一、鄭州疫情期間小區(qū)拆遷補償,在鄭州，疫情逾期交房多少天無責(zé)官方說法來了

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      疫情之下，各行各業(yè)或多或少都受到了影響，連高考都推遲了一個月，樓市也不例外，出現(xiàn)了延期交房的問題。這對于滿懷期待等著收房的業(yè)主來說，心情無非是跌到谷底。
      許多人被這突如其來的變化打亂了原有一切計劃，比如入學(xué)、裝修、搬家、房租等......尤其是新站的剛需小青年們，有很多是想要拿來做婚房的，卻攤上這么個事。
      那么延期交付是否合法?是否涉及賠償?延期多久是合理范圍?
      1河南之前沒有明確延期天數(shù)
      疫情初期，全國范圍內(nèi)，多地政府出臺政策，強調(diào)房地產(chǎn)市場不能如期交付的項目可以順延。其中，沈陽明確對于受疫情影響造成延期交付房屋的，不作為違約責(zé)任，給予2個月延期。武漢原則上開發(fā)商順延交付時間最長不超過3個月。
      2月19日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等七部門也聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情影響防范和 化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的若干意見》，但沒有明確給出免責(zé)天數(shù):
      這一操作意味著未售的商品房建設(shè)進度停滯，工程進度達不到銷售標(biāo)準(zhǔn)，大部分樓盤會推遲上市;已售的在建商品房建設(shè)進度停滯，尤其是上半年將交付的樓盤，會產(chǎn)生較大影響。
      因此，開發(fā)商在順延期內(nèi)，不需要賠償違約金，此行為是合法的。那最長能順延多久?
      12月16日，河南省高院對外通報10起涉疫情房地產(chǎn)典型案例，用以對全省法院統(tǒng)一此類糾紛裁判尺度。
      2鄭州業(yè)主間流傳的延期天數(shù)
      因為之前河南并沒有明確延期天數(shù)
      在鄭州業(yè)主中間流傳著多個“爭議天數(shù)”:
      20天、25天、31天、35天、54天
      20天
      2月14日，鄭州市新冠肺炎疫情防控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室通告(第16號)，航空港、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、鞏義市、登封市、新密市、滎陽市、新鄭市、中牟縣、上街區(qū)所轄區(qū)域?qū)儆谝咔檩p微地區(qū)。區(qū)域內(nèi)符合復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件的企業(yè)，在嚴(yán)格落實防疫防控的前提下，即日起，不分時段、不分類型，全面復(fù)工、應(yīng)復(fù)盡復(fù)(負(fù)面清單除外)。
      據(jù)此，從1月25日至2月13日，鄭州這幾個區(qū)域的樓盤逾期交付只有20天免責(zé)。
      25天
      2月19日，第20號通告增加金水、二七、中原、管城、惠濟及鄭東新區(qū)為疫情輕微地區(qū)。
      據(jù)此，從1月25日至2月18日，鄭州這幾個區(qū)域的樓盤逾期交付有25天免責(zé)。
      31天
      2月25日起，鄭州售樓部開始有序開放，每天接待客戶

