一、樓房送的閣樓拆遷時有補償嗎,商品房買賣頂層帶閣樓 產(chǎn)權(quán)歸屬誰

商品房買賣頂層帶閣樓，如果合同中明確約定了閣樓包括在產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)，那么產(chǎn)權(quán)歸買方。具體歸屬，以合同約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

一、請問商品房頂層帶閣樓的產(chǎn)權(quán)歸誰？

商品房買賣頂層帶閣樓，如果合同中明確約定了閣樓包括在產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)，那么產(chǎn)權(quán)歸買方。具體歸屬，以合同約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十二條的規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。根據(jù)2021年生效的《民法典》第五百零九條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

二、買受人和共有人都有房產(chǎn)證嗎

1、買受人又稱買方。買賣合同中約定支付價金的人。是與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、購買房產(chǎn)的單位和個人。房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

2、買受人是買賣合同中約定支付價金的人。若保險事故發(fā)生于買賣合同成立后，標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)前，則原保險契約上的利益之歸屬應(yīng)具體分析：若于買賣之際，出賣人純?yōu)橘I受人之利益而投保，則保險賠償金應(yīng)屬于買受人。以最高應(yīng)價購得拍賣標(biāo)的的競買人。

雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)是指該房屋的所有權(quán)為兩個公民或法人共同享有，是一個所有權(quán)同時歸屬兩個主體享有的權(quán)屬狀態(tài)。根據(jù)我國現(xiàn)有的法律規(guī)定：共有關(guān)系分為按份共有和共同共有兩種類型。

三、閣樓的所有權(quán)歸屬

閣樓的所有權(quán)與是否擁有閣樓房產(chǎn)證有關(guān)。目前房屋住宅閣樓有兩種類型，一種是已經(jīng)計入了房屋建筑面積，直接在房管局已經(jīng)做好登記信息，這類閣樓所有權(quán)歸頂層業(yè)主所有；另一種閣樓未將面積計入建筑面積中，并且未給業(yè)主發(fā)房產(chǎn)證，其所有權(quán)仍屬于開發(fā)商。日后若需變更房產(chǎn)的話，其頂層業(yè)主很有可能無法得到相應(yīng)賠償。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》

第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

二、住宅閣樓算主產(chǎn)權(quán)嗎

高于2．2米的，算建筑面積。

1、關(guān)于閣樓：

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第3．0．17條規(guī)定：設(shè)在建筑物頂部的、有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。

2、關(guān)于陽臺：

只贈送了一半，根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第3．0．12條規(guī)定，附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1／2面積。

一、房屋面積的分類有哪些

（1）使用面積

為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

1、套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

（2）墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（3）銷售面積

商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

（4）產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

（5）預(yù)測面積

預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。

（6）實測面積

實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。

（7）合同約定面積

合同約定面積：商品房出賣人和買收人在商品房預(yù)（銷）售合同中約定的所買賣商品房的面積。

二、房產(chǎn)證上房屋面積包括哪些

1、房產(chǎn)證上的面積是產(chǎn)權(quán)登記面積，包括公攤面積和套內(nèi)使用面積；

2、產(chǎn)權(quán)登記面積是指房屋竣工驗收后，購房合同內(nèi)填寫的測繪后面積（一般簽定正式購房合同后，開發(fā)商應(yīng)在90天內(nèi)將此合同到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局進行注冊，合同內(nèi)的建筑面積也就是將來的產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)登記面積）以及房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積。

三、頂層無產(chǎn)權(quán)閣樓算誰的

頂層閣樓的所有權(quán)分為三種情形：

一是開發(fā)商與其他人就閣樓的所有權(quán)或使用權(quán)進行了約定，那么頂層閣樓的所有權(quán)或使用權(quán)就歸合同約定人所有。

二是閣樓計入了房屋共有面積，但開發(fā)商未就閣樓做過明確約定，那么閣樓的使用權(quán)和所有權(quán)歸本樓所有產(chǎn)權(quán)人共有。

三是閣樓未計入共有面積也未計入頂層房屋產(chǎn)權(quán)證明，那么應(yīng)當(dāng)兼顧閣樓的實際使用現(xiàn)狀、物盡其用原則、共有法理以及司法實踐等情況，進行綜合判斷。

