一、拆遷補(bǔ)償評估辦法,住建部最新房屋拆遷評估辦法

住建部最新的房屋拆遷評估辦法主要涉及以下幾個(gè)方面：

一、評估機(jī)構(gòu)的選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定。若協(xié)商不成，則通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這確保了評估機(jī)構(gòu)的選定過程的公正性和透明度。

二、評估原則和要求

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。這是為了確保評估結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性，防止任何形式的利益沖突或偏見影響評估結(jié)果。

三、評估方法和考慮因素

在評估過程中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用適當(dāng)?shù)脑u估方法，如市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。同時(shí)，應(yīng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

四、評估流程和復(fù)核機(jī)制

房屋拆遷評估的一般程序包括接受評估任務(wù)、評估前的準(zhǔn)備、現(xiàn)場勘查、相關(guān)資料的綜合分析、編寫評估報(bào)告以及評估復(fù)核和審批等步驟。此外，對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。這提供了一個(gè)有效的復(fù)核和申訴機(jī)制，以確保評估結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。

綜上所述，住建部最新的房屋拆遷評估辦法涵蓋了評估機(jī)構(gòu)的選定、評估原則和要求、評估方法和考慮因素以及評估流程和復(fù)核機(jī)制等方面，旨在確保房屋拆遷評估的公正性、準(zhǔn)確性和透明度。

二、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會(huì)變遷以及實(shí)踐需要一般不會(huì)采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

三、農(nóng)村房屋拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村房屋拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)如下：1、按房屋所有權(quán)補(bǔ)償，其僅擁有房屋所有權(quán)，其宅基地土地使用權(quán)幾乎是無償取得，不是完整的土使用權(quán)權(quán)益，無抵押、處分等權(quán)利，所以從其權(quán)益角度來看居民甲的補(bǔ)償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權(quán)價(jià)值，多采用成本法進(jìn)行評估；2、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，至于征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施拆遷時(shí)，居民是以犧牲“住”為代價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)；3、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，農(nóng)村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進(jìn)行房屋建設(shè)時(shí)，對土地是進(jìn)行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設(shè)、引入等。因此在第二種基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮增加土地開發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)補(bǔ)償更為全面；4、按房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)市場地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，在進(jìn)行拆遷房屋估價(jià)時(shí)，采用“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定”這種思路進(jìn)行評估則應(yīng)擬定滿足欲拆遷房屋能夠進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場的前提下所能實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格再扣除需滿足進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場所需付出的代價(jià)，即房地產(chǎn)市場價(jià)格-應(yīng)補(bǔ)市場地價(jià)；5、按房地產(chǎn)市場價(jià)格補(bǔ)償，居民甲由于實(shí)施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權(quán)及該宗地上所建房屋使用的機(jī)會(huì)，由此應(yīng)補(bǔ)償居民甲一個(gè)與之目前相當(dāng)居住水平的機(jī)會(huì)。按照機(jī)會(huì)平等原則，應(yīng)按房地產(chǎn)市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對居民甲進(jìn)行補(bǔ)償；6、按照目前市場土地取得費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議采用拍賣土地市場價(jià)格水平，減去另交地價(jià)后以建筑面積分?jǐn)偡绞窖a(bǔ)償。【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、國家房屋拆遷評估規(guī)定

《國有土地上房屋征收評估辦法》對國家房屋拆遷評估做出了如下詳細(xì)的規(guī)定：

1、第四條：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

2、第九條：房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

3、第十一條：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

一、房屋拆遷評估依據(jù)有哪些

1、因拆遷造成停業(yè)損失：補(bǔ)償拆遷款的5％

因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價(jià)值的5％進(jìn)行補(bǔ)償，如果被征收人認(rèn)為損失超過5％的，可由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營的在冊人員，補(bǔ)償6個(gè)月費(fèi)用。

承租人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10％

征收直管公房、自管公房的補(bǔ)助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予承租人90％補(bǔ)償，給予被征收人10％補(bǔ)償。原拆遷政策是補(bǔ)償承租人80％，補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人10％。

2、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：

（1）可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

（2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。

（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價(jià)結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實(shí)際情況制定并公布。

3、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：

（1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：

（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；

（3）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

4、房屋拆遷補(bǔ)償及安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）；

房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)＝合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價(jià)格；

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

二、拆遷評估復(fù)議要怎么申請

1、申請。如果被拆遷人或房屋承租人提出申請，需提供申請書、身份證明、產(chǎn)權(quán)證或公房租賃憑證等資料。其中，申請書要寫明申請人基本情況、具體請求、事實(shí)理由等內(nèi)容。裁決申請資料齊全的，裁決機(jī)關(guān)在收到申請之日起5日內(nèi)決定是否受理。如果材料不齊，則申請人需在7日內(nèi)補(bǔ)齊。

