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航拍拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以航拍圖決定征收補(bǔ)償,真的合理嗎:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2025-01-25 21:03:00
作者：
圣運(yùn)律師
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航拍拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),以航拍圖決定征收補(bǔ)償，真的合理嗎,不合理；航拍圖，是利用遙感技術(shù)，以飛機(jī)為工作平臺(tái)，所測(cè)得的某一地區(qū)的地面或地質(zhì)影像。各地測(cè)繪局根據(jù)拍攝的影像資料進(jìn)行測(cè)繪圖紙。航拍圖直接反應(yīng)的是房屋的建造時(shí)間、結(jié)構(gòu)變化情況。以航拍圖為準(zhǔn)來(lái)

航拍拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以航拍圖決定征收補(bǔ)償,真的合理嗎:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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一、航拍拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),以航拍圖決定征收補(bǔ)償，真的合理嗎

不合理；

航拍圖，是利用遙感技術(shù)，以飛機(jī)為工作平臺(tái)，所測(cè)得的某一地區(qū)的地面或地質(zhì)影像。各地測(cè)繪局根據(jù)拍攝的影像資料進(jìn)行測(cè)繪圖紙。航拍圖直接反應(yīng)的是房屋的建造時(shí)間、結(jié)構(gòu)變化情況。

以航拍圖為準(zhǔn)來(lái)界定被拆遷房屋的合法性，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，很多地方集體土地上房屋在產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放和管理方面并不規(guī)范，很多地方的農(nóng)民在辦理建房申請(qǐng)時(shí)手續(xù)并不完備。

這個(gè)問題是由兩方面原因造成的：一方面，地方鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府對(duì)于農(nóng)民建房缺少統(tǒng)一有效的管理，導(dǎo)致亂象叢生，大量房屋并未辦理土地證、房產(chǎn)證或其它產(chǎn)權(quán)證照，甚至有的地方整個(gè)地區(qū)都沒有產(chǎn)權(quán)資料；另一方面，很多老百姓在建房時(shí)沒有法律意識(shí)，不注意相關(guān)手續(xù)的辦理和證照的領(lǐng)取。

出于拆遷時(shí)有統(tǒng)一界定標(biāo)準(zhǔn)的考慮，很多地方政府都規(guī)定以某年某月的航拍圖作為認(rèn)定房屋合法與否的分界線，航拍圖之前建造的房屋視為合法，之后的則視同違章。這雖然客觀上制定了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有利于拆遷工作的標(biāo)準(zhǔn)化和一定的公平性，似乎具有一定的合理性。

但這樣的操作方式過(guò)于武斷，人為色彩過(guò)濃，不能宏觀反映被拆遷房屋的實(shí)際狀況和各種特殊因素。而且最重要的一點(diǎn)在于，“法無(wú)明文規(guī)定不可為”，利用航拍圖“一刀切”式判斷補(bǔ)償范圍是典型的以政策替代法律的于法無(wú)據(jù)的操作模式。

確定一個(gè)房屋是否合法，需要綜合考慮多種因素，如建造時(shí)的實(shí)際狀況，是否辦理了建房申請(qǐng)，是否符合建房條件，是否在拆遷方案公布之前或之后建造，是否有搶建以獲取拆遷補(bǔ)償?shù)牟划?dāng)目的……等等，而不應(yīng)簡(jiǎn)單地以某一年的航拍圖作為劃分界限。

在實(shí)踐當(dāng)中，只要是符合建房條件的，在該戶宅基地范圍內(nèi)建造的，并非為拆遷獲利而搶建的房屋，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法建筑，獲得應(yīng)有的拆遷補(bǔ)償。

一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)有哪些

拆遷賠償費(fèi)：是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(一)房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(二)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(三)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

(四)被除了應(yīng)得的房屋補(bǔ)償費(fèi)以外，還可得到：搬家補(bǔ)償費(fèi)，設(shè)備遷移費(fèi)，過(guò)度期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商不成，達(dá)不成拆遷協(xié)議的，可以經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由被拆遷房屋所在地的區(qū)(縣)房地局裁決舉報(bào)、投訴箱、監(jiān)督電話由區(qū)監(jiān)察委專人負(fù)責(zé)。

