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以租代購房屋拆遷補(bǔ)償，以租代購稅務(wù)處理:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-28 08:07:29
作者：
圣運(yùn)律師
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以租代購房屋拆遷補(bǔ)償,以租代購稅務(wù)處理,所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租,并與租房者簽訂一個(gè)合同,在合同期內(nèi)買所租的房,開發(fā)商即以租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者,而租房者在租房期內(nèi)所交的房租,可以抵沖部分購房款,待租房者付清所有房款后,

以租代購房屋拆遷補(bǔ)償，以租代購稅務(wù)處理:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

一、以租代購房屋拆遷補(bǔ)償,以租代購稅務(wù)處理

所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租,并與租房者簽訂一個(gè)合同,在合同期內(nèi)買所租的房,開發(fā)商即以租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者,而租房者在租房期內(nèi)所交的房租,可以抵沖部分購房款,待租房者付清所有房款后,便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán);如果租房者在合同期限內(nèi)不購房,則作退租處理,先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。這種“以租代售”的營銷模式的主要原因是,基于許多地方政府對(duì)于售房有嚴(yán)格限購條件的考慮而出現(xiàn)的一種變相售房模式,比如外地人員在本地必須要繳納社保滿五年,才可以有資格購買商品房。在限購條件下,許多外地人員就會(huì)選擇“以租代售”的方式變相實(shí)現(xiàn)買房的目標(biāo)。可是筆者認(rèn)為“以租代售”模式存在不少的法律和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)!應(yīng)引起買房者的高度重視。

(一)法律風(fēng)險(xiǎn)分析

"以租代售"是在買賣雙方達(dá)成交易之后,沒有立即去辦理過戶手續(xù)。雖然我國沒有明確法律規(guī)定“以租代售”是不行的,但是由于限購政策明令禁止商辦項(xiàng)目賣給個(gè)人,而《民法通則》第六條明確規(guī)定:“民事活動(dòng)必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。”所以開發(fā)商“以租代售”的行為違反了限購政策也就違法了,存在的法律風(fēng)險(xiǎn)如下。

#3p4#、價(jià)格方面的法律風(fēng)險(xiǎn)

一是:由于現(xiàn)在房屋的價(jià)格具有極大的可變因素漲浮不定,在簽訂租賃合同時(shí)所簽的價(jià)格與所要求的"五年限制"之后的該房屋價(jià)格很可能是不一樣的,如果房屋價(jià)格上漲了,那么賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價(jià)格賣掉房子。這對(duì)于買家來說,則要承擔(dān)由此帶來的諸多的不利后果,甚至能丟失掉購買新房屋的機(jī)會(huì)。出租年限越長,風(fēng)險(xiǎn)就越高。

二是,如果房屋價(jià)格下降了,那么買家也有可能在承租期內(nèi)解除雙方的租賃合同,使得出租人出售房產(chǎn)的目的無法達(dá)成。也就是說,收益本身的不確定性將給交易雙方違約帶來了巨大的變動(dòng)空間。

三是,站在買房者的角度看,其實(shí)和賣房者簽訂的是附期限合同,這種附期限合同只有期限到期時(shí)才生效,如果租房期間雙方因?yàn)榉績r(jià)等因素有分歧,買房者的利益是不受法律保護(hù)的。

#3img4#、租賃合同期限的法律風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國合同法》第二百一十四條:租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。“以租代售”模式的房地產(chǎn)公司往往與購房者簽訂租賃合同的租賃期限高于20年,在合同中約定:在租賃期限滿后,租房者獲得該租賃房的產(chǎn)權(quán)。這種合同約定的租賃期限顯然與《中華人民共和國合同法》第二百一十四規(guī)定的20年以內(nèi)的合法租賃期限是相悖的,是無效的租賃合同。因此,根據(jù)超過20年的租賃期限的租賃合同不受法律保護(hù),而且“以租代售”的房屋產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商手里,一旦遇到拆遷,租戶不是產(chǎn)權(quán)人,拆遷補(bǔ)償款一般不會(huì)支付給租戶。

(二)“以租代售”的稅務(wù)處理

#3p4#、簽訂租賃期限超過20年的稅務(wù)處理:視同轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)交稅

