荊州拆遷補償,荊州市新房屋拆遷補償政策出臺,拆遷中住宅改為非住宅的究竟如何認定?房地場市場指導價如何確定?新舊房差價如何結(jié)算記者昨從荊州市房管局獲悉，該市新出臺的房屋拆遷政策及配套文件，對這些問題作了詳細闡述。該市拆遷辦負責人介紹，隨著荊州
拆遷中住宅改為非住宅的究竟如何認定?房地場市場指導價如何確定?新舊房差價如何結(jié)算記者昨從荊州市房管局獲悉，該市新出臺的房屋拆遷政策及配套文件，對這些問題作了詳細闡述。
該市拆遷辦負責人介紹，隨著荊州城市建設(shè)和舊城改造的不斷加快，舊城區(qū)需要拆遷的房屋越來越多。近3年來，該市每年拆遷的房屋面積達10萬多平方米，有關(guān)拆遷的糾紛也越來越多，拆遷上訪量也不斷增加。
荊州市房管局副局長別國清稱，此次出臺的8個城市房屋拆遷配套政策，重點是規(guī)范拆遷實施行為、明確拆遷補償安置標準，同時保障拆遷當中弱勢群體的利益。
如被拆遷私有住房所有權(quán)人，或公有住房承租人屬雙困家庭的(即城鎮(zhèn)住房困難和最低收入家庭)，原則上實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換位置，安置房面積不得低于45平方米。
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房屋拆遷，荊州有了新規(guī)
遷補助費，有標準可依
一般情況下，許多被拆遷人對自己房屋的估價，一般以相同路段的新房價格進行評估。這樣的估價，通常比評估機構(gòu)的估價高很多，致使拆遷雙方難以簽訂拆遷補償協(xié)議。
荊州市拆遷辦負責人介紹，拆遷補償安置分貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。對于住宅用戶，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模a償金額由拆遷當事人雙方，按照房屋拆遷許可證頒發(fā)之日的住宅用房房地產(chǎn)市場指導價，結(jié)合房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)等協(xié)商確定。
這里所說的市場指導價，簡言之，即同類地段二手房平均交易價格。
市民常將拆遷補助費與拆遷補償相混淆。拆遷補償，是指對房屋及其附屬物的補償，由評估機構(gòu)按市場評估價格確定。房屋拆遷補助費包括：搬遷補助費、臨時過渡補助費、拆遷非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)補助費、設(shè)備遷移費(包括煤氣管道、固定電話、有線電視、空調(diào)拆裝等費用)。
住宅房屋搬遷補助費，按被拆遷房屋建筑面積計算，5元/平方米，最低不少于200元。臨時過渡補助費，同樣以面積計算，每月每平方米3元。
非住宅房屋拆遷補助費標準中，搬遷補助費為8元/平方米。停產(chǎn)停業(yè)補助費(僅限產(chǎn)權(quán)調(diào)換)，按被拆遷房屋評估總額(不含裝飾裝修補償)的0。1%-0。5%，按月計發(fā)(不包括國有直管住改非房屋)。
設(shè)備遷移費的拆遷補助上：管道煤氣2000元/戶;固定電話100元/部;有線電視100元/戶;寬帶網(wǎng)300元/戶;空調(diào)200元/臺;單獨立戶電水表300元，單相電表300元/塊、三相電表700元/塊、水表1000元/戶。
被拆遷人或者房屋承租人，自拆遷期限首日起，30日內(nèi)完成搬遷，并按規(guī)定辦理房屋交驗手續(xù)的，拆遷人可根據(jù)拆遷項目情況，給予一次性提前搬家獎勵。
同時，在城市規(guī)劃區(qū)外，集體土地上的拆遷項目，參加上述規(guī)定執(zhí)行。
補償定標準，看看房產(chǎn)證
目前，在荊州市拆遷的私房中，大部分房屋的房屋權(quán)屬證書記載為住宅。但很多的業(yè)主把房屋首屋作為商鋪使用，在拆遷補償協(xié)商過程中，這些業(yè)主堅持拆遷人應(yīng)使用現(xiàn)狀(非住宅)安置補償。
荊州市拆遷辦負責人稱，在拆遷法規(guī)中，確定房屋性質(zhì)和面積的合法依據(jù)，是房屋產(chǎn)權(quán)證。如果記載的使用性質(zhì)是住宅，且在房屋拆遷公告之日，已連續(xù)經(jīng)營2年以上，具有合法有效的營業(yè)執(zhí)照和完稅憑證，由拆遷人按照住宅用房和非住宅用房(經(jīng)營門店)，拆遷補償金額的平均值，結(jié)合經(jīng)營面積對被拆遷人予以補償安置。
國有直管公房住宅，經(jīng)審批改為非住宅的，對其營業(yè)部分：由拆遷人，按照房屋拆遷許可證頒發(fā)之日的非住宅用戶(經(jīng)營門店)與住宅用房，房地產(chǎn)市場指導價價差的10%-30%，給予一次性貨幣補償。
新規(guī)明確了對忘懷承租人的補償標準。即對解除租賃關(guān)系的房屋承租人，按住宅用房房地產(chǎn)市場指導價的60%給予補助，費用按解除房屋租賃關(guān)系的使用面積計算。
未經(jīng)被拆遷人同意，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或欠租的，被拆遷人、房屋承租人有約定的，從其約定;未有約定的，解除房屋租賃關(guān)系，按住宅拆遷補償金額對被拆遷人予以補償，由被拆遷人對承租人適當補助。
評估委托人，抽簽來確定
部分被拆遷人認為，有些評估機構(gòu)和拆遷人事先串通，故意給一個較低的房屋補償價，于是很難接受拆遷人提出的房屋補償價，有的甚至對評估機構(gòu)產(chǎn)生排斥心理。
新出臺的荊州市城市房屋拆遷評估確定辦法中規(guī)定：拆遷人有公布的評估機構(gòu)中，選擇一家作為擬委托評估單位，另選擇一定以上的評估機構(gòu)作為候選評估單位，并報拆遷辦備案。
對擬委托評估機構(gòu)，多數(shù)被拆遷人有異議的，由拆遷人邀請被拆遷人代表，有候選的評估機構(gòu)中抽簽確定。拆遷當事人認為抽簽過程需要公證的，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定，向公證機關(guān)申請公證。
荊州市拆遷辦負責人介紹，這樣的估價環(huán)境，最大限度保證了被拆遷人的利益，確定公正與公開。
拆遷要依法，嚴禁哄嚇騙
為規(guī)范房屋拆遷行為，健全房屋拆遷項目行政許可機制，增強拆遷項目行政許可機制，增強拆遷項目實施透明度，房屋拆遷前，要征求被拆遷人意見和建議。