      依照一級響應(yīng)天數(shù)，樓盤逾期交付54天免責(zé)。
      不過，業(yè)主們認(rèn)為，疫情管控是一個動態(tài)過程，相關(guān)部門在一級響應(yīng)結(jié)束之前，已經(jīng)給出多個適合復(fù)工復(fù)產(chǎn)的時間點，開發(fā)商的免責(zé)天數(shù)應(yīng)依據(jù)下面這些時間點來客觀確定。
      樓盤交付逾期，到底多少天免責(zé)?貌似這幾個天數(shù)都有道理。不過，河南高院發(fā)布涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛十大典型案例，所支持的開發(fā)商無責(zé)天數(shù)和以上都不一樣:55天
      3典型案例具有指導(dǎo)意義
      12月16日，河南省高院對外通報10起涉疫情房地產(chǎn)典型案例，篩選出十起涉疫情房地產(chǎn)糾紛典型案例向社會發(fā)布，以期積極回應(yīng)群眾期盼和企業(yè)需求，并對全省法院統(tǒng)一此類糾紛裁判尺度，發(fā)揮積極的指導(dǎo)作用。
      拿通報的10起案例來說，分別具有以下特點:
      “協(xié)商求同”“平衡保護”。以調(diào)解方式結(jié)案的案例貫徹“協(xié)商求同”及“平衡保護”的原則，引導(dǎo)當(dāng)事人和衷共濟、共克時艱，采取減少租金、順延還款、提供擔(dān)保等多種方式靈活解決糾紛。既保護了人民群眾的合法權(quán)益，也給企業(yè)回流資金留下了緩沖空間，可以實現(xiàn)雙方利益的最大化。
      根據(jù)公平原則依法調(diào)整租金。維持租賃市場的活力就是維護穩(wěn)定的就業(yè)環(huán)境，中小微企業(yè)及個體工商戶作為活躍的市場主體，提供了大量就業(yè)崗位。疫情管控期間，部分租戶收入銳減，高額租金導(dǎo)致生活壓力驟增。部分典型案例根據(jù)公平原則依法調(diào)整租金，體現(xiàn)了對受疫情影響的人民群眾的人文關(guān)懷。
      優(yōu)化法治營商“軟”環(huán)境?？沙掷m(xù)發(fā)展是市場經(jīng)濟主體的“穩(wěn)定器”。為防止出現(xiàn)“判一個案件，倒一個企業(yè)”的情況，河南高院堅持慎用查封措施，合理確定企業(yè)責(zé)任，慎重解除合同，以企業(yè)生存為底線，優(yōu)化法治營商“軟”環(huán)境，為經(jīng)濟復(fù)蘇提供保障。
      統(tǒng)一裁判尺度。良好的司法裁判具有穩(wěn)定預(yù)期和積極引導(dǎo)的多重功能，典型案例秉持“妥善化解疫情影響，為營商環(huán)境保駕護航”的理念，充分發(fā)揮司法裁判的規(guī)范、引導(dǎo)功能，推動形成公平、開放、透明的市場規(guī)則。
      繁簡分流快審快執(zhí)。最高人民法院于今年初正式啟動民事訴訟程序繁簡分流改革試點，推進案件繁簡分流，輕重分離，快慢分道。房屋租賃關(guān)系、商品房買賣數(shù)額小、數(shù)量多，法律關(guān)系簡單，可復(fù)制性強，典型案例多采取小額訴訟簡易程序，為全面提升辦案效率注入新動力。
      河南高院公布的“典型案例”中，案例五涉及樓盤交付逾期免責(zé)天數(shù)問題:新冠疫情系不可抗力，客觀上影響了施工工期，應(yīng)扣除55天，上述應(yīng)扣除天數(shù)為169天，超出陳某主張逾期交房的150天，因此河南省某房地產(chǎn)公司并不構(gòu)成違約，遂判決駁回陳某訴訟請求，判決作出后陳某未提出上訴。
      通常，“典型案例”對全省法院統(tǒng)一此類糾紛裁判尺度具指導(dǎo)意義?？梢灶A(yù)見，河南各地法院今后一段時間遇到類似案件，就會以55天為標(biāo)準(zhǔn)。
      另外，我們都知道，延期不可怕，怕的是開發(fā)商為了交房趕時間罔顧房屋的質(zhì)量，敷衍了事，最后交付的住宅品質(zhì)不過關(guān)，業(yè)主們只能不停維權(quán)。因此業(yè)主可與地產(chǎn)商積極溝通，重新合理制定各項交付節(jié)點，同時必要時也需要密切聯(lián)系監(jiān)理單位，需要他們來履行項目疫情防控各項措施，落實監(jiān)理責(zé)任。

二、疫情可以延期多久交房

法律分析：

疫情屬于不可抗力，可以延期90天交房。開發(fā)商在一定期限內(nèi)(通常為90天)延期交房需支付一定違約金。 超過這一期限仍未交房的，購房者有權(quán)解除合同，開發(fā)商要退還房款，利息和違約金。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》

第五百九十條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

第五百八十六條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

三、鄭州疫情房貸可以延期還款嗎

法律分析：在疫情期間房貸的還款日是可以延期的，但銀行不會主動向后延遲還款日期，可以申請延期償還房貸的群體，主要是針對疫情期間沒有任何經(jīng)濟收入的這部分人，隔離治療的患者沒有及時還貸的，向銀行說明情況后不會影響個人征信。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第五百九十條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

