一、文正路拆遷補(bǔ)償政策最新,中國(guó)人民銀行、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款和貸款房屋保險(xiǎn)管理的通知

人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部，各保監(jiān)辦，各商業(yè)銀行，各財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司，中國(guó)平安保險(xiǎn)股份有限公司：近來，一些商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要求借款人到指定的保險(xiǎn)公司投保，保險(xiǎn)公司為獲得保費(fèi)收入，以違規(guī)支付代理手續(xù)費(fèi)和返還部分保險(xiǎn)費(fèi)等方式向商業(yè)銀行支付報(bào)酬。由于保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行未按規(guī)定真實(shí)核算保費(fèi)收入和手續(xù)費(fèi)收入，由此形成“小金庫(kù)”等賬外資產(chǎn)。為規(guī)范和加強(qiáng)個(gè)人住房貸款及貸款房屋保險(xiǎn)的管理，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、各商業(yè)銀行總行和保險(xiǎn)公司總公司要加強(qiáng)對(duì)分支機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和內(nèi)控制度。二、各商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，應(yīng)允許借款人自由選擇保險(xiǎn)公司，不得強(qiáng)行要求借款人到指定的保險(xiǎn)公司投保；各保險(xiǎn)公司不得以不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段要求貸款銀行為其代理貸款房屋保險(xiǎn)。三、各保險(xiǎn)公司必須以轉(zhuǎn)賬方式向商業(yè)銀行支付貸款房屋保險(xiǎn)代理手續(xù)費(fèi)，嚴(yán)禁以現(xiàn)金和直接坐扣方式支付代理手續(xù)費(fèi)。保險(xiǎn)公司必須建立代理手續(xù)費(fèi)臺(tái)賬，嚴(yán)格按合同支付手續(xù)費(fèi)。四、各商業(yè)銀行必須在賬內(nèi)核算代理貸款房屋保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的手續(xù)費(fèi)收入；各保險(xiǎn)公司在核算貸款房屋保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保費(fèi)收入和手續(xù)費(fèi)支出時(shí)，必須嚴(yán)格遵守《保險(xiǎn)公司財(cái)務(wù)制度》和《保險(xiǎn)公司會(huì)計(jì)制度》，以及《保險(xiǎn)公司個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，不得設(shè)立小金庫(kù)或作為個(gè)人酬勞賬外直接分配。五、人民銀行和保監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)將嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司在辦理個(gè)人住房貸款和貸款房屋保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的違法違規(guī)行為。特此通知

二、關(guān)于對(duì)住房按揭保險(xiǎn)制度的研究

【住房貸款】關(guān)于對(duì)住房按揭保險(xiǎn)制度的研究 住房貸款是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向房屋購(gòu)買者提供的任何形式的購(gòu)房貸款支持，通常以所購(gòu)房屋作為抵押。 歷史的原因造就了具有中國(guó)特色的福利分房制度，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的產(chǎn)生與發(fā)展，傳統(tǒng)的住房分配制度已經(jīng)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的基本內(nèi)容不相適宜。福利分房被取消，住房分配制度走向貨幣化，住房按揭逐漸為人們所了解，并成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)所在。住房按揭業(yè)務(wù)的開展，給購(gòu)房人、房產(chǎn)商、按揭銀行都帶來了諸多益處，因此，住房按揭業(yè)務(wù)一出臺(tái)，就受到社會(huì)各界的極大歡迎。但是，住房按揭業(yè)務(wù)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)其所帶來的風(fēng)險(xiǎn)有所防范。房產(chǎn)商、購(gòu)房者、按揭銀行三者錯(cuò)綜復(fù)雜的交織在一起，時(shí)時(shí)刻刻都受到來自自身和相互之間的影響，來自自然和社會(huì)的影響。住房按揭引入保險(xiǎn)制度已勢(shì)在必然。 1998年央行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，并于25條規(guī)定：“以房產(chǎn)作抵押的，借款人需在合同簽定前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)手續(xù)，抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。”