● 圣運推薦：文安招商引資2025，房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 -法律知識:今日招商引資更新

一、文安招商引資2025,如何推動房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展

一、優(yōu)化調(diào)整住房限購政策。優(yōu)化調(diào)整限購、限售政策,取消戶籍、社保(個稅)等方面不適應(yīng)當前房地產(chǎn)市場的限制性購房資格條件。對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待。(縣住建局、縣人社局)
      二、優(yōu)化調(diào)整首付比例。滿足房地產(chǎn)業(yè)合理資金需求對符合條件的個人住房按揭貸款加大投放力度,及時滿足融資需求。對商業(yè)銀行貸款購買普通商品住房的,首套住房首付比例最低可下調(diào)至20%,二套住房首付比例最低可下調(diào)至30%,滿足合理購房貸款需求。進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的,首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房,首付款比例不低于20%。對擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性個人住房貸款的繳存職工家庭,再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房,首付款比例不低于30%。合理滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款需求。加大對建筑企業(yè)流動資金貸款投放力度。(縣住建局、縣財政局、人行文安縣支行、縣住房公積金管理中心)
      三、充分保障引進人才的合理住房需求。把引進的高端人才及招商引資入住企業(yè)外來職工納入廉租房保障對象,對其有能力購買商品房的按照本地戶籍對待,并提高住房公積金最高貸款額度。(縣住建局、縣人社局、縣財政局、縣住房公積金管理中心)
      四、提高房地產(chǎn)交易服務(wù)水平。加快建設(shè)房屋交易“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式,推動“網(wǎng)上服務(wù)平臺、網(wǎng)下服務(wù)窗口”一體化融合應(yīng)用,提升新建商品房和存量房網(wǎng)簽備案服務(wù)效能。通過共享信息、窗口延伸,逐步推進實施商品房“交房即辦證”工作。疫情防控期間,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)積極搭建交易平臺,做好網(wǎng)上售房明碼標價、“一房一價”公示,為購房人提供在線遠程看房、詢價洽談、選房鎖房等服務(wù),采用電子簽名技術(shù)實行房屋買賣合同網(wǎng)上簽約,為購房人提供便利條件。(縣住建局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣市場監(jiān)督管理局)
      五、打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道。支持鼓勵各開發(fā)企業(yè)將滯銷存量商品住房作為籌集棚戶區(qū)改造、城中村改造安置房和籌集保障性租賃住房的重要渠道。允許被安置人在貨幣化安置、異地實物安置、回遷安置中自主選擇。(縣住建局、縣自然資源和規(guī)劃局)
      六、用好綠色建筑金融政策支持。加強對企業(yè)綠色建筑金融政策的宣傳講解,配合符合綠色金融支持范圍的超低能耗建筑、星級綠色建筑、建筑可再生能源應(yīng)用、裝配式建筑和既有建筑節(jié)能及綠色化改造等綠色建筑項目的企業(yè),辦理授信額度、信貸規(guī)模、利率定價等綠色金融政策。

二、房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 -法律知識

法律分析：

土地政策對房地產(chǎn)市場的影響主要包括兩個途徑：首先，土地價格對房價的影響，土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十四條 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。

三、房地產(chǎn)發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)

住房制度的改革，促使房地產(chǎn)業(yè)市場化和規(guī)模化發(fā)展的步伐大大加快，但在發(fā)展的進程中也還有很多的困難要克服，針對房地產(chǎn)市場投資過熱、房價過高和結(jié)構(gòu)失衡等問題，應(yīng)通過宏觀調(diào)控來理性把握、認真對待和全面治理。投資熱再現(xiàn)反彈之勢：國八條”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長曾經(jīng)取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產(chǎn)投資卻在國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。房價漲跌互現(xiàn)：在房地產(chǎn)開發(fā)投資加速反彈的同時，房價上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動效應(yīng)。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)輪動效應(yīng)的一個根本原因是公權(quán)力和開發(fā)商的聯(lián)姻，造成地方政府與開發(fā)商共同分享房地產(chǎn)財富的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計：目前我國商品房開發(fā)成本只占房價40%，開發(fā)商能夠得到其中30%的利潤，剩余30%的利潤卻全部被地方政府和相關(guān)部門層層消化和獲取了。　　外資助推樓市繼續(xù)上漲：我國經(jīng)濟又好又快的增長和人民幣的穩(wěn)步升值，使國際資本和國外熱錢繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國的房地產(chǎn)市場。盡管此輪宏觀調(diào)控對于外商投資房地產(chǎn)提出了一系列的限制政策，但外商和外資對中國房地產(chǎn)投資的興趣仍然無法阻擋。　　保障性住房供應(yīng)仍顯不足：雖然國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但今年以來，房價不但沒有因為調(diào)控而下跌，反而逆勢上揚，偏離消費者的實際購買力越來越遠，出現(xiàn)這一問題的關(guān)鍵之一是我國保障性住房的供應(yīng)仍大大落后于市場需求。實踐表明：限價房只有在與廉租房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟適用房建設(shè)方面不作為，單純依靠限價房來調(diào)控房價，是很難取得實際效果的。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資問題以及其預(yù)防措施

市場經(jīng)濟方向。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資問題研究本文以我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，通過對我國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資行為進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在許多問題，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資能力較弱；二是盲目融資現(xiàn)象較為普遍。作者結(jié)合以前的研究成果，重申了可持續(xù)性融資這一概念，認為可持續(xù)性融資是一種貫穿企業(yè)發(fā)展全過程的融資理念，企業(yè)的融資行為不僅滿足當前資金需求，而且不會影響企業(yè)的后續(xù)融資活動，使企業(yè)的融資活動保持可持續(xù)性，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。針對當前現(xiàn)實中存在的問題，作者構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資體系，并利用系統(tǒng)動力學(xué)思想建立了可持續(xù)性融資體系的SD模型。本文共分為六章，第一章主要闡述了論文的研究背景、意義以及關(guān)于房地產(chǎn)融資的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀；第二章闡述了我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀，分析了我國房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀調(diào)控政策以及現(xiàn)有的金融工具，明確了再融資與可持續(xù)性融資的區(qū)別與聯(lián)系；第三章主要內(nèi)容是結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實際中存在的問題構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資體系；第四章建立可持續(xù)性融資體系的SD模型，并著重分析了模型的核心部分：預(yù)警子系統(tǒng)和反饋子系統(tǒng)；第五章為案例，以實例進行企業(yè)可持續(xù)性融資能力的分析，并提出了一些建議；第六章對全文進行總結(jié)并指出了后續(xù)工作的研究方向。本文的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)本文多角度地對再融資和可持續(xù)性融資進行比較，擴展了可持續(xù)性融資的使用范疇；

(2)本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀構(gòu)建了可持續(xù)性融資體系，并在這一領(lǐng)域進行了嘗試性探索：

(3)本文運用系統(tǒng)動力學(xué)思想建立了可持續(xù)性融資體系的SD模型，使可持續(xù)性融資體系更具有系統(tǒng)性；

(4)與其他學(xué)者的研究成果有所不同，本文的可持續(xù)性融資能力分析更具有動態(tài)性，可以指導(dǎo)企業(yè)決策人員隨時調(diào)整融資活動，以便提高融資效率。

五、房地產(chǎn)改革帶來的機遇與挑戰(zhàn)

本文介紹了關(guān)于房改房能否買賣的問題以及購買房改房需要注意的事項。根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，已購公房可以進行買賣交易。購買房改房時，需要注意產(chǎn)權(quán)可靠性、確認登記的面積、使用期限、清楚房屋背景與周邊環(huán)境、確定房價的合理性以及慎重辦理交易過戶手續(xù)等事項。

法律分析

一、關(guān)于房改房能否買賣的問題，根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，已購公房（也稱為房改房）可以進行買賣交易。這類房屋是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)相關(guān)規(guī)定，以成本價或標準價購買的已建公有住房。房改房如果想要買賣，前提之一必須是房屋可以上市交易，那就要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，房改房的產(chǎn)權(quán)分為三個級別，分別是成本價產(chǎn)權(quán)和標準價產(chǎn)權(quán)以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。

2、法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十三條

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

二、購買房改房需要注意什么

購買房改房注意事項：

1、了解產(chǎn)權(quán)可靠性

2、確認登記的面積、使用期限

3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境

4、確定房價的合理性

5、慎重辦理交易過戶手續(xù)

6、產(chǎn)權(quán)過戶須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

結(jié)語

購買房改房需關(guān)注產(chǎn)權(quán)可靠性、確認面積和期限、房屋背景和周邊環(huán)境以及房價合理性等問題,同時要了解法律規(guī)定和辦理過戶手續(xù)的具體流程。過戶手續(xù)完成后,房屋產(chǎn)權(quán)才能真正屬于購買方,賣方不得毀約。

法律依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十三條

六、房地產(chǎn)調(diào)控效果不宜樂觀,房地產(chǎn)迫切需要供給側(cè)改革

調(diào)控似曾相識難以藥到病除

從去年年初開始，中國房地產(chǎn)銷售開始回暖，房價也從去年四季度開始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全國更多城市。為抑制樓市非理性過熱，上海、深圳及部分房價上漲較快的城市近期陸續(xù)出臺了調(diào)控措施，進一步限購、限貸。

樓市調(diào)控似曾相識，但能否藥到病除呢?例如，北京在2011年2月實施“限購令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但調(diào)控以來房價上漲了44%，遠高于同期全國平均漲幅20%。相比之下，重慶是一二線城市中唯一沒有執(zhí)行過限購的，但其房價過去