松原市九州大地商務(wù)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱九州大地公司）將名下某國(guó)有土地使用權(quán)向當(dāng)?shù)丶止鶢柫_斯農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱郭爾羅斯銀行）為他人貸款設(shè)定抵押。抵押期限屆滿后，郭爾羅斯銀行向法院提起訴訟，經(jīng)法院判決，郭爾羅斯銀行行使抵押權(quán)，該國(guó)有土地使用權(quán)隨后進(jìn)入執(zhí)行程序并被查封。因當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷通知，案涉土地被納入征收范圍。隨后鎮(zhèn)政府與九州大地公司簽訂《征地拆遷補(bǔ)償合同》，合同約定了補(bǔ)償內(nèi)容。郭爾羅斯銀行認(rèn)為該《征地拆遷補(bǔ)償合同》嚴(yán)重違反法律規(guī)定，其補(bǔ)償價(jià)格過(guò)低，存在明顯不公，遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷鎮(zhèn)政府與九州大地公司簽訂的《征地拆遷補(bǔ)償合同》無(wú)效。一審法院與二審法院都未支持郭爾羅斯銀行的訴訟請(qǐng)求，后其向最高人民法院進(jìn)行申訴。

最高法院指出本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于鎮(zhèn)政府與九州大地公司簽訂的《征地拆遷補(bǔ)償合同》是否具有依據(jù)。在本案中，鎮(zhèn)政府并沒(méi)有按照法律規(guī)定程序?qū)Π干嫱恋厥栈貒?guó)有土地使用權(quán)，此外，鎮(zhèn)政府作出《征地拆遷補(bǔ)償合同》所依據(jù)的《征地拆遷通知》中，載明收回土地性質(zhì)為集體土地，而案涉土地性質(zhì)為國(guó)有土地，將案涉土地納入征收范圍的決定存在爭(zhēng)議。另外，本案中沒(méi)有證據(jù)證明鎮(zhèn)政府是依照原《土地管理法》第五十八條第一款的規(guī)定，完成“由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)”的行政審批程序后收回案涉國(guó)有土地的使用權(quán)，從而就“適當(dāng)補(bǔ)償”問(wèn)題簽訂《征地拆遷補(bǔ)償合同》。同時(shí)，《征地拆遷補(bǔ)償合同》雖然約定了“被征土地及房屋拆遷補(bǔ)償”，但本案并無(wú)證據(jù)證明對(duì)案涉國(guó)有土地使用權(quán)及房屋的補(bǔ)償依照法律規(guī)定進(jìn)行。綜上，應(yīng)認(rèn)定鎮(zhèn)政府與九州大地公司簽訂的《征地拆遷補(bǔ)償合同》以及相關(guān)補(bǔ)償約定明顯缺乏依據(jù)，構(gòu)成無(wú)效行政行為。

在征收補(bǔ)償糾紛中，由于征部門的違法行為，常導(dǎo)致已經(jīng)簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議存在問(wèn)題而被被征收人提起確認(rèn)無(wú)效之訴，圣運(yùn)律師就以最高法案例為大家進(jìn)一步介紹征收補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的情形。

第一、未征收就簽訂的補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，征收部門收回國(guó)有土地的程序有兩種，一是依照法定程序，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，二是在國(guó)有土地上房屋征收過(guò)程中，因?qū)⒎课菡魇眨鴮⑾嚓P(guān)國(guó)有土地收回。但在本案中，區(qū)政府所作出的《征地拆遷通知》中，誤將案涉國(guó)有土地作為集體土地進(jìn)行征收，不僅如此，區(qū)政府并未取得有權(quán)機(jī)關(guān)作出的征收決定，因此，區(qū)政府無(wú)權(quán)征收案涉土地，更無(wú)權(quán)與被征收人簽訂《征地拆遷補(bǔ)償合同》。

第二、因逼簽達(dá)成的補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。雖已取得合法手續(xù)開(kāi)展征收活動(dòng)，但因被征收人對(duì)征收補(bǔ)償內(nèi)容有異議無(wú)法按時(shí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，這時(shí)，很多征收部門便采用斷水?dāng)嚯姟⒈┝ν{等方式逼迫被征收人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。安置補(bǔ)償協(xié)議的本質(zhì)是被征收人真實(shí)意思的自愿表示，因此脅迫拆遷戶簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議系屬無(wú)效。

第三、存在重大明顯違法情形。根據(jù)《行政訴訟法》第七十五條的規(guī)定，行政行為的實(shí)施主體不具有行政主體資格或者存在沒(méi)有依據(jù)等重大且明顯違法情形的，該行政行為無(wú)效。安置補(bǔ)償協(xié)議作為一種特殊的行政行為，對(duì)實(shí)施征收活動(dòng)的主體有嚴(yán)格規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，應(yīng)由市縣級(jí)人民政府或者其委托具體實(shí)施征收活動(dòng)的部門簽訂。對(duì)此，圣運(yùn)律師提醒大家，在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一定要核實(shí)對(duì)方工作人員的身份，以免辛苦談判得來(lái)的結(jié)果化為泡影。

律師提示

北京圣運(yùn)律師提醒大家，征收補(bǔ)償活動(dòng)是由一系列程序環(huán)環(huán)相扣組成的，所以了解征收程序?qū)ξ覀兘鉀Q相關(guān)糾紛具有重要作用。為獲取滿意的補(bǔ)償內(nèi)容，我們也應(yīng)對(duì)征收程序進(jìn)行多角度分析，全方位維權(quán)。