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loft住宅拆遷補(bǔ)償，住改商手續(xù):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-03 10:16:55
作者：
圣運(yùn)律師
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loft住宅拆遷補(bǔ)償,住改商產(chǎn)權(quán)是商業(yè)還是住宅,住改商字面就是將居住房改成商用房，主要有兩種情況：1、在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；2、連宅基證都沒有，直接建造商業(yè)用房。因?yàn)樽》康漠a(chǎn)權(quán)和商品的房的產(chǎn)權(quán)是不一樣的，而且產(chǎn)權(quán)期限也有很大的區(qū)

loft住宅拆遷補(bǔ)償，住改商手續(xù):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、loft住宅拆遷補(bǔ)償,住改商產(chǎn)權(quán)是商業(yè)還是住宅

住改商字面就是將居住房改成商用房，主要有兩種情況：

1、在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；

2、連宅基證都沒有，直接建造商業(yè)用房。

因?yàn)樽》康漠a(chǎn)權(quán)和商品的房的產(chǎn)權(quán)是不一樣的，而且產(chǎn)權(quán)期限也有很大的區(qū)別。

一、住改商對(duì)房子有影響嗎

住改商對(duì)房子肯定是有影響的，特別是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)存在不少影響，商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)要比居住用房少30年，而且住改商建筑需要經(jīng)過有關(guān)部門同意，辦理相關(guān)手續(xù)和登記之后，才不會(huì)被清拆，整個(gè)程序是非常繁瑣的，改造后的房子也存在隱患，其燃?xì)鈺?huì)超負(fù)荷運(yùn)行。

二、商住房的特點(diǎn)

1、商住房（公寓）四十年或五十年，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國(guó)家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因?yàn)楣⑦@種形式的房子還沒有到期的。純住宅七十年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費(fèi)用，到期后自動(dòng)續(xù)期。

2、商住房（公寓）不能落戶口，純住宅可以落戶

3、商住房（公寓）說白了以前是用于開發(fā)寫字樓的地塊，但是商品房這么緊俏，所以很多開發(fā)商把以前商業(yè)用地開發(fā)成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)狻５遣慌懦械拈_發(fā)商動(dòng)用關(guān)系，最后把商業(yè)用電改為民用電，給通燃?xì)狻５撬话憔褪巧虡I(yè)用水，改不了，民用水是四元一噸，商業(yè)用水七塊多一噸

4、商住房（公寓）居住密度大，一般從七至二十多戶都出現(xiàn)過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時(shí)間過長(zhǎng)，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復(fù)雜，所以環(huán)境很難保障。

純住宅一般一層二至四戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。（還遷房，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房除外）

5、商住房（公寓）幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。

純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽(yáng)戶型居多。所以純住宅要比商住房（公寓）單價(jià)貴，當(dāng)然loft除外。

6、商住房（公寓）超小戶型較多，以四十至八十為主，總房款要便宜很多，對(duì)于資金不太富裕的家庭值得考慮

純住宅一般小戶型也得七十至九十之間，沒有太小的戶型，單價(jià)又貴，所以總房款一般會(huì)高些。

7、商住房（公寓）幾乎沒有綠化和孩子活動(dòng)區(qū)域，一般會(huì)隔幾層弄一個(gè)共享露臺(tái)供大家活動(dòng)，不過估計(jì)后期會(huì)成為堆放廢品和停自行車的區(qū)域

8、在京購(gòu)房審條件時(shí)，商業(yè)立項(xiàng)改住宅的房產(chǎn)不列入家庭房產(chǎn)考核。也就是說，已有兩套住宅的京籍家庭，可購(gòu)買商住住宅。非京籍家庭，無論是否符合納稅或社保條件，都可買商住房。

二、住改商手續(xù)

法律分析：住改商手續(xù)：到工商所領(lǐng)取《住宅改經(jīng)營(yíng)性用房證明》；填寫《保證書》，經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主簽字同意；攜帶相關(guān)資料至小區(qū)所屬居委會(huì)蓋章；到工商所進(jìn)行注冊(cè)，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十九條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