由于規(guī)定上和具體操作上的問題，住房按揭保險(xiǎn)自其誕生之日就倍受非議。近兩年來，關(guān)于按揭保險(xiǎn)的投訴、訴訟更是不斷。面對(duì)聲勢(shì)浩大的“討伐”，同情弱者的人們普遍對(duì)按揭購(gòu)房中的“銀保合作”表示不滿。認(rèn)為二者聯(lián)手違規(guī)，侵犯了消費(fèi)者權(quán)益。其實(shí)，無論從金融理論還是國(guó)際慣例上看，保險(xiǎn)在個(gè)人貸款購(gòu)房中都是不可或缺的。由于保險(xiǎn)公司的參與與介入，推進(jìn)了這些國(guó)家住宅金融市場(chǎng)的發(fā)展，為居民住宅消費(fèi)提供了政策上的便利，并鼓勵(lì)和刺激了住宅消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。因此，保險(xiǎn)公司介入住宅金融市場(chǎng)意義十分重大。本文正是基于上述思考和價(jià)值選擇，著力于探討住房按揭保險(xiǎn)制度這一命題，以期引起立法界和實(shí)務(wù)界的共同努力，盡快使該制度在我國(guó)發(fā)揮作用。 一、住房按揭的含義與特征 按揭一詞來源于英文mortgage。在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成的，mort來源于拉丁語(yǔ)mortu,其基本含義是“永久、永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押、擔(dān)保”。中國(guó)大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文“mortgage”廣東話的諧音。另有學(xué)者認(rèn)為：在中國(guó)古代，“按”有抵押的意思，從字面上分析，即壓住不動(dòng)，將一定的物從其他物中分離出來并為特定的債作擔(dān)保?！敖摇钡膩碓磩t是mortgage的后半部分“gage’的音譯，故將mortgage譯為按揭。無論何種見解，“按揭”一詞為泊來品當(dāng)無疑義。雖然按揭是從香港移植而來，但其與中國(guó)大陸地區(qū)獨(dú)特的背景相融合，形成了具有獨(dú)特含義的法律術(shù)語(yǔ)。我國(guó)大陸地區(qū)的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的法律行為之總稱。在中國(guó)大陸地區(qū)，按揭一般均須銀行的介入，并且通過銀行的介入促成房地產(chǎn)銷售商與購(gòu)房者交易的完成。 中國(guó)大陸地區(qū)的按揭與英美法和香港地區(qū)的按揭有諸多不一致的地方，具體而言其法律特征有：第一，從主體上看，包括三法方：即購(gòu)房人、房產(chǎn)商及按揭銀行;第二，從內(nèi)容上看，按揭關(guān)系包括四個(gè)法律關(guān)系：購(gòu)房人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，購(gòu)房人(借款人)與按揭銀行(貸款人)之間的借款合同關(guān)系，購(gòu)房人(抵押人)與按揭銀行(抵押權(quán)人)之間的抵押擔(dān)保關(guān)系及房產(chǎn)商與按揭銀行之間的保證關(guān)系;第三，從權(quán)利實(shí)現(xiàn)看，按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式：一種是折價(jià)或拍賣、變賣標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償;一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由保證人即房產(chǎn)商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款本息。與英美香港的按揭制度相比較，區(qū)別在于：第一，房產(chǎn)商的介入。在香港英美的按揭制度中，銀行與房產(chǎn)商不存在任何關(guān)系，房屋按揭僅限于購(gòu)房人與銀行之間，與房產(chǎn)商無關(guān);第二，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，在香港英美按揭中，借款購(gòu)買房屋的一方要將所購(gòu)的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到銀行名下，而大陸的“按揭”不存在將所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人這一法律特征。 二、住房按揭保險(xiǎn)制度的必要性分析 商品按揭制度中購(gòu)房人、房產(chǎn)商、按揭銀行三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的發(fā)展無疑起著積極而重要的作用，三方當(dāng)事人也都從中得到益處：作為房產(chǎn)商以按揭作為促銷手段，作為購(gòu)房人能夠緩解資金緊張，作為銀行能降低其貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房按揭業(yè)務(wù)一出臺(tái)，就受到社會(huì)各界的極大歡迎。但是，住房按揭在給社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域帶來繁榮的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)其帶來的風(fēng)險(xiǎn)有所防范，引入必要的保險(xiǎn)機(jī)制。