一、售后返租拆遷有補償嗎,售后返租可以主張延期交房損失嗎

售后返租的情況下，可以主張延期交房損失。

一、根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。在售后返租的情境中，若開發(fā)商未按約定時間交房，即構(gòu)成違約，租戶有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約責任，包括賠償延期交房的損失。

二、關(guān)于延期交房損失的賠償，具體方式可根據(jù)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)進行確定。如果合同中已明確約定了延期交房的違約金標準，則應(yīng)按照合同約定執(zhí)行。若合同未約定或約定不明確，可參考同樣地段、相同戶型面積、樓層的房屋租賃價格來調(diào)整延期交房違約金的賠償標準，或通過協(xié)商、司法途徑解決。

三、如果開發(fā)商在催告后的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)，租戶還可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條的規(guī)定，主張解除合同，并要求開發(fā)商承擔合同約定的違約金，同時要求返還購房款及利息。

綜上所述，售后返租的情況下，租戶可以主張延期交房損失，并有權(quán)要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任。

二、售后返租中的法律關(guān)系

售后返租可能涉及多方主體，如開發(fā)商、運營商、擔保人、投資者、商鋪實際使用者等等，因此售后返租中包含了多層的法律關(guān)系，主要有如下幾種：

（一）房屋買賣合同關(guān)系

開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割為小單元對外出售，投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，雙方建立房屋買賣合同關(guān)系。房屋買賣合同關(guān)系是售后返租的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他法律關(guān)系均基于此。

（二）房屋租賃合同關(guān)系

開發(fā)商在投資者購買商業(yè)地產(chǎn)后，自行或指定另外的經(jīng)營管理公司與投資者簽訂租賃合同，約定投資者將所購買的商業(yè)地產(chǎn)出租給開發(fā)商或經(jīng)營管理公司。開發(fā)商或經(jīng)營管理公司通過返租的方式從所有投資者手上獲得商業(yè)地產(chǎn)的整體承租權(quán)，并對外進行商業(yè)經(jīng)營。

（三）其他法律關(guān)系

售后返租中還存在其他的法律關(guān)系，如物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、開發(fā)商與經(jīng)營管理公司之間的委托關(guān)系、承包經(jīng)營等。

一、售后包租有哪些表現(xiàn)形式？

1、總款返租。

京云房產(chǎn)律師團了解到，是將商鋪虛擬分割，銷售給業(yè)主，每年承諾一定比例的回報，再將商鋪整體包租給大商家。商家的租金是比較低的，主要依靠商戶的自由資金組成，構(gòu)成虛擬回報。有按每年返租金的，也有將幾年的租金一次性支付的。

2、首付款返租。

為了降低商戶購買門檻而采取的返租方式，比如把一個商鋪分割成若干小商鋪出售給業(yè)主，從業(yè)主的首付款里扣除5％至10％的回報。

3、代租抽成。

首先開發(fā)商將商鋪賣給業(yè)主，然后由開發(fā)商的關(guān)聯(lián)管理公司與業(yè)主簽訂租賃管理協(xié)議，約定由商業(yè)管理公司負責招商，并與商家簽訂房屋租賃協(xié)議。對于租金，商業(yè)管理公司與業(yè)主按一定的比例分成。商業(yè)管理公司一般要求業(yè)主前幾年免租，幾年后開始對租金分成。

二、隱名股東資格確認的司法邏輯

隱名股東資格如何確認？尋找其司法邏輯是首當其沖的問題。綜合理論界和實務(wù)界的認識，主要有三種觀點。

一是實質(zhì)說。這種觀點認為，公司是資本企業(yè)，出資為取得股東資格的對價，實際出資人有與公司建立股東關(guān)系的真實意思表示，因此，按照出資取得股東資格原則，實際出資人應(yīng)確認為公司法律股東，應(yīng)確認隱名投資者的股東資格。

二是形式說。這種觀點認為，為了保護交易安全和交易效率，商法尤其注重外觀性，名義出資人經(jīng)公司章程、股東名冊和公司登記的記載，符合法律規(guī)范意義的形式特征，應(yīng)否認實際出資人即隱名投資者的股東資格而認定名義出資人為法律股東。

三是相對性的觀點。相對性的觀點可視為實質(zhì)說和形式說的折中，其要旨在于既保障公司資本性質(zhì)和保護投資者積極性，又維護公司公示公信原則及交易安全兩者的平衡之中尋求務(wù)實和靈活的解決方式，以恰當處理隱名投資人的股東資格問題。

目前，實務(wù)界大多采取相對性的觀點來處理案件。本文贊同相對性的觀點。實質(zhì)說強調(diào)股東資格的實質(zhì)條件，以股東實質(zhì)｝｝｛資作為認定股東資格的充分必要條件，但在現(xiàn)代公司法授權(quán)資本制下，股東資格的取得并不以出資為前提條件，如我國《公司法》第26條、第81條規(guī)定了授權(quán)資本制，股東可以在公司成立后的～定期限內(nèi)繳足出資。實質(zhì)說將公司章程、股東名冊和公司登記記載的公示公信效力輕描淡寫，有違商法強調(diào)外觀性的原則，不利于維護交易安全和提高交易效率。形式說則強調(diào)公司登記的公示公信的外觀效力，但忽視了股東出資的質(zhì)條件，遠離我國的現(xiàn)實生活。在當事人有明確約定，且并無規(guī)避法律強制性規(guī)范的情況下，概否定隱名投資協(xié)議的效力，有違契約自由、意思自治的原則上述兩種觀點均難于周全。相對性的觀點則開了一付辨證而治的中藥方，它以雙重標準，有別為基本原則，在處理公司內(nèi)部關(guān)系引發(fā)的糾紛時，原則上遵循契約自由、意思自治的原則，選擇個人法調(diào)整。在處理公司外部法律關(guān)系時，遵循公示主義和外觀主義原則，維護交易穩(wěn)定交易安全，選擇團體法調(diào)整