三、商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別

商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別如下：1、土地使用年限不同。商業(yè)住宅土地使用年限為40至50年；商品住宅土地使用年限為70年；2、使用性質(zhì)不同。商住可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦公，住宅就不行；3、產(chǎn)權(quán)年限不同。商住產(chǎn)權(quán)是50年，住宅是70年。辦理不動(dòng)產(chǎn)證需要什么材料辦理不動(dòng)產(chǎn)證需要的材料如下：1、登記申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；3、相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；4、不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；5、與他人利害關(guān)系的說明材料；6、法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

四、房子住改商有什么影響嗎

房屋的產(chǎn)權(quán)會(huì)收到影響。顧名思義，住改商字面就是將居住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；二是連宅基證都沒有，直接建造商業(yè)用房。因?yàn)樽》康漠a(chǎn)權(quán)和商品的房的產(chǎn)權(quán)是不一樣的，而且產(chǎn)權(quán)期限也有很大的區(qū)別。

城鄉(xiāng)結(jié)合部沒有房產(chǎn)證或宅基地證就變成住改商的建筑，如果經(jīng)有關(guān)部門同意不需清拆、給予合法身份的，一般都要辦理為期一年的臨時(shí)場(chǎng)地使用證明，再進(jìn)行相關(guān)備案、重新合法證件等，繁瑣程序全部走下來估計(jì)前前后后需要半年，過了半年又要重新開始弄一遍，有店主表示除了費(fèi)用問題外，最怕花的就是時(shí)間精力，這一問題也亟待解決。

一、無證房產(chǎn)拆遷怎么辦

房屋建筑面積一般指的是房地產(chǎn)權(quán)證上所記載的建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件所記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件所記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。最后還可以由具有測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)測(cè)繪部門進(jìn)行測(cè)繪確定，以及拆遷人和被拆遷人雙方協(xié)商確定。

房屋拆遷補(bǔ)償是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)也就是所有權(quán)進(jìn)行的補(bǔ)償。被拆遷人沒有自己是合法房屋所有權(quán)人的證明文件(一般是房屋所有權(quán)證)，從法律意義上說也就不是拆遷當(dāng)事人，不能得到補(bǔ)償。

但是如果該房屋使用人只有這一套房屋用于居住，一般為保障其基本居住需要，拆遷人應(yīng)為其安排住處或?qū)⒔ê煤蟮陌仓梅抗┰褂萌死^續(xù)租住，但是使用人要支付相應(yīng)租金。實(shí)踐中也有拆遷人愿意對(duì)使用人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模灰p方達(dá)成一致簽訂協(xié)議，任何法律法規(guī)也不會(huì)干涉。但是如果拆遷人不愿意，你的主張和要求也沒有法律上的支持依據(jù)，因?yàn)槟惝吘共皇呛戏ǖ谋徊疬w人，不具備拆遷補(bǔ)償安置的主體資格。

對(duì)未確權(quán)的房屋，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及臨時(shí)建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對(duì)違法建筑肯定是不予補(bǔ)償?shù)摹Ｖ暗臒o證房屋如何認(rèn)定，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)其充分考慮歷史情況，再根據(jù)地區(qū)的人民政府規(guī)定處理。所以各地情況不完全相同。

二、租房合同有哪些條款？

1、雙方當(dāng)事人的情況。

合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。

2、住房具體情況住房的具體位置。

合同中寫明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室；住房面積；住房裝修情況，簡(jiǎn)要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況等等。

3、住房用途。

住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。

4、租賃期限。

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。

5、房租及支付方式。

住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。

6、出租人的責(zé)任。

住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。

7、房屋改動(dòng)的規(guī)定。

住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。

8、轉(zhuǎn)租的約定。

有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

9、違約責(zé)任的規(guī)定。

在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。

1）合同要寫明雙方當(dāng)事人的情況。2）住房具體情況住房的具體位置、住房面積、住房裝修情況、配備設(shè)施和設(shè)備，住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。3）合同要注明租房用途。4）合同要寫明租賃期限。

五、商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的差別

法律分析：

1.土地使用年限不同：商業(yè)住宅土地使用年限為40至50年；商品住宅土地使用年限為70年；

2.使用性質(zhì)不同，商住可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦公，住宅就不行；

3.產(chǎn)權(quán)年限不同：商住產(chǎn)權(quán)是50年，住宅是70年。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。