住房按揭制度包括三方主體形成的四個(gè)基礎(chǔ)法律關(guān)系。房產(chǎn)商、購(gòu)房者、按揭銀行三者錯(cuò)綜復(fù)雜的交織在一起，時(shí)時(shí)刻刻都受到來自自身和相互之間的影響，來自自然和社會(huì)的影響。 對(duì)于銀行來說，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)如下：(一)來源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn) 中國(guó)人民銀行1999年9月21日將《個(gè)人住房貸款管理辦法》中按揭貸款的期限由最長(zhǎng)20年提高到30年，在這30年里，會(huì)有各種風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致購(gòu)房人無法按期償還按揭貸款本息。1、自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要指借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失勞?dòng)能力而失去還款能力的風(fēng)險(xiǎn)。2、社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要指因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款。我國(guó)目前正處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)轉(zhuǎn)制、政府機(jī)構(gòu)改革的關(guān)鍵時(shí)期，失業(yè)、隱性失業(yè)的人數(shù)越來越多，同時(shí)，銀行對(duì)借款人未來幾年以至幾十年的收入也很難預(yù)料和把握，這都將使風(fēng)險(xiǎn)加大。3、主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。雖然大多數(shù)人都是誠(chéng)實(shí)可靠的，但不排除部分人通過弄虛作假、欺瞞隱騙等不正當(dāng)手段來騙取貸款。同時(shí)，也有一些人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款會(huì)獲得更大利益，從而產(chǎn)生違法行為。(二)來源于房產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn) 1、 房產(chǎn)商的欺詐行為，房產(chǎn)商取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，用于其它用途，或者攜款而去，這中情況在樓花按揭情形下產(chǎn)生的可能更大。2、房產(chǎn)商因違法銷售而使按揭無效。3、房產(chǎn)商由于經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓，致使購(gòu)房協(xié)議無法履行，這必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。4、房產(chǎn)商所建樓房由于不符合質(zhì)量要求等原因，購(gòu)房人要求解除購(gòu)房協(xié)議，使致購(gòu)房人不能正?！肮恰?按約償還銀行本息)。5、房產(chǎn)商開發(fā)樓房由于質(zhì)量原因或其他原因，致使無法領(lǐng)到房產(chǎn)證而使按揭無效。 (三)來源于抵押物的風(fēng)險(xiǎn) 1、一般情況下，抵押物即房屋是住房按揭貸款最基本的保障，一旦借款人在還貸問題上發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同以法定程序扣押、拍賣、變賣抵押物，獲得優(yōu)先清償。但在我國(guó)住房按揭貸款法律體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未健全及缺乏相應(yīng)配套措施的情況下，銀行在貸款無法收回時(shí)，卻往往難以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。其基本原因有三：(1)在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，問題較多，難免會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)高估，這無形中削弱了抵押物作為歸還本息的保證作用。(3)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系還不完善，拍賣制度尚不成熟，使得抵押物拍賣的成本加大，甚至拍賣失敗。(3)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)具有保值、增值的作用，但這并不排除由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等原因而導(dǎo)致在一定時(shí)期內(nèi)大幅度貶值。2、抵押物即房屋在借款人還貸過程中可能因?yàn)閬碜酝獠康脑?，如不可抗力，而致抵押物損害滅失。3、由于按揭人或第三人有意無意地?fù)p毀房屋，造成房屋價(jià)值急劇下降，以致實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于尚未償還的貸款本息余額。(四)銀行管理風(fēng)險(xiǎn) 目前，各種商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款均處于起步階段，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。