期交接，應(yīng)給予另一方一定的補償。

2、在合同中約定店面交接時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)騰空非轉(zhuǎn)讓財物范圍內(nèi)的一切設(shè)施、物品和貨物，保持店面已有裝修、裝飾、設(shè)施、設(shè)備、門窗、墻面、地面和天花板面的完好和完整，以便于使用。

3、在合同中約定，辦理店面交接手續(xù)時，應(yīng)由雙方進行現(xiàn)場驗收，點驗、接收有關(guān)財物。

4、在合同中約定，交接時受讓人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓店面不符合約定的交接條件時，受讓人有權(quán)拒絕交接，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)及時整改、修復(fù)，直至符合交接條件為止。

（四）轉(zhuǎn)讓合同之保證金及轉(zhuǎn)讓費條款

1、為了盡量避免風(fēng)險，預(yù)防欺詐。在合同中約定，受讓人應(yīng)在合同訂立前交給轉(zhuǎn)讓人一定的保證金，應(yīng)根據(jù)實際情況在轉(zhuǎn)讓物價值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。

2、在合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓費進行詳細(xì)約定。①轉(zhuǎn)讓費，包括一切的裝修、裝飾、設(shè)備及其他相關(guān)費用。②轉(zhuǎn)讓費的支付方式、支付時間。

（五）轉(zhuǎn)讓合同之拆遷補償條款

當(dāng)前由于規(guī)劃原因?qū)е碌牟疬w經(jīng)常發(fā)生，在合同中約定，轉(zhuǎn)讓店面在轉(zhuǎn)讓期內(nèi)遭遇政府拆遷或其它因素給受讓人經(jīng)營造成影響的情形的，受讓人有權(quán)解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人退還轉(zhuǎn)讓費。因為政府規(guī)劃，國家征用原因拆遷店面的，有關(guān)補償?shù)臍w屬應(yīng)進行明確約定。

（六）轉(zhuǎn)讓合同之轉(zhuǎn)讓手續(xù)

在合同中約定，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)協(xié)助受讓人辦理相關(guān)變更手續(xù)，受讓人要及時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)。

（七）其他事項

應(yīng)根據(jù)實際情況對轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險和保證合同順利履行，并盡可能保障作為受讓人的合法、合理利益。

三、店鋪轉(zhuǎn)讓如何定價

轉(zhuǎn)店的店面大體為兩種，一種是店鋪處于盈利狀態(tài)，另一種是店鋪目前尚未盈利或者微利的。兩種情況對應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費定價方法也完全不同。對于盈利的店鋪，在轉(zhuǎn)讓費定價上最好控制在10－18個月的凈收益之間，在轉(zhuǎn)讓費上還可以賺一筆。

對于尚未盈利或者微利的店鋪，可以按照剩余房租＋前期投入＋貨品價值＋地段潛力來進行評估。原則上盡量保本，虧損不大的情況下能出手盡快出手。一旦面臨房租到期無法續(xù)租，房東收回商鋪，將血本無歸。

除了上面兩種情況，根據(jù)店鋪的類型也會影響轉(zhuǎn)讓費的定價，商場里的商鋪和臨街商鋪區(qū)別就非常大。

一、鋪面轉(zhuǎn)讓發(fā)布怎么寫

（一）店鋪圖片首先店鋪轉(zhuǎn)讓信息中要放有店鋪的全景照和正面照，將店鋪的展示區(qū)與門面凸現(xiàn)出來。其次，無論是店內(nèi)還是店外，都要放上不同角度的圖片，圖片還需拍攝美觀，這樣也會提高信息的游覽量。

（二）店鋪的周邊環(huán)境店鋪轉(zhuǎn)讓信息中別忘了放上店鋪的周圍環(huán)境、停車位等圖片，這樣能夠?qū)⒌赇佒苓吷倘Φ娜肆髑闆r體現(xiàn)出來，讓求租者對店鋪的內(nèi)外有個大致的認(rèn)識。

（三）廣告標(biāo)題店鋪轉(zhuǎn)讓信息中最重要的部分就是廣告的標(biāo)題，要寫明店鋪屬于哪個行業(yè)，在哪個地段和經(jīng)營現(xiàn)狀，高質(zhì)量的標(biāo)題能夠吸引預(yù)覽者點進網(wǎng)頁游覽轉(zhuǎn)讓信息，增大店鋪轉(zhuǎn)讓成功的幾率。

二、店鋪經(jīng)營的職能

1、決策職能（包括計劃）

這是店鋪管理最重要的職能：決策是基于外部環(huán)境和內(nèi)部條件的現(xiàn)狀判斷，以及對未來的預(yù)期，進而擬定若干可行方案，并從中進行抉擇的過程。由于環(huán)境無法消除的不確定性，使得每一種抉擇都有概率不等的風(fēng)險。這種抉擇取決于決策者的價值判斷和風(fēng)險偏好。

2、組織職能

決策，即行動目標(biāo)和綱領(lǐng)（計劃）一經(jīng)確立，就應(yīng)該繼之動員店鋪所擁有的全部資源，進行優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計，按照因事?lián)袢说脑瓌t配備有關(guān)人員，整合內(nèi)部組織力量，保障店鋪目標(biāo)的實現(xiàn)。

3、領(lǐng)導(dǎo)職能

店鋪領(lǐng)導(dǎo)職能包括指揮、協(xié)調(diào)、激勵和溝通。店鋪目標(biāo)的實現(xiàn)，需要全體組織成員的投入和付出。配備在各崗位上的人員，由于個性、偏好、素養(yǎng)、價值取向的差異以及職責(zé)、地位和掌握信息量的不同，沖突的發(fā)生難以避免。這時就需要具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)進行統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)行動的步調(diào)和節(jié)奏。化解各方面的矛盾，溝通各層次的信息，增進相互理解，激勵大家求同存異，為了共同的店鋪利益而共同努力。

4、控制職能

在計劃的執(zhí)行過程當(dāng)中，店鋪的實際行為往往會偏離或者背離預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。這時就需要準(zhǔn)確定位兩者的差異，分析差異的成因并尋找應(yīng)對的具體措施，來縮小以至消除這些差異。

如果發(fā)生重大突發(fā)事件或者不可抗拒因素導(dǎo)致環(huán)境劇變，則不可有以不變應(yīng)萬變的教條思想，當(dāng)斷則斷，及時對計劃進行變更。

四、店鋪轉(zhuǎn)讓費怎么算

店鋪的轉(zhuǎn)讓費根據(jù)當(dāng)事人之間的約定計算。店鋪轉(zhuǎn)讓費是指承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，次承租人需要支付的包含房租、房屋設(shè)備費用等其它費用，具體的都是由當(dāng)事人協(xié)商確定的。根據(jù)《民法典》第四百七十條規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

五、如何轉(zhuǎn)讓商鋪

法律分析：可以考慮在門上貼上轉(zhuǎn)讓單，這種做法宣傳的范圍不大，只有經(jīng)過的人才能看到信息，客戶資源受到限制；交給中介公司將店鋪進行轉(zhuǎn)讓，一些相關(guān)事項中介都會辦理好，自己省心很多；還可以在房屋租賃網(wǎng)站上發(fā)布店鋪轉(zhuǎn)讓信息

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第四百六十九條當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式。

第四百七十一條當(dāng)事人訂立合同，可以采取要約、承諾方式或者其他方式。