商行拆遷怎么補償房子的,商住樓的鑒定標準是什么,本文介紹了營業用房的認定標準,包括房屋所有權證、非住宅用途、營業執照、實際用于生產經營活動、稅務登記等條件。同時,在實際操作中需要考慮商住樓營業執照是否過期、稅務部門是否接受稅費等因素。如果企
本文介紹了營業用房的認定標準,包括房屋所有權證、非住宅用途、營業執照、實際用于生產經營活動、稅務登記等條件。同時,在實際操作中需要考慮商住樓營業執照是否過期、稅務部門是否接受稅費等因素。如果企業主或承租人遇到這些問題,可以咨詢專業律師以明確其權益。
法律分析
一般來說,營業用房的認定標準包括以下幾個方面:
1. 房屋必須擁有房屋所有權證,以確保其所有權的合法性。
2. 房屋必須被認定為非住宅用房,以滿足商業用途的要求。
3. 必須擁有營業執照,并在營業執照上標明營業場所為房屋。
4. 房屋在拆遷前必須實際用于生產經營活動,以證明其與拆遷行為有直接關聯。
5. 必須已辦理稅務登記并出具完稅證明,以證明其合法經營。
特別說明：在實際操作中，經常會有一些商行不完全同時滿足上述條件。如何認定不符合上述條件的房屋性質，關系到被拆遷人或承租人的重大利益，因為對商住房屋的補償是不同的。前者的賠償金額高于后者。在實際操作中，有些房子其實比較靈活，房子的質量是商務用的，但并不完全符合上述規定。這種房子能不按商業用途補償嗎？顯然不是。區別對待要看以下情況：（1）經營項目是否依法需要申領營業執照；有些經營項目不需要申領營業執照，這在農村地區很常見；（2）經營項目是否依法需要納稅，部分地區或商業項目可免稅；（3）房屋拆遷前是否實際用于商業。如第（1）（2）項為陰性，第（3）項為陽性，一般可視為手術室。
另外，在實踐中，在我們團隊處理的案件中，經常會出現這樣的情況，即商住樓的營業執照原本是簽發的，但營業期限即將到期。拆遷后，企業主到工商部門辦理續期和年檢，但工商部門拒絕辦理。稅務部門也拒絕接受稅費。如果超過營業期限，不依法繳納稅費，這套房子不是營業用房嗎？答案顯然是否定的，這種情況下的房子應該依法認定為營業用房。
房地產一直是我國的重要財產。我們在這方面應該明確分類，總有一定的好處。如果您的情況復雜，我們歡迎您進行法律咨詢。
結語
商住房屋的認定問題需要綜合考慮多個方面,包括房屋所有權證、非住宅用途、營業執照、實際經營活動以及稅務登記等。在拆遷補償中,有些商住房屋可能會被認定為營業用房,而有些則可能會被認定為居住房或辦公用房。因此,對于商住房屋的認定,需要根據具體情況來決定。如果您對商住房屋的認定存在疑問,可以進行法律咨詢,以保護自身權益。
法律依據
商品房銷售管理辦法：第六章 法律責任 第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
商品房銷售管理辦法：第七章 附則 第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
商品房銷售管理辦法：第五章 交付 第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
法律分析：所謂的商住樓其實就是為商，住兩用型，一般商住樓不能落戶，而且產權是40年，水電物業費也會比普通的住宅樓高一些，但是可以用于經商。住宅樓一般是民用住宅，使用權限是70年，住宅樓只能用來居住，不可以作為商業用途。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第六十三條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
《中華人民共和國民法典》 第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
1、土地性質及產權年限
(1)商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層(或數層)為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地或商業用地，根據國家土地法規定，商業用地的使用年限為40年，綜合土地的使用權年限為50年。
(2)普通住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。土地的使用性質為住宅性質，根據國家土地法規定，住宅用地的使用權年限為70年。
2、用途及落戶問題
(1)用途商住樓：非住宅，一般指宅建筑面積較大或用作商業用途的房子(或商住)。住宅樓：普通住宅，高檔住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。
(2)落戶問題商業性質不能落戶，住宅性質可以落戶。
3、體現形式及優缺點
(1)體現形式商住樓一般體現以，小戶型為主(3.3米，
4.5米，5米等)經營或商住性質的房產;住宅一般為面積30-40平單身公寓，60-90平的的兩房三房，100平以上等等面積段，平層(2.8米-3米)及躍層，復式等，純住宅性質的房產。
(2)商住樓的優缺點優點：小戶型，低總價，可做復式兩層，使用面積高，可以注冊公司，一般不在限購范圍內缺點：不可以落戶，水電物業費(收費標準為商業水電物業，部分除外)，首付比例高一般為50%的首付。通透性稍差，不通煤氣，電梯配比等。有關高住樓和住宅樓的區別就是上述這些情況，當事人在購買房產時，可以根據自己的使用需要以及實際情況來確定房產的類型，具體情況下，應當在簽訂合同時對相關事項進行明確，避免在后期發生矛盾和糾紛，具體情況應當結合實際而定。
商住房與住宅房的區別：
1、商住房50年產權，產權到期后，要給國家繳納土地出讓金，具體怎么續期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。純住宅70年產權，繳納一定費用，到期后自動續期。
2、商住房不能解決戶口，純住宅可以解決戶口
3、商住房說白了以前是用于開發寫字樓的地塊，但是現在商品房這么緊俏，所以很多開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業用水，商業用電，不通燃氣。但是不排除有的開發商動用關系，后把商業用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業用水，改不了，目前民用水是3．9元一噸，商業用水7塊多一噸
4、商住房居住密度大，一般從7－20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復雜，所以環境很難保障。
5、商住房幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多。所以純住宅要比商住房（公寓）單價貴，當然LOFT除外。
6、商住房超小戶型較多，以40－80為主，總房款要便宜很多，對于資金不太富裕的家庭值得考慮。純住宅一般小戶型也得70－90之間，沒有太小的戶型，單價又貴，所以總房款一般會高些。
7、商住房幾乎沒有綠化和孩子活動區域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計后期會成為堆放廢品和停自行車的區域。所謂的商住房，其實是將非住宅用地開發建設成可居住房屋的通俗叫法，本質上屬于非住宅，而且其房產證上也注明了是商業類產權。購買商住房存在可能沒有配套服務設施、土地出讓年限長只有50年以及交易和持有成本高等諸多弊端和風險。以上內容就是商品房與住宅房的區別，希望可以幫到需要幫助的朋友。
底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。市場上，大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。
商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年。
一、商住樓能公積金貸款嗎
商住樓是不可以使用公積金貸款的，只可以辦理商業貸款，首付需要支付百分之五十，十年還清貸款。
買房申請商業貸款后是可以提取公積金的，但是如果貸款買商住房的話，商住房性質是商業性的，可以提取公積金嗎？答案是不可以提取公積金。公積金可以用于償還住房貸款本息提取，但是要求是住房，商住房雖然可以居住，但是房屋性質是商業性質的，不屬于公積金提取的范圍，所以不能提取。
二、購買商住樓的注意事項
1、貸款和稅費：商住房雖然不限購，但貸款壓力也不輕。首付5成是硬性規定，且不能享受公積金貸款，商業貸款也只能貸10年。在貸款利率方面，銀行一般要求在基準利率的基礎上上浮10％。稅費方面，商住房統一按照3％的稅率征收契稅，無法享受“滿五唯一”的稅費優惠政策。也就是說，買不限購的商住房，你付出的利息和稅費成本要比普通住宅高得多。
2、水電費：除了貸款和稅費外，居住成本也是要重點考慮的事。商住房目前有兩種情況，一種是開發商承諾民水民電，但仍存不確定性，一種就是商業標準。關注“民水民電”商住房的購房者最好應將這部分關鍵信息以合同的形式確立下來，畢竟商水商電價格基本上是民水民電的一倍了。
3、配套風險：對于純商業規劃的項目，配套設施可能是硬傷。因為是商業用地，政府規劃方案與住宅住宅用地不少區別，因為商業用地一般不會強制要求設計完善的配套服務，這給選擇商住房的購房者帶來較大的麻煩。
4、居住效果：商住房通常每層十幾戶，乃至幾十戶。這類住宅容積率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都無法正常采光和通風。對于商住房來說，更麻煩的是商住混合，因為本質上商住房是商業用地，辦公和餐飲都是被允許的，人流量多且人員混雜，對居住體驗的影響非常大。
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投稿：鄭晨慧
內容審核：路洋律師