(五)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 由于我國(guó)發(fā)放住房按揭貸款的金融結(jié)構(gòu)主要是專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款一般期限較長(zhǎng)，少則三、五年，多則十年、二十年，甚至三十年，因此，在金融結(jié)構(gòu)上就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(六)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn) 如果通貨膨脹率過高，銀行貸款利率就會(huì)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，而作為發(fā)放住房抵押貸款這種長(zhǎng)期抵押業(yè)務(wù)來說，銀行就遭受著更大的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款發(fā)放的同時(shí)，其還款方式也同時(shí)確定下來，在未來的還款期限內(nèi)，利率波動(dòng)有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重，影響按期還貸。(七)道德風(fēng)險(xiǎn) 由于社會(huì)原因，銀行在能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)也會(huì)遇到難處，即在當(dāng)借款人不能還貸而銀行收樓時(shí)，是否要將借款人趕出房屋而走上流離失所的境地這無疑會(huì)導(dǎo)致新的社會(huì)問題產(chǎn)生。購(gòu)房人所面臨的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)購(gòu)房人和其繼承人來說，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾個(gè)方面：1、由于不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、失去工作能力而喪失還款能力的風(fēng)險(xiǎn)。2、由于所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降，致使無法歸還購(gòu)房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。3、由于無法歸還貸款而被迫從所購(gòu)房屋中遷出而流離失所的危險(xiǎn)。4、由于所購(gòu)房屋質(zhì)量低劣所致的風(fēng)險(xiǎn)。5、由于遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。 房產(chǎn)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房產(chǎn)商來說，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是：1、由設(shè)計(jì)及建筑單位的原因所引起的房屋建筑質(zhì)量低劣風(fēng)險(xiǎn);2、建筑材料價(jià)格大幅度上漲風(fēng)險(xiǎn);3、在所有權(quán)轉(zhuǎn)移購(gòu)房人之前建筑物滅失之風(fēng)險(xiǎn);4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn);5、舊材料或設(shè)計(jì)遭淘汰風(fēng)險(xiǎn);6、購(gòu)房人不按期歸還銀行貸款致其承擔(dān)連帶責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)等。 住房按揭交易，涉及三方主體(購(gòu)房人、房產(chǎn)商、按揭銀行)，在房屋的生產(chǎn)、交換、消費(fèi)的過程中，時(shí)時(shí)刻刻受到來自自然和社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)的威脅，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生可能造成房屋的損壞、滅失，以至產(chǎn)生某種責(zé)任，給人們帶來經(jīng)濟(jì)上的損失、經(jīng)營(yíng)上的困難或日常生活受到影響，而保險(xiǎn)則可能消除或減弱這種影響。它能保證居民在房屋遭受自然災(zāi)害或意外事故而發(fā)生損失時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，從而保證人們?nèi)粘Ｉ畹姆€(wěn)定;它也能化解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);而更為重要的是，有了房地產(chǎn)保險(xiǎn)作后盾，銀行在個(gè)人貸款的額度、期限、品種上將不再斤斤計(jì)較、謹(jǐn)小慎微。房地產(chǎn)保險(xiǎn)不但可以給保險(xiǎn)業(yè)本身以更大的發(fā)展空間，而且將為銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展鋪路搭橋，從而為培育住房市場(chǎng)這一新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。保險(xiǎn)的諸多優(yōu)點(diǎn)使我們意識(shí)到必須在住房按揭中引入保險(xiǎn)機(jī)制，規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)。 