公示期限為7天。公示內(nèi)容包括：項目名稱、實施方案、拆遷計劃、拆遷補償安置方案、聯(lián)系單位及聯(lián)系人電話。
公示期滿，被拆遷人對公示有關(guān)事項有異議的，由荊州市拆遷辦組織房屋拆遷行證許可聽證，如果大部分人被拆遷人仍有異議的，可暫停拆遷行政許可的審批。
如被拆遷人半數(shù)以上無有效異議的，拆遷項目單位(拆遷人)，及接受委托的拆遷實施單位，與拆遷辦簽訂房屋拆遷管理承諾書。
承諾書應(yīng)明確拆遷單位的責任和信譽保證，嚴格依法拆遷，嚴禁對拆遷戶哄、嚇、騙，嚴禁對未簽約居民戶斷水、電、氣、通信，嚴禁拆遷工作人員打人、罵人，保證妥善處理好拆遷糾紛等內(nèi)容。并按擬拆遷面積5元/平方米，繳納拆遷權(quán)益糾紛調(diào)處保證金，最低不得少于5萬元。
一、淮安房屋拆遷補償標準是多少
(一)房屋拆遷補償計算標準
1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
2、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費注：
1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
法律分析：征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補償13.6萬元。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：2021年荊州市開發(fā)區(qū)棚改征遷目標任務(wù)6594戶，其中聯(lián)合街道5605戶，灘橋鎮(zhèn)376戶，岑河農(nóng)場408戶，魚農(nóng)橋街道205戶。
法律依據(jù)：《關(guān)于全面推進鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的實施意見》 第十一條 加快編制村莊規(guī)劃。基本完成縣級國土空間規(guī)劃編制，統(tǒng)籌縣域城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃建設(shè)，合理優(yōu)化村莊布局。加快編制“多規(guī)合一”實用性村莊規(guī)劃，做到應(yīng)編盡編；沒有編制規(guī)劃的村莊，要嚴格用途管制和建設(shè)管控。推廣富有地域特色和鄉(xiāng)土風格的農(nóng)村住宅圖集。支持開展農(nóng)村住房建設(shè)試點。繼續(xù)實施農(nóng)村危房改造，3年內(nèi)完成農(nóng)村房屋安全隱患排查整治。保護好傳統(tǒng)村落、傳統(tǒng)民居和歷史文化名鎮(zhèn)名村。充分尊重農(nóng)民意愿，穩(wěn)妥開展村級建制調(diào)整，嚴格規(guī)范村莊撤并。
法律分析：
征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補償13.6萬元。
法律依據(jù)：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
第三十五條拆遷人應(yīng)當依法對被拆遷人給予補償。拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
除本細則第四十二條第三款、第四十七條第二款規(guī)定的情況外，被拆遷人可以選擇補償方式。
第三十六條實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額應(yīng)以房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門公布的房地產(chǎn)市場指導價為基本依據(jù)，結(jié)合被拆除房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。房屋使用面積需要換算成建筑面積的，由具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)實地測繪確定。
第三十七條實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當以被拆遷房屋市場價格和所調(diào)換房屋所在地段房屋交易的市場價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。同等條件下，先搬遷的被拆遷人及承租人可優(yōu)先選擇安置房層次、朝向。
第三十八條房屋拆遷評估由具有合法資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)承擔。拆遷當事人應(yīng)采取公開、公平的方式，選擇、確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)。拆遷評估機構(gòu)確定后，一般由拆遷人與評估機構(gòu)簽定書面委托協(xié)議。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與被拆遷房屋應(yīng)由同一家房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估。估價機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估時，被拆遷人應(yīng)當予以配合。估價報告應(yīng)由專職注冊的房地產(chǎn)估價師簽字，并送達到拆遷當事人。估價時點為房屋拆遷公告發(fā)布之日。
第三十九條拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原評估機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另外委托評估機構(gòu)評估。拆遷當事人對原評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議或者另外委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異、且拆遷人與被拆遷人協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另外委托的評估機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向市、縣房屋拆遷評估專家鑒定組申請鑒定。