四、因疫情延期交房多久不算違約？

法律分析：新冠疫情，國家已經(jīng)明確了屬于不可抗力事件，因此，對于不可抗力事件導(dǎo)致不能履行合同的，可以免除違約責(zé)任。但是，盡管有疫情影響，還是根據(jù)具體情況具體分析。一、合同約定的交房時間點如果合同約定的交房時間在疫情發(fā)生前，開發(fā)商就已經(jīng)違約了，開發(fā)商是不能免除其延期交房的違約責(zé)任；如果合同約定交房時間在疫情期間，或者在國家各級政府規(guī)定的復(fù)工時間之后的，則開發(fā)商可以免除其延期交房的違約責(zé)任。但是，其免除違約責(zé)任的時間，不是無限期的時間。二、延期交房時間的判斷盡管疫情影響交房，但延期時間應(yīng)該是有一個合理的期限。可以從以下幾點判斷：當(dāng)?shù)卣鞴懿块T有沒有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目由于疫情影響，出臺了可以延期交房的政策規(guī)定。如果有，這個政策會有時間期限解釋的。那么這個文件規(guī)定的期限就是合理期限；如果當(dāng)?shù)卣鞴懿块T沒有出臺政策，我認(rèn)為延期交房的合理期限，就是國家公布的疫情開始時間，到當(dāng)?shù)卣块T公布的復(fù)工復(fù)產(chǎn)時間，這段期限就是開發(fā)商可以在合同約定的交房時間點，再延長這個天數(shù)后的交房時間，就是交房的合理期限。

法律依據(jù):最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》的通知的精神依法準(zhǔn)確適用不可抗力規(guī)則。人民法院審理涉疫情民事案件，要準(zhǔn)確適用不可抗力的具體規(guī)定，嚴(yán)格把握適用條件。對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理；其他法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。

五、因疫情延期交房多長時間不算違約呢

因疫情影響延期交房不構(gòu)成違約。因疫情影響，不能如期竣工驗收和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納入不可抗因素范疇，交付期限視疫情影響順延。

延期交付時間一般不得超過當(dāng)?shù)匾咔橐患夗憫?yīng)解除之日的時長日期，也可以由開發(fā)商和購房者協(xié)商約定。

若延期交房不可避免，開發(fā)商應(yīng)及時向購房者發(fā)布因疫情導(dǎo)致延期交房的書面通知，并收集延期復(fù)工、要求企業(yè)停工的官方通知文件，一定要提前通知業(yè)主。

若開發(fā)商既不能履行及時通知義務(wù)，又不能提供相關(guān)證據(jù)，則需承擔(dān)違約責(zé)任。

一、開發(fā)商延期交房怎么辦

開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時間來交付房屋，這是開發(fā)商的基本義務(wù)。如果開發(fā)商沒有按期交房，買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來維護自己的合法權(quán)益。根據(jù)延期交房的情況和理由不同，可以分為以下幾種情況：

（一）開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責(zé)理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。

（二）開發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自己的損失。

（三）延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。

二、開發(fā)商不交房強行入住違法嗎

開發(fā)商不交房強行入住違法。

購房者在遇到開發(fā)商延期交房的情況是，要仔細(xì)查看購房時與開發(fā)商簽訂的商品房購買合同，重點關(guān)注合同中有沒有延期交房的相關(guān)條款。如過簽訂的合同中有延期交房的條款可按照合同約定執(zhí)行。倘若合同中并沒有延遲交房的條款，購房者是可以申請退房的。

面對開發(fā)商逾期交房，購房者應(yīng)該結(jié)合合同的具體約定來行使自己的權(quán)利。解除權(quán)的行使期限共分兩種。一方面是，購房者并沒有催告，解除權(quán)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。當(dāng)然，如果合同中對逾期交房有明確約定的話，雙方按約定處理。相反，如果沒有對逾期交房的相關(guān)條款約定，或是約定不明確甚至是違反法律、行政法規(guī)的則需要按照相關(guān)的法律規(guī)定處理。而購房者對開發(fā)商逾期交房的行為可以追究違約責(zé)任，違約金由房地產(chǎn)評估機構(gòu)等相關(guān)部門評定后確定。另一方面，購房者遭遇開發(fā)商逾期交付房屋時可進行催告，催告后應(yīng)給予三個月的期限，三個月滿后，如若開發(fā)商仍不能如期交付，購房者解除合同的請求就能得到法院的支持。

《房屋買賣合同司法解釋全文》第十五條出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

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文章來源參考：【頭條】，鄭州疫情期間小區(qū)拆遷補償政策

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投稿：熊軍煜

內(nèi)容審核：劉偉濤律師