三、住房按揭保險(xiǎn)制度的合法性分析 自1998年中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》頒布實(shí)施以來，按揭購(gòu)房“強(qiáng)制保險(xiǎn)”問題便備受非議。其第25條規(guī)定：“以房產(chǎn)作抵押的，借款人需在合同簽定前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)手續(xù)，抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。”在實(shí)踐中，按揭貸款一般的操作流程是：貸款人和借款人在貸款合同中作了特別約定，要求借款人購(gòu)買按揭貸款保險(xiǎn)，說明保險(xiǎn)人由貸款人指定，保險(xiǎn)期間不短于貸款期間，受益人為貸款人。接著貸款人作為保險(xiǎn)代理人要求借款人購(gòu)買貸款人代理的保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品。近年來，全國(guó)各地的購(gòu)房者更是因不服銀行強(qiáng)制要求保險(xiǎn)而投訴、訴訟不斷，對(duì)此，有必要從法律角度進(jìn)行分析、探討。 一)關(guān)于強(qiáng)制保險(xiǎn)問題 就25條所存在的問題，本人認(rèn)為，該條容許個(gè)人住房貸款以住房或其他財(cái)產(chǎn)抵押是合理的，實(shí)踐中銀行多數(shù)要求借款人以住房抵押也是合理的。從法理上說，不論銀行是處于壟斷市場(chǎng)當(dāng)中，還是處于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)之中，只要銀行提出的要求是為了保全自己的債權(quán)需要，都是合情、合理、合法的，均在意思自治且不違反公平的原則范圍之內(nèi)的;反之，則是不合情、不合理、不合法的。 首先，按揭買房合同雖然是以格式合同的形式出現(xiàn)的，但它仍然是三方當(dāng)事人協(xié)議之結(jié)果，購(gòu)房人有加入與不加入這一協(xié)議的選擇自由。契約自由是指契約當(dāng)事人各方主體所享有的自由，即“整體的自由”，自由主體不是一方當(dāng)事人，而是當(dāng)事人的總和，這樣，契約當(dāng)事人內(nèi)部的任何互動(dòng)都不再被認(rèn)為是對(duì)契約自由的損害，強(qiáng)制只來源于外界。在這一協(xié)議中，三方都是平等的市場(chǎng)主體，都有意思表示的自由，都有加入與不加入這一協(xié)議的選擇自由，誰也沒有一方強(qiáng)迫另一方加入或不加入這一協(xié)議的權(quán)力。因而，三方的意思自治權(quán)利都沒有受到限制。也就是說，特定購(gòu)房人沒有必須向房產(chǎn)商買房的義務(wù)，商業(yè)銀行也沒有必須向特定的購(gòu)房人提供貸款的義務(wù)。三方當(dāng)事人法律地位平等。在沒有簽約之前，彼此之間不存在法律上的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。在按揭買房協(xié)議當(dāng)中，商業(yè)銀行要求申請(qǐng)貸款的購(gòu)房人滿足兩個(gè)條件，一是必須以房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，二是必須為房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)。這兩個(gè)條件是商業(yè)銀行方面的交易條件，是一種要約意思表示，是一種單方意思表示，是一方當(dāng)事人契約自由之表現(xiàn)，其不具有任何強(qiáng)制性效力。購(gòu)房人作為合同當(dāng)事人，基于自己的利益考慮，可以向商業(yè)銀行同意其交易條件的承諾法律行為，也可以不同意商業(yè)銀行的交易條件而拒絕承諾。對(duì)于商業(yè)銀行的要約意思表示，購(gòu)房人有承諾或是拒絕承諾的選擇自由，這也是購(gòu)房人契約自由之表現(xiàn)。購(gòu)房人一旦做出承諾就必須遵守對(duì)方的交易條件。購(gòu)房人也可以拒絕承諾，不與銀行方面發(fā)生任何法律關(guān)系，從而另想其他辦法籌集購(gòu)房款，而不是向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。因此，購(gòu)房人完全是一種自由行為人。 其次，購(gòu)房人主張的商業(yè)銀行是強(qiáng)者，自己作為消費(fèi)者的購(gòu)房人是弱者，強(qiáng)者強(qiáng)迫弱者，“強(qiáng)制性”成立并違反公平、公正原則的理由同樣不成立。就其自然屬性而言，商業(yè)銀行是一實(shí)體組織，擁有雄厚的資金，當(dāng)然是要比作為自然人的購(gòu)房人個(gè)體強(qiáng)大。然而這僅僅是一種表面現(xiàn)象，就其實(shí)質(zhì)而言，商業(yè)銀行才是真正的弱者，作為借款人的購(gòu)房人是強(qiáng)者。因?yàn)樯虡I(yè)銀行要把自己所擁有的幾十萬，甚至上百萬的資金提供給買房人，這一行為本身就使得銀行自己處于一種十分危險(xiǎn)的境地，很有可能貸出去的錢一去不回，因而在實(shí)質(zhì)上是處于弱勢(shì)地位。購(gòu)房人獲得貸款后，擁有對(duì)貸款的支配權(quán)，事實(shí)上已由弱者一躍而成為強(qiáng)者。購(gòu)房人在獲得貸款辦完其所要辦的事后，便很難如申請(qǐng)貸款般熱情思考何時(shí)，怎樣還款。更何況由于還款期限長(zhǎng)達(dá)10年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，在這漫長(zhǎng)的時(shí)間里，購(gòu)房人還具不具有還款能力，實(shí)難以預(yù)料。