第一，按照實際出資人與名義出資人之問的協(xié)議約定來處理。原則上按照雙方的約定來確認隱名股東的資格并確定股權(quán)歸屬，同時考慮實際出資人實際行使股權(quán)的表征證據(jù)：如無約定或約定無效，也無其他實際出資人行使股權(quán)的表征證據(jù)，則不應(yīng)認定實際出資人的股東資格。

第二，按照隱名原因劃分標準來處理。如隱名投資規(guī)避法律的，可根據(jù)違法的性質(zhì)和情節(jié)，原則上對實際出資人請求確認股東資格和行使股權(quán)的主張不予支持，也可基于維持交易事實關(guān)系的考慮，責令限期改正，重新安排出資關(guān)系。如隱名投資屬于其他合法原因的，則尊重當事人意思自治，根據(jù)具體情況予以認定。

第三，按照公司內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系有區(qū)別的原則來處理。這與《公司法》第33條內(nèi)含的立法精神是吻合的。對于公司內(nèi)部關(guān)系，即股東之間及股東與公司之問的關(guān)系，應(yīng)審查隱名股東與顯名股東之間達成的協(xié)議約定、隱名股東有無行使實際股權(quán)或以股東身份參與公司經(jīng)營管理的事實。如果協(xié)議不違反法律強制性規(guī)定，協(xié)議約定隱名股東行使股東權(quán)利并承擔義務(wù)，并且該約定已經(jīng)以一定方式告知公司或有理由相信公司已經(jīng)知道，或者雖無協(xié)議，但隱名股東向公司行使股權(quán)，或者以股東身份參與公司經(jīng)營管理，公司對此知情且無異議的，應(yīng)確認隱名股東的法律股東資格。

如果協(xié)議未約定實際出資人作為股東或行使股東權(quán)利并承擔股東義務(wù)，或無實際行使股權(quán)或參與公司經(jīng)營管理等表征股東身份或權(quán)利的，則不應(yīng)認定實際出資人的股東資格。對于公司外部關(guān)系，包括向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，對外承擔責任等，應(yīng)當遵循公示主義原則和外觀主義原則。顯名股東在公司章程、股東名冊和工商登記上，對外彰顯了其股東資格的形式特征，在處理股東與公司外第三人的關(guān)系時，一般應(yīng)當認定顯名股東的法律資格，以保護善意第三人的信賴利益，維護交易安全、提高交易效率。

三、商鋪售后返租如何起訴

法律分析：準備好購買合同以及商鋪返租的證據(jù)，到法院去申請立案。

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件： （一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織； （二）有明確的被告； （三）有具體的訴訟請求和事實、理由； （四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。第六十五條　當事人對自己提出的主張應(yīng)當及時提供證據(jù)。人民法院根據(jù)當事人的主張和案件審理情況，確定當事人應(yīng)當提供的證據(jù)及其期限。當事人在該期限內(nèi)提供證據(jù)確有困難的，可以向人民法院申請延長期限，人民法院根據(jù)當事人的申請適當延長。當事人逾期提供證據(jù)的，人民法院應(yīng)當責令其說明理由；拒不說明理由或者理由不成立的，人民法院根據(jù)不同情形可以不予采納該證據(jù)，或者采納該證據(jù)但予以訓誡、罰款。第六十三條證據(jù)包括： （一）當事人的陳述； （二）書證； （三）物證； （四）視聽資料； （五）電子數(shù)據(jù)； （六）證人證言； （七）鑒定意見； （八）勘驗筆錄。 證據(jù)必須查證屬實，才能作為認定事實的根據(jù)。第六十四條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。 當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當調(diào)查收集。 人民法院應(yīng)當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。

四、租戶違約提前退房要承擔什么責任

法律分析：承租人提前退租解除租賃合同的，需要承擔違約責任，如雙方約定了違約金的，出租人可以要求承租人支付違約金。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百七十八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。第五百八十二條 履行不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。

五、售后返租違法嗎

法律分析：“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后的一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二條 實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的；（二）以轉(zhuǎn)讓林權(quán)并代為管護等方式非法吸收資金的；（三）以代種植（養(yǎng)殖）、租種植（養(yǎng)殖）、聯(lián)合種植（養(yǎng)殖）等方式非法吸收資金的；（四）不具有銷售商品、提供服務(wù)的真實內(nèi)容或者不以銷售商品、提供服務(wù)為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金的；（五）不具有發(fā)行股票、債券的真實內(nèi)容，以虛假轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)售虛構(gòu)債券等方式非法吸收資金的；（六）不具有募集基金的真實內(nèi)容，以假借境外基金、發(fā)售虛構(gòu)基金等方式非法吸收資金的；（七）不具有銷售保險的真實內(nèi)容，以假冒保險公司、偽造保險單據(jù)等方式非法吸收資金的；（八）以投資入股的方式非法吸收資金的；（九）以委托理財?shù)姆绞椒欠ㄎ召Y金的；（十）利用民間“會”、“社”等組織非法吸收資金的；（十一）其他非法吸收資金的行為。

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投稿：許欣

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