2、審理。在裁決過程中，裁決機(jī)關(guān)首先會(huì)聽取各方陳述，認(rèn)定補(bǔ)償安置的事實(shí)是否清楚，并征詢拆遷雙方是否愿意進(jìn)行調(diào)解。期間，如果拆遷雙方就補(bǔ)償安置達(dá)成一致的，應(yīng)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并交給裁決機(jī)關(guān)，拆遷裁決程序終止。若申請人經(jīng)兩次通知沒有參加裁決審理的，視作撤回裁決申請。若被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決審理的，裁決機(jī)關(guān)可缺席裁決。

3、文書送達(dá)。送達(dá)裁決文書如申請書副本、裁決書等，必須有送達(dá)回證。送達(dá)方式可以是直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)或公告送達(dá)。采用公告送達(dá)的，可將裁決文書張貼于被拆除房屋的拆遷基地內(nèi)，公告天數(shù)不得少于5天。

4、執(zhí)行。拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)按照裁決方案認(rèn)真執(zhí)行。不執(zhí)行的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行。

五、拆遷房屋評估標(biāo)準(zhǔn)參考

房屋拆遷補(bǔ)償評估的方法有：

1.根據(jù)實(shí)際評估時(shí)間點(diǎn)計(jì)算重置價(jià)值；

2.預(yù)估預(yù)期收益進(jìn)行計(jì)算；

3.參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值；

4.預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算；

5.評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的價(jià)值。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估的方法有哪些

股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估的方法有：

1、收益法。通過資本化或折現(xiàn)被評估企業(yè)的預(yù)期收益來確定被評估對象價(jià)值的評估思路；

2、市場法。將評估對象與市場上已有可比交易案例的可比上市公司、企業(yè)、股東權(quán)益、證券等資產(chǎn)進(jìn)行比較，以確定評估價(jià)值。市場法中常用的方法是上市公司比較法和交易案例比較法；

3、成本法。又稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是在合理評估企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上，確定評估對象價(jià)值的評估思路。

二、危險(xiǎn)房屋拆除建筑物有賠償嗎？

危房拆除有補(bǔ)償，危房拆除補(bǔ)貼計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.房屋價(jià)值補(bǔ)償按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價(jià)格，并請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。

2.搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償由征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

三、土地使用權(quán)評估方法有哪些

土地使用權(quán)價(jià)值評估方法主要有以下幾種

1、成本法。針對土地使用權(quán)價(jià)值評估，通常叫做成本積算法，即對取得士地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)

行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。該方法與市場比較法正好相反，適合在鄉(xiāng)鎮(zhèn)等市場不活躍的地方，但是同樣也要求周邊區(qū)域有相關(guān)案例，有明確征地補(bǔ)償文件。運(yùn)用的前提是要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)榈厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)這些文件的規(guī)定，土地開發(fā)費(fèi)需要經(jīng)過調(diào)查才能確定。

2、市場比較法。根據(jù)市場中的替代原理，將需要評估的土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，并以此估算土地客觀合理價(jià)格，這是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中最常用的基本方法之一。該方法主要適合地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊需要有很多可以參照的市場案例。但是有一個(gè)缺陷，就是對案例的收集要求較高，因?yàn)橛形淖钟涗浀氖袌霭咐氖占容^困難，大多數(shù)時(shí)候只能通過市場調(diào)查。

3、剩余法。房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)等于土地使用權(quán)價(jià)值加上房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、收益還原法。又稱收益法、收益資本化法等主要是運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑Y本化率，將預(yù)期的估計(jì)對象未來各個(gè)階段的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出待估土地價(jià)格的一種方法。該方法的適用范圍較小，只適用于有收益或者有潛在收益的土地。

5、假設(shè)開發(fā)法。指項(xiàng)目開發(fā)完成后預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)的開發(fā)價(jià)值，扣除項(xiàng)目的建造成本，管理、銷售、融資、稅收等各項(xiàng)費(fèi)用，以及利潤等，以此來對土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)的方法?；竟綖椋旱貎r(jià)等于項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值減去建造成本減去管理費(fèi)減去銷售費(fèi)用減去利息減去稅費(fèi)減去利潤。此方法主要用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地以及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較多的地區(qū)。使用過程中需要首先用市場比較法求取待估土地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中，對待估地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)查和分析，開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評估人員對周邊相關(guān)工程承包價(jià)格有一個(gè)比較清晰明確的了解。

6、基準(zhǔn)地價(jià)法。對于城市土地使用權(quán)的價(jià)值，近年來進(jìn)行了大范圍的基雅地價(jià)評定工作，并且已得出城市不同級別的上地的基準(zhǔn)跑價(jià)，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價(jià)值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估，可以參照已有的同級別，同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價(jià)法。土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。只有道路系統(tǒng)完整、且要求有路線價(jià)、深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表，比較苛刻，因此實(shí)踐中很少采用。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償評估辦法最新

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投稿：錢藝

內(nèi)容審核：劉偉濤律師