這無疑加重了商業(yè)銀行作為貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。盡管有房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，但在未來漫長(zhǎng)的歲月里，房產(chǎn)也可能因意外的風(fēng)險(xiǎn)滅失而使商業(yè)銀行作為抵押權(quán)人的利益蕩然無存。正是基于此，作為理性經(jīng)濟(jì)人的商業(yè)銀行不得不未雨綢繆，尋找一切措施以防止血本無歸，因而要求申請(qǐng)貸款的購(gòu)房人將房產(chǎn)抵押并設(shè)立保險(xiǎn)。 第三、退一步說，即使商品房按揭保險(xiǎn)是一種“強(qiáng)制保險(xiǎn)”(事實(shí)上前文已論述，不認(rèn)為是強(qiáng)制保險(xiǎn))，該強(qiáng)制也具有合理性、合法性。正如機(jī)動(dòng)車輛所有人可能對(duì)其交通事故造成第三人傷害而無力承擔(dān)損害賠償責(zé)任一樣，若沒有保險(xiǎn)金，就可能會(huì)使得第三人的利益得不到有效的保障，因此法律強(qiáng)制機(jī)動(dòng)車輛所有人必須辦理“第三人責(zé)任險(xiǎn)”。在按揭購(gòu)房買賣中，購(gòu)房人所購(gòu)的房產(chǎn)也涉及第三人即商業(yè)銀行的利益，是附帶抵押權(quán)的房產(chǎn)，其對(duì)該房產(chǎn)的所有權(quán)是具有瑕疵的所有權(quán)。該他人即銀行利益的有效保障就是要將該房產(chǎn)she 設(shè)定抵押并辦理保險(xiǎn)。之所以要辦理保險(xiǎn)是由于房產(chǎn)抵押不足以有效保障銀行的利益，其原因前文已述及即在未來長(zhǎng)達(dá)10年，甚至更長(zhǎng)的歲月里房產(chǎn)有可能意外滅失而使得銀行的抵押權(quán)目的落空。 二) 指定受益人為貸款人問題 在理論上一般認(rèn)為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是沒有受益人這一概念的。這是因?yàn)椋贺?cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的目的在于補(bǔ)償保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)真正受害人的財(cái)產(chǎn)利益損失，如果投保人以自己的保險(xiǎn)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的，則投保人和被保險(xiǎn)人是同一個(gè)人，可稱之為自己利益保險(xiǎn);反之，如果以他人利益為保險(xiǎn)標(biāo)的，那么合同如無特別約定，合同上的保險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)應(yīng)歸于此其他人，在保險(xiǎn)法上稱之為被保險(xiǎn)人。但是在信用保險(xiǎn)中(包括信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn))，投保人是以他人的信用保險(xiǎn)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的，可以約定此他人為被保險(xiǎn)人，也可以約定投保人為被保險(xiǎn)人且此他人為受益人。兩種方式均可以實(shí)現(xiàn)此他人面臨的信用風(fēng)行。 在按揭房屋保險(xiǎn)中，從保險(xiǎn)結(jié)果的角度去分析，這樣的保險(xiǎn)既可以避免借款人承擔(dān)房屋損失和還款責(zé)任的雙重負(fù)擔(dān)，也可以保證實(shí)現(xiàn)貸款人的抵押權(quán)，保全貸款人的債權(quán);因此，訂立這樣一個(gè)合同的初衷是為了防止收不回貸款而造成銀行壞帳;但就其本質(zhì)言，是以貸款人的抵押權(quán)保險(xiǎn)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的，而不是以貸款人的信用保險(xiǎn)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)人的保險(xiǎn)金償付是以抵押權(quán)的最終喪失為條件的，而不是以借款人拒絕或無力清償為前提。故而筆者認(rèn)為：這是一種非信用保證的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，被保險(xiǎn)人應(yīng)為貸款人，無需特別約定受益人。但在目前的理論界，這被許多學(xué)者認(rèn)為是一種保證保險(xiǎn)。在房屋貸款保證保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)人償付保險(xiǎn)金以借款人拒絕或無力償付借款為條件，雖然保險(xiǎn)人賠付保險(xiǎn)金的情形之一便是由被保險(xiǎn)人死亡或傷殘引起，但它所指向的是借款人的信用危險(xiǎn)，保險(xiǎn)標(biāo)的是貸款人的信用保險(xiǎn)利益。所以它既不屬于人身保險(xiǎn)，也不屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而是一種保證保險(xiǎn)。因而它既可以約定貸款人為被保險(xiǎn)人，又可以約定借款人為被保險(xiǎn)人，并約定貸款人為受益人。 因此，需要注意的是，保險(xiǎn)利益并不僅限于所有權(quán)利益，還可以是抵押權(quán)利益、請(qǐng)求權(quán)利益、期待權(quán)利益、信用利益等等。