二、以航拍圖決定征收補(bǔ)償,真的合理嗎

以航拍圖決定征收補(bǔ)償,真的合理嗎

這個(gè)問題是由兩方面原因造成的：一方面，地方鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府對(duì)于農(nóng)民建房缺少統(tǒng)一有效的管理，導(dǎo)致亂象叢生，大量房屋并未辦理土地證、房產(chǎn)證或其它產(chǎn)權(quán)證照，甚至有的地方整個(gè)地區(qū)都沒有產(chǎn)權(quán)資料;另一方面，很多老百姓在建房時(shí)沒有法律意識(shí)，不注意相關(guān)手續(xù)的辦理和證照的領(lǐng)取。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)有哪

三、以航拍圖是否拍到?jīng)Q定征收補(bǔ)償是否合理

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，以航拍圖是否拍到?jīng)Q定征收補(bǔ)償款是不合理的，征收補(bǔ)償款是以具有資質(zhì)的部門進(jìn)行評(píng)估后確定的。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

一、房屋拆遷補(bǔ)償如何評(píng)估

1、價(jià)格時(shí)點(diǎn)

如果物價(jià)下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動(dòng)終止了。此時(shí)應(yīng)按照裝修當(dāng)時(shí)造價(jià)扣除折舊予以補(bǔ)償。如果物價(jià)上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價(jià)上漲而帶來(lái)的投資增值，此時(shí)應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)值作為補(bǔ)償。

2、價(jià)格構(gòu)成

在計(jì)算裝修造價(jià)時(shí)，除了按照工程預(yù)算定額或單項(xiàng)單價(jià)計(jì)算施工造價(jià)外，還應(yīng)計(jì)算工程的間接費(fèi)用如：設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審批費(fèi)用、稅金等。對(duì)于大型商場(chǎng)，還發(fā)生招標(biāo)費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、消防審查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)用等。上述費(fèi)用通常在總價(jià)的百分之十到十五。

3、成新率的確定

成新的確定應(yīng)考慮實(shí)際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。關(guān)于裝修成新的確定，各處不同。一般裝修時(shí)間由被拆遷戶提供書面證明材料，不能提供的由被拆遷人與拆遷人共同協(xié)商確定；對(duì)初步估價(jià)結(jié)果及裝修明細(xì)表(包括裝修項(xiàng)目、工程量、規(guī)格等，不列明各項(xiàng)的裝修單價(jià))給被拆遷戶核對(duì)，如有漏項(xiàng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出，可做復(fù)核，過(guò)期無(wú)效；以上裝修價(jià)格包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、各項(xiàng)合理的利息、利潤(rùn)、管理費(fèi)等必要的費(fèi)用，一般還是以裝修市場(chǎng)上的裝修價(jià)格為參考。

4、裝修質(zhì)量的影響

在評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮總造價(jià)的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場(chǎng)狀況。需要注意的是，農(nóng)房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作被拆遷房屋面積補(bǔ)償，由拆遷人給予相應(yīng)的折價(jià)補(bǔ)償。

四、僅靠一張航拍圖，就能認(rèn)定房屋拆遷補(bǔ)償嗎?

辛辛苦苦建起來(lái)的一套房屋，被一張航拍圖給否定了，拆遷方的這種做法是合理的嗎？航拍圖上沒有的房屋就真的沒有補(bǔ)償嗎？咱們又該如何救濟(jì)？下面由愛土拆遷律師為大家具體分析。

在征地拆遷中，航拍圖到底有多大威力？

航拍圖也叫航測(cè)圖，是利用遙感技術(shù)，以飛機(jī)為工作平臺(tái)，所測(cè)得的某一地區(qū)的地面或地質(zhì)影像。各地相關(guān)部門根據(jù)拍攝的影像資料進(jìn)行測(cè)繪圖紙。航拍圖直接反應(yīng)的是房屋的建造時(shí)間、結(jié)構(gòu)變化情況，在房屋產(chǎn)生某些爭(zhēng)議時(shí)航測(cè)圖就提供了有力的證據(jù)，但是拆遷以航拍圖為準(zhǔn)的說(shuō)法并不準(zhǔn)確。