一、閣樓的優(yōu)缺點有哪些

1、優(yōu)勢：閣樓空間豐富，富有趣味和變化；閣樓平均層高低，因此更使人感覺親切、溫暖，富有安全感；閣樓比較神秘，私密感較強；閣樓也是最高的，有最開闊的視野、最新鮮的空氣；因此擁有一個自己心儀的閣樓，成了很多人的夢想。

2、劣勢：絕大部分的閣樓屋頂高度較低，氣流不暢；如果屋頂?shù)慕ㄖ|(zhì)量有問題，首當(dāng)其沖要受害，容易出現(xiàn)滲水、裂縫；此外有處于建筑頂層的通病，即冬寒夏熱。閣樓是一個讓人向往的空間，但是在裝修改造上存在較多的阻礙。要想將閣樓打造為一個舒適的地方，前期需要多多謀劃。

二、頂層閣樓算不算面積

1、我們知道頂樓的房子一般不好賣，買頂樓送閣樓是開發(fā)商為了促銷采取的手段，同時也能逃避需繳納的規(guī)費，這是許多地區(qū)比較常見的做法。

2、其實業(yè)主也不能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證，因為開發(fā)商沒有把七樓面積納入建筑規(guī)劃，辦證基本無可能。閣樓法律意義上是屬于房產(chǎn)權(quán)擁有者的，拆遷補償要看當(dāng)?shù)卣撸紫让娣e計算規(guī)范有2個：

（1）、其實一個是建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范，工程用的，適用于立項、科研、規(guī)劃、施工；

（2）、而另一個是房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定超過2．2米以上計面積，否則不計，閣樓就是樓房的空間比較高，在中間再重新制作一層閣樓樓板，閣樓即指位于房屋坡屋頂下部的房間。

（3）、事實上，閣樓主要是為了解決東北地區(qū)頂層屋面漏水問題而設(shè)計的結(jié)構(gòu)，它并不屬于正常的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房屋產(chǎn)權(quán)證上根本沒有計入閣樓和露臺的面積。

綜上述購買房屋屬于躍層，產(chǎn)權(quán)面積可以計，亦可以不計，以所簽合同為主，有約定按約定，無約定按法定，這些沒經(jīng)過規(guī)劃部門審批的閣樓就是非法建筑，銷售這種非法建筑的行為也是非法行為。

四、商品房買賣頂層帶閣樓 產(chǎn)權(quán)歸屬誰？

法律分析：

商品房買賣頂層帶閣樓，如果合同中明確約定了閣樓包括在產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)，那么產(chǎn)權(quán)歸買方。具體歸屬，以合同約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

法律依據(jù)：

《商品房銷售管理辦法》

第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

《中華人民共和國民法典》 第五百零九條 第一款 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

五、商品房買賣頂層帶閣樓產(chǎn)權(quán)歸屬誰

商品房買賣頂層帶閣樓產(chǎn)權(quán)一般歸屬開發(fā)商，合同有約定的從其約定。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，高于2.2米的部分可以計算建筑面積，對于閣樓中低于2.2米不計算建筑面積但具有使用功能的部分，雙方應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記中明確相應(yīng)權(quán)利的歸屬。

一、贈送的花園沒有產(chǎn)權(quán)怎么辦

贈送的花園沒有產(chǎn)權(quán)屬于正常現(xiàn)象，購房者可以與開放商協(xié)商處理。商品房建筑產(chǎn)權(quán)面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，露臺、飄窗、地下室、閣樓、花園的面積可以被開發(fā)商贈送給購房者，贈送的面積一般不計入產(chǎn)權(quán)。

二、買了商鋪什么情況下可以退房

第一，開發(fā)商不具有商品房預(yù)售許可資格;第二，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的;第三，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同中約定的面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;第四，擅變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向的;第五，延遲交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行;第六，因開發(fā)商原因無法辦理房屋所有權(quán)登記;第七，申請貸款無法辦理的;第八，合同規(guī)定的其他情形。

三、第一套房子要交多少契稅

1、契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納。

2、營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。

3、土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。

4、所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）

5、房屋買賣交易手續(xù)費：按照定額收取，購買建筑面積在120平方米以下的商品房，購房者只需繳納500元的交易費；購買建筑面積在121至5000平方米的商品房，每件需繳納1500元的手續(xù)費；5001平方米以上的則每件需要繳納5000元的買賣交易手續(xù)費。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第二百七十一條

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

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投稿：皮皓安

內(nèi)容審核：劉偉濤律師