第四十條與拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人有利害關(guān)系的評估機構(gòu)和估價人員，不得承擔該拆遷房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估。已經(jīng)評估的，其評估結(jié)果無效。
第四十一條房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構(gòu)供拆遷當事人選擇。
第四十二條被拆遷人與房屋承租人就解除租賃關(guān)系有約定的，從其約定;沒有約定的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)商解決。被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應(yīng)當按市場評估價格對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第四十三條拆遷已購公有住房，拆遷人應(yīng)當按照被拆遷房屋的市場評估價格對被拆遷人給予補償。
第四十四條拆遷單位自管公有住房和國有直管公有住房的，可以參照國家住房制度改革的相關(guān)政策和本細則的規(guī)定，由拆遷人對被拆遷人、房屋承租人給予補償安置。
第四十五條拆遷國有直管公有住房需要實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人按戶償還產(chǎn)權(quán)給直管公房管理部門，每戶不足一室一廚一廁的，按一室一廚一廁償還，直管公房管理部門負責安置房屋承租人。
第四十六條被拆遷人屬于城鎮(zhèn)最低收入家庭的，其被拆遷居住用房建筑面積小于36平方米(在本市另有住房的，應(yīng)一并計算面積)，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人應(yīng)當提供在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑面積不小于45平方米的成套房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，不結(jié)算差價。
第四十七條拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。
第四十八條拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，以批準期限減去已使用年限的剩余期限按重置成本法評估其殘值給予補償。違反本細則第十五條第二款(一)至(四)項規(guī)定導致補償標準增加的，增加的部分不予補償。
第四十九條拆遷村民房屋，可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或劃地遷建。實行貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按本細則的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;實行劃地遷建的，由拆遷人按被拆遷房屋的重置成新價對被拆遷人補償后，由被拆遷人在拆遷人提供的已征用的土地上按規(guī)劃要求自行遷建。被拆遷房屋建筑面積按房屋所有權(quán)證載明的為準;無房屋所有權(quán)證的，以實際測量的正式房屋建筑面積為準。
正式房屋必須符合下列條件：
(一)具有承重支柱;
(二)有頂蓋;
(三)四周有圍護墻體，門、窗齊全;
(四)檐口高度在22米以上。
第五十條用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，有下列情況之一的，不得用于拆遷安置：
(一)不符合國家安全標準的;
(二)房屋建筑面積未達到國家規(guī)定的最低戶型標準的;
(三)無合法產(chǎn)權(quán)證明的;
(四)有權(quán)屬糾紛的;
(五)設(shè)有抵押權(quán)的。
第五十一條政府作為土地儲備、建設(shè)公用設(shè)施的項目以及拆遷后新建房屋性質(zhì)不適合原地還房的，被拆遷人應(yīng)服從異地還房或者選擇貨幣補償。?第五十二條拆遷住宅房屋，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的具體標準由房屋拆遷管理部門會同物價部門制訂。每年公布一次。被拆遷人或房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
第五十三條房屋拆遷過渡期限最長不得超過24個月。拆遷人不得擅自延長過渡期限，因拆遷人的責任延長過渡期限的，應(yīng)當自逾期之月起按臨時安置補助費的三倍支付給自行安排住處的被拆遷人或房屋承租人;對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當自逾期之月起支付臨時安置補助費。
第五十四條拆遷非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當補償被拆遷人或房屋承租人下列費用：
(一)按照國家和有關(guān)規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用;
(二)因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)補助費用。費用的具體標準由房屋拆遷管理部門會同物價部門制訂。
第五十五條產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但在拆遷公告發(fā)布前以被拆遷房屋為注冊地依法領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營性用房，可根據(jù)其經(jīng)營情況，由拆遷人給予合理補償。具體補償標準由房屋拆遷管理部門另行制定。
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