實(shí)際拆遷中，有少部分人的房屋沒有登記，是否屬于合法建筑面積就要進(jìn)行調(diào)查取證。有些房屋建房準(zhǔn)建手續(xù)不全，也沒有違章建筑認(rèn)定手續(xù)。這類房屋拆遷時(shí)往往要尊重歷史客觀事實(shí)，當(dāng)時(shí)可能法律法規(guī)不健全，或某個(gè)部門許可建成的房屋，政府為保護(hù)被拆遷人的利益，認(rèn)可某個(gè)時(shí)間點(diǎn)前建成的房屋可以作為合法面積給予補(bǔ)償，這種特殊情況以航測(cè)圖為準(zhǔn)。

僅靠一張航拍圖，就能認(rèn)定老百姓的房屋屬于違建嗎？

當(dāng)然不是的，房屋拆遷首先還是以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確規(guī)定了被征收人就是房屋所有權(quán)人，房屋和用途以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。通常征收補(bǔ)償是以產(chǎn)權(quán)登記的面積作為合法面積。《民法典》中也規(guī)定了房屋是以登記確權(quán)。

對(duì)于手續(xù)不齊全或無(wú)證的房屋，則需要視實(shí)際情況來(lái)商定拆遷補(bǔ)償。其中最重要的一點(diǎn)是確認(rèn)房屋的合法性。房屋的合法性，需要結(jié)合建成時(shí)間、歷史成因、地方管理、當(dāng)事人實(shí)際居住需求等多方面因素綜合考慮來(lái)確定。

咱們舉例子說(shuō)明，大家會(huì)比較容易明白。比如說(shuō)，農(nóng)村房屋在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)之前建成，并且不是建在農(nóng)用地上；根據(jù)法不溯既往的原則，這樣的無(wú)證房在拆遷維權(quán)實(shí)踐中，是可以爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)摹Ｓ直热缯f(shuō)，當(dāng)?shù)匾驗(yàn)檎w納入城市規(guī)劃，而十多年不給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民批準(zhǔn)宅基地建房，而大家因?yàn)槿丝谠黾踊蚍謶舳^續(xù)增加居住面積，自行擴(kuò)建或新建房屋，只要符合當(dāng)?shù)厝司孛娣e要求，即便無(wú)證也是可以爭(zhēng)取補(bǔ)償?shù)摹Ｒ粡埡脚膱D不能抹殺老百姓正常的住房居住需求。

航拍圖所起的作用只能客觀反映房屋建筑的時(shí)間，而不能作為認(rèn)定房屋合法性的主要依據(jù)，更不能據(jù)此草率地決定房屋補(bǔ)償款。征收方一刀切地單純用航拍圖來(lái)認(rèn)定農(nóng)村房屋是否違建，這其實(shí)違背了征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，也不利于保障被征收人的合法權(quán)益。

識(shí)破航拍圖拆違的真面目，這個(gè)當(dāng)咱們不上！

如果地方政府或行政機(jī)關(guān)真的僅僅依據(jù)航拍圖將房屋定性為違法建筑或據(jù)此予以拆除的話，這樣的行政行為顯然缺乏法律依據(jù)。

對(duì)于農(nóng)村自建房因原本的房屋老舊了，婚嫁生育等原因，對(duì)宅基地上的房屋進(jìn)行翻新，擴(kuò)建。這樣的房屋，沒有辦理審批手續(xù)的，只要符合地方規(guī)定的人均居住面積，符合居住目的，也應(yīng)當(dāng)是要給予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

以航拍圖來(lái)定違建，這通常是征收方在拆遷時(shí)，用來(lái)對(duì)付無(wú)證房或者手續(xù)不全房屋的一種手段。咱們要學(xué)會(huì)識(shí)破征收方如此做的目的：一是易于“魚目混珠”，老百姓不懂法，不明白其中門道，說(shuō)你違建你也不知道該怎么應(yīng)對(duì)；二是方便壓縮拆遷成本，降低預(yù)算；三是利于快速推動(dòng)拆遷工作進(jìn)度，如果對(duì)于這樣的房屋一戶一戶去處理爭(zhēng)議、計(jì)較補(bǔ)償，會(huì)大大延緩工作進(jìn)度。

對(duì)于違法建筑的認(rèn)定有著嚴(yán)格的法定流程，并且會(huì)下發(fā)一系列法律文書，同時(shí)也賦予了當(dāng)事人陳述、申辯、復(fù)議、訴訟的正當(dāng)權(quán)利。拆違絕非一紙航拍就能“任性”確定的。咱們被征收人一定要擦亮雙眼，不要上當(dāng)。