所以那種認(rèn)為房屋所有者是借款人，被保險(xiǎn)人就理所當(dāng)然的是借款人的認(rèn)識(shí)是缺乏理性的。在按揭房屋保險(xiǎn)中，商業(yè)銀行之所以成為被保險(xiǎn)人正是基于其對(duì)房產(chǎn)享有抵押權(quán)益。 三) 指定保險(xiǎn)人問題 即便依照央行《個(gè)人住房貸款管理辦法》25條之規(guī)定，借款人(購(gòu)房人)也可以選擇自己辦理保險(xiǎn)和委托貸款人辦理保險(xiǎn)兩種方式。從效果上說，只要借款人能夠提供足以保全貸款人債權(quán)的保險(xiǎn)即可，而不在于是那一家保險(xiǎn)公司提供的產(chǎn)品。部分人士認(rèn)為，商業(yè)銀行并非故意只與一家保險(xiǎn)公司合作，消費(fèi)者喪失選擇權(quán)，在客觀上是因?yàn)橐烙嘘P(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行只能與一家保險(xiǎn)公司合作。這里所講的“合作”，實(shí)質(zhì)上是指保險(xiǎn)代理關(guān)系，即一家商業(yè)銀行只能代理一家保險(xiǎn)公司;貸款銀行接受借款人的委托，同時(shí)作為保險(xiǎn)公司的代理人只能選擇自己所代理的保險(xiǎn)公司的險(xiǎn)種。但是，如果該銀行不是以保險(xiǎn)公司代理人的身份行為，便可以接受借款人的委托在多家保險(xiǎn)公司選擇產(chǎn)品，這樣商業(yè)銀行便不能在保險(xiǎn)公司那里得到相關(guān)手續(xù)費(fèi)了?？梢娿y行為了從保險(xiǎn)公司那里獲得手續(xù)費(fèi)，強(qiáng)行要求借款人委托其辦理保險(xiǎn)，并又以保險(xiǎn)代理人的身份向借款人強(qiáng)行推銷保險(xiǎn)，這就難免以實(shí)質(zhì)上的雙重代理身份損害借款人的利益

三、保障性住房貸款制度

法律主觀：保障性住房申請(qǐng)的條件：1.家庭申請(qǐng)的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍，單身居民申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍。2.家庭財(cái)產(chǎn)總額或者單身醫(yī)保不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的財(cái)產(chǎn)限額。3.家庭成員或者單身居民在本市無任何形式的住宅建設(shè)用地或者自有住房。4.家庭成員或者單身居民提出申請(qǐng)時(shí)未在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障。5.市政府規(guī)定的其他條件。6.家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請(qǐng)受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的收入線標(biāo)準(zhǔn)?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。

四、關(guān)于調(diào)整中央國(guó)家機(jī)關(guān)個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款有關(guān)保險(xiǎn)及抵押登記等業(yè)務(wù)的通知

中央國(guó)家機(jī)關(guān)各部門、各單位住房資金管理部門：　　為進(jìn)一步降低中央國(guó)家機(jī)關(guān)個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款風(fēng)險(xiǎn)和借款人費(fèi)用負(fù)擔(dān)，落實(shí)住房公積金貸款抵押擔(dān)保手續(xù)，方便借款人，經(jīng)研究決定，自2004年6月1日起，對(duì)住房公積金貸款有關(guān)保險(xiǎn)及抵押登記業(yè)務(wù)和部分貸款規(guī)定做出調(diào)整?，F(xiàn)將調(diào)整的具體內(nèi)容通知如下：　　一、住房公積金貸款以住房設(shè)定抵押的，借款人須在貸款發(fā)放前就該抵押住房向中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司北京分公司投保“個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)”，該保險(xiǎn)包含房屋保險(xiǎn)、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及還貸保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為住房公積金貸款金額，保險(xiǎn)期限遵守下列約定：　　購(gòu)房合同中約定交房日期的，房屋保險(xiǎn)和室內(nèi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限自交房日至住房公積金貸款到期日，還貸保證保險(xiǎn)期限為貸款期限，計(jì)算保費(fèi)的期限按交房日至住房公積金貸款到期日的期限執(zhí)行；　　購(gòu)房合同中未約定交房日期的，保險(xiǎn)期限均為住房公積金貸款期限?！　《?、住房公積金貸款以住房設(shè)定抵押的，取消必須在貸款前向中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司北京分公司投?！跋惭笱笙M(fèi)借貸者定期壽險(xiǎn)”的規(guī)定，同時(shí)借款人應(yīng)委托具備住房公積金貸款抵押登記代理資格的中介機(jī)構(gòu)代理其抵押登記業(yè)務(wù)?！　∪⒃督杩詈贤肺谋就Ｖ故褂?