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四的規(guī)定,超過20年的租賃合同無效,同時(shí)根據(jù)根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)有關(guān)應(yīng)稅服務(wù)注釋規(guī)定,轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán),按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。即按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則,如果購買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力,仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理。基于以上法律、稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”方法,雖然沒有與購買者辦理過戶手續(xù),但是簽訂的租賃合同超過20年的情況下,房地產(chǎn)公司收取的租金視同銷售房屋分期付的購房款。具體的稅務(wù)處理如下:

(1)增值稅的處理:按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。根據(jù)此稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”的銷售房屋的營銷模式,在租賃合同中約定了分期付款的租金(該租金是分期支付的購房款)的時(shí)間是繳納增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間,依照10%申報(bào)繳納增值稅的銷項(xiàng)稅。

(2)土地增值稅的處理:按照“以租代售”合同約定的按照租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者的價(jià)格與面積計(jì)算的收入作為土地增值稅收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))第一條規(guī)定:“土地增值稅清算時(shí),已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入”。基于此規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂“以租代售”合同約定的“按照租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者的價(jià)格”與房屋面積計(jì)算的收入為土地增值稅收入。土地增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間為房屋交付給租房者使用的時(shí)間。

#3img4#、企業(yè)所得稅的處理:按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第六條第(二)項(xiàng)的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》時(shí)應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。基于此規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂的“以租代售”合同約定的分期付款的租金(租金相當(dāng)于分期支付的購房款)的時(shí)間作為企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)時(shí)間。

3、簽訂租賃期限不超過20年的稅務(wù)處理:按照出租不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。《中華人民共和國合同法》第二百一十四的規(guī)定,超過20年的租賃合同無效。基于以上法律規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同,按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則,房地產(chǎn)企業(yè)沒有發(fā)生售房行為,只是發(fā)生出租房屋的行為。因此,簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同,按照出租不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理。

(1)增值稅的處理:按照“以租代售”合同約定的付款時(shí)間確定增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間。

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng),是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。根據(jù)此稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂的“以租代售”合同約定的租金付款時(shí)間確定為增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間。

(2)土地增值稅的處理:不繳納土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定,“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承,贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”基于此稅法規(guī)定,繳納土地增值稅的納稅義務(wù)人是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物的行為,而簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同,房地產(chǎn)公司沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物的行為,就不繳納土地增值稅。

(3)企業(yè)所得稅的處理

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十九條企業(yè)所得稅法第六條第(六)項(xiàng)所稱租金收入,是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。基于此規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂的“以租代售”合同約定的租金付款時(shí)間確定為企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)時(shí)間。

二、以租代購能轉(zhuǎn)讓嗎

以租代購的，想轉(zhuǎn)讓合同是可以的，但要符合下列條件，即該合同具有法律效力的，合同中的債權(quán)也是合法有效存在的；合同的債權(quán)屬于可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；以及債權(quán)人通知了債務(wù)人。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百四十五條

債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：

（一）根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；

（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；

（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對(duì)抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對(duì)抗第三人。

第五百四十六條

債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)，未通知債務(wù)人的，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知不得撤銷，但是經(jīng)受讓人同意的除外。

第五百四十七條

債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。

受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響。

第五百四十八條

債務(wù)人接到債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，債務(wù)人對(duì)讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。

三、以租代購無力償還怎么辦

以租代購是民事案件不是刑事案件，民事案件不會(huì)坐牢，刑事案件才會(huì)坐牢，所以無力償還并不會(huì)坐牢。不能按時(shí)償還租金，會(huì)被商戶強(qiáng)制收回車輛，還會(huì)出現(xiàn)合同糾紛，車輛被商家按合同收回，買家不僅沒了車，還承擔(dān)了違約責(zé)任；以租代購合同一般都是格式合同，所以很多時(shí)候是不利于買家的。

以租代購違約被起訴怎么處理？

首先，要積極應(yīng)訴，按照法院的傳票準(zhǔn)時(shí)出庭。如果無故不出庭，法院會(huì)缺席判決的，等于放棄了自己的辯解訴權(quán)，反而更為不利。

