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沈陽舊房拆遷小區(qū)補償政策，物管費屬于土地增值稅扣除項目嗎，土地增值稅的扣除項目有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-01-16 19:19:07
作者：
圣運律師
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沈陽舊房拆遷小區(qū)補償政策,物業(yè)用房移交物業(yè)公司土地增值稅成本扣除,物業(yè)用房移交物業(yè)公司后，其成本可以在土地增值稅計算中作為扣除項目。一、土地增值稅的扣除項目根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，土地增值稅計算增值額的扣除項目

沈陽舊房拆遷小區(qū)補償政策，物管費屬于土地增值稅扣除項目嗎，土地增值稅的扣除項目有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、沈陽舊房拆遷小區(qū)補償政策,物業(yè)用房移交物業(yè)公司土地增值稅成本扣除

物業(yè)用房移交物業(yè)公司后，其成本可以在土地增值稅計算中作為扣除項目。

一、土地增值稅的扣除項目

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，土地增值稅計算增值額的扣除項目包括：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費用；

新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

財政部規(guī)定的其他扣除項目。

二、物業(yè)用房成本的扣除

物業(yè)用房作為小區(qū)配套設(shè)施的一部分，其建設(shè)成本可以計入開發(fā)土地的成本、費用中，因此在計算土地增值稅時可以作為扣除項目。具體來說，物業(yè)用房的建設(shè)成本包括建筑材料費用、人工費用、設(shè)計費用等，這些費用均可以在計算土地增值稅時予以扣除。

三、注意事項

需要注意的是，物業(yè)用房的成本扣除需要滿足一定的條件。首先，必須確保物業(yè)用房是小區(qū)配套設(shè)施的一部分，且其建設(shè)成本已經(jīng)實際發(fā)生。其次，需要提供相關(guān)的成本憑證和資料，以便稅務(wù)機關(guān)進行核實。最后，需要按照稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定進行申報和扣除。

綜上所述，物業(yè)用房移交物業(yè)公司后，其成本可以在計算土地增值稅時作為扣除項目。但需要確保滿足相關(guān)條件，并按照規(guī)定進行申報和扣除。

二、物管費屬于土地增值稅扣除項目嗎，土地增值稅的扣除項目有哪些

前期物管費，不屬于土地增值稅的扣除項目范圍。中華人民共和國土地增值稅暫行條例:第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、

（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、

（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條

（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條

（一）、

（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。

三、物業(yè)用房征收土地使用稅是否需要繳納?

物業(yè)用房征收土地使用稅是需要繳納的，因為在這種情況之下，實際上是屬于公民必須要繳納的稅收當中的一種，當然有一些人員可能在繳納的稅收時候確實存在著經(jīng)濟負擔，這個時候可以通過一些具體的申請來免繳，或者是少繳一部分的稅收。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》以及重新公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條的規(guī)定，市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免繳土地使用稅。可見，小區(qū)內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的公用道路、廣場、綠地應屬免稅土地。但對會館、車位、小賣部、會所、物業(yè)用房等設(shè)施用地應當繳納土地使用稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》的規(guī)定，土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。但在實踐中，稅務(wù)機關(guān)一般將資產(chǎn)管理人即物業(yè)公司作為土地使用稅納稅義務(wù)人。

一、租房的地稅有誰來交

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

按照此規(guī)定，土地使用稅應當由土地實際使用人繳納。具體地講：如果屬于應稅土地使用稅的單位和個人出租土地的，那么應當由出租人繳納土地使用稅，如果是免稅單位出租土地的，那么應當由承租人繳納土地使用稅。

但是需要注意一種特殊情況，即《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的。由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、沈陽土地使用稅稅率

城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標準具體規(guī)定如下

1、按城市區(qū)分算：大城市1.5元至30元。

2、按城市區(qū)分算：中等城市1.2元至24元。

3、按城市區(qū)分算：小城市0.9元至18元。

4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

5、土地使用稅按納稅人實際占用的土地面積，依照規(guī)定的稅額計算征收。

6、相關(guān)計算公式為：年應納土地使用稅稅額=實際占用的土地面積×單位適用稅額，月應納土地使用稅稅額=年應納土地使用稅稅額÷12同一土地的土地使用權(quán)由幾方共有的，由共有各方按照各自實際使用的土地面積的比例，分別計算其應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

6、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限和納稅地點，按照規(guī)定，土地使用稅按年計算，分期繳納。

7、具體繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)根據(jù)當?shù)厍闆r，一般確定按月、季或半年等期限繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地稅務(wù)機關(guān)征收。

8、企業(yè)使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的，應由納稅人分別向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅。在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，如何確定納稅地點，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

四、土地增值稅管理費用和銷售費用扣除

法律客觀：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

五、隱瞞乙肝傳染病犯法嗎

法律分析：

物管用房凡符合上述三原則的，可以作為土地增值稅的扣除項目，準予扣除;否則，從總成本中剔除,不予扣除。

法律依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第一百八十四條四、土地增值稅的扣除項目（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。據(jù)此文件規(guī)定，物管用房凡符合上述三原則的，可以作為土地增值稅的扣除項目，準予扣除；否則，從總成本中剔除,不予扣除。