，借款人采用房產(chǎn)抵押并投保“個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)”的，簽訂借款合同；借款人采用房產(chǎn)抵押加階段性保證的，簽訂借款合同；借款人采用權(quán)利質(zhì)押或第三方連帶責(zé)任保證的，簽訂借款合同?！　∷摹⑷∠鄹淖獬兄Z擔(dān)保方式?！　∥?、此前住房公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，凡與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)?！　〗拥奖就ㄖ?，請(qǐng)及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)所屬單位。執(zhí)行中如遇問題，請(qǐng)及時(shí)與中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心聯(lián)系。　　特此通知。

五、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知

各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司，國(guó)家郵政局郵政儲(chǔ)匯局，銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司：為進(jìn)一步落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào))精神，加強(qiáng)和改進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下要求，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。一、加強(qiáng)市場(chǎng)研究，增強(qiáng)市場(chǎng)適應(yīng)能力。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要充分認(rèn)識(shí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀對(duì)確保房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與信貸增長(zhǎng)的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶出現(xiàn)的新變化，建立與政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計(jì)等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)變化作出反應(yīng)。二、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險(xiǎn)變化，防止盲目跟進(jìn)和授信過度集中。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)及投放策略，健全資本約束和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)機(jī)制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩(wěn)健運(yùn)行。三、完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào))及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等作出明確規(guī)定。完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類制度，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)敞口的月度監(jiān)測(cè)與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警指標(biāo)體系。四、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%(不含經(jīng)濟(jì)適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。五、加強(qiáng)盡職調(diào)查，注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估和審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。貸款前，要加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴(yán)格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測(cè)算和監(jiān)控土地收儲(chǔ)費(fèi)用，開設(shè)專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對(duì)貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實(shí)第二還款來源，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況審慎確定抵押率。

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投稿：滕中

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