其次，要看明對(duì)方的訴訟請(qǐng)求，弄清主張的事實(shí)和理由，做到心中有數(shù)，才能有的放矢;

第三，要研判當(dāng)初與對(duì)方簽署的合同條款，看看在利息、付款方式、車輛三包方面的約定，是否有對(duì)于自己有利的條款。利息太高的，可以請(qǐng)求按照年利率不超過百分之二十四的標(biāo)準(zhǔn)支付。最高法院的司法解釋規(guī)定，年利率不得超過24%。如果超過，法院不會(huì)支持其主張。違約金一般包括實(shí)際損失和預(yù)期損失，如果違約金過高，也可以請(qǐng)求法院予以減少。

第四，仔細(xì)準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)，依據(jù)合同和法律的相關(guān)規(guī)定，尋找對(duì)方的違約行為并搜集相對(duì)證據(jù)，如證人證言、微信記錄或者通話記錄，并撰寫好答辯狀，編寫好證據(jù)目錄并裝訂證據(jù)。

第五，根據(jù)以上幾點(diǎn)，沉著出庭，清晰有條理地向法庭闡明案情，等待法院判決。

綜上所述，，在出現(xiàn)問題中的情況時(shí)，我們不應(yīng)當(dāng)逃避，應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)訴，并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。切記經(jīng)商需誠信。希望對(duì)您有所幫助。

該內(nèi)容由趙明律師和律說律答共創(chuàng)回答

四、以租代購

法律分析：以租代購是以租賃的方式代替購買的一種業(yè)務(wù)形式，汽車以租代購是以長租的方式，按月逐月支付租金，等到租期年限到期后，將車輛所有權(quán)過戶給客戶，一般租期年限為3年。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

五、以租代購有什么法律規(guī)定

以租代購是購買汽車的一種新型融資方式，購車人向租賃公司租賃汽車，支付一定比例的首付款后，分期支付租金，支付完租金后取得汽車的所有權(quán)。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》

第七百三十五條【融資租賃合同定義】融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

第七百三十六條【融資租賃合同內(nèi)容和形式】融資租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、規(guī)格、技術(shù)性能、檢驗(yàn)方法，租賃期限，租金構(gòu)成及其支付期限和方式、幣種，租賃期限屆滿租賃物的歸屬等條款。

融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

第七百三十九條【融資租賃標(biāo)的物交付】出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利。

第七百五十七條【租賃期限屆滿租賃物歸屬】出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿租賃物的歸屬；對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。

一、簽署融資租賃合同注意事項(xiàng)

（一）融資租賃合同的簽訂必須采用書面形式；出租人應(yīng)注意審查承租人、擔(dān)保人等的主體資格。

（二）合同的內(nèi)容及履行中應(yīng)注意的問題：

1、租賃物合同應(yīng)規(guī)定租賃物的名稱、數(shù)量、規(guī)格、技術(shù)性能、檢驗(yàn)方法以及租賃期限內(nèi)租賃物的保管、維修、有關(guān)稅費(fèi)的支付和保險(xiǎn)等事項(xiàng)。在選擇租賃物和出賣人時(shí)，出租人一般應(yīng)由承租人自由選擇和依賴承租人自己的技能確定租賃物，這樣，出租人就不承擔(dān)租賃物不符合約定或不符合使用目的的責(zé)任。租賃物應(yīng)由出租人出資購買。合同還應(yīng)規(guī)定出租人擁有租賃物所有權(quán)，租賃期滿后租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，包括轉(zhuǎn)讓條件、對(duì)價(jià)、轉(zhuǎn)讓時(shí)間等。

2、租金出租人應(yīng)注意與承租人約定租金金額和租金構(gòu)成：一般為租賃成本加上以租賃費(fèi)率計(jì)算的利息，另外還應(yīng)約定租金支付限期、方式和幣種。

3、租賃期限一般以月為單位，并應(yīng)明確規(guī)定起租日。

4、合同的擔(dān)保為保證承租人依約支付租金，履行合同，出租人一般應(yīng)要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保，包括第三人保證、自有資產(chǎn)的抵押或質(zhì)押等。