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拆遷補償小區(qū)房，商品房和安置房的區(qū)別是什么:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-07 01:28:37
作者：
圣運律師
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拆遷補償小區(qū)房,安置房和商品房的區(qū)別以及賠償,(1)土地來源區(qū)別。拆遷安置房屋的土地來源是劃撥或低價出讓，而商品房開發(fā)商取得土地是通過出讓方式。(2)產(chǎn)權區(qū)別。很多安置房是不具備完全產(chǎn)權的，具有完全的房屋所有權，但不一定具備完全的土地使用權

拆遷補償小區(qū)房，商品房和安置房的區(qū)別是什么:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償小區(qū)房,安置房和商品房的區(qū)別以及賠償

(1)土地來源區(qū)別。拆遷安置房屋的土地來源是劃撥或低價出讓，而商品房開發(fā)商取得土地是通過出讓方式。

(2)產(chǎn)權區(qū)別。很多安置房是不具備完全產(chǎn)權的，具有完全的房屋所有權，但不一定具備完全的土地使用權。而商品房是具備完全產(chǎn)權，完全的房屋所有權和完全的土地使用權。

(3)質(zhì)量區(qū)別。安置房往往建設利潤有限，因此，安置房的建設一般不如商品房。

(4)交易時間上的限制。不少安置房都有交易時間上的限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市銷售。商品房沒有這方面的規(guī)定。

(5)交易限制的區(qū)別。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P地方政策的約束。

一、動遷房與商品房區(qū)別

動遷房指的是安置房，因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，從而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。商品房是由開發(fā)商建設可以銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以在市場進行交易且自定價格出售的產(chǎn)權房。二者的區(qū)別在于：第一，房屋質(zhì)量有差異。動遷房的質(zhì)量一般較差。商品房較于動遷房來說，相對來說質(zhì)量會好些。第二，結構設計要求不同。動遷房在小區(qū)規(guī)劃、建筑設計上一般是按照要求的最低配置來建設，只要不違反規(guī)范就行，所以比較多槽點。商品房則會在小區(qū)規(guī)劃、建筑設計上會多花點心思。第三，房屋價格相差較大。動遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉。且房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，房價在協(xié)議中進行約定。商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房價在合同中進行約定，采取市場價。第四，交易時間有3年之差。動遷房一般都會有交易時間的限制，各地的管理辦法有所不同，比如《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定，動遷房取得產(chǎn)證房取得產(chǎn)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，轉(zhuǎn)讓指的是買賣、贈與或者其他方式等發(fā)生的產(chǎn)權過戶。而商品房在交易時間上是沒有限制的，商品房可立即上市，且可在銀行做抵押進行貸款。動遷房比商品房具有更多“一房兩賣”、“強行違約”、 “房屋被查封”等風險。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋

二、商品房和安置房的區(qū)別是什么

1、質(zhì)量問題

安置房一般利潤有所限制，開發(fā)商可能存在偷工減料的現(xiàn)象。加上職能部門監(jiān)管不力，以至于安置房的質(zhì)量與商品房會存在差距。當然，也有比較負責的或者示范工程之類的，質(zhì)量相對較好的安置房，但是數(shù)量上少之又少。

2、產(chǎn)權問題

安置房大多都是小產(chǎn)權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。所以，安置房在以后再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，如若政府出臺政策，就很可能需要繳納。并且，小產(chǎn)權房是不受法律保障的。

3、交易問題

不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是您買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。

4、拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權登記并取得房屋所有權證，可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權登記。

5、安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

6、商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。這是因為買受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權以及土地上坐落房屋的所有權。商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多，因此買受人對其享有的權利也相應的全面。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、拆遷安置房和商品房的區(qū)別

法律分析：1、安置房相對于商品房來說質(zhì)量比較低；2、相對于商品房安置房大部分是不屬于完全產(chǎn)權；3、安置房交易時間受限；4、安置房是否可以交易取決于開發(fā)商時候?qū)Π仓梅窟M行產(chǎn)權登記；5、安置房相對于商品房的使用用途來說受到了一定限制；6、相對于商品房來說安置房享有的權利較為不全面。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的；可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。

四、動遷安置房和商品房的區(qū)別

安置房和商品房的主要區(qū)別:

1，在產(chǎn)權方面，安置房不具有完全產(chǎn)權，而商品房具有完全產(chǎn)權,

2，在交易方面，安置房無產(chǎn)權登記不可交易，商品房不受此限，

3，質(zhì)量方面，安置房相較于商品房，質(zhì)量更低。

4，安置房用途單一，相較于商品房受限更多。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。

五、拆遷安置房和商品房有什么不同

法律分析：1、安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。當然，也有比較負責的或者示范工程之類的，質(zhì)量相對較好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。2、很多安置房不是完全產(chǎn)權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，一但政府出臺政策，那就很可能要交。3、不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是您買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。4、拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權登記并取得房屋所有權證，可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權登記。5、安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。6、商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。這是因為買受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權以及土地上坐落房屋的所有權。商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多，因此買受人對其享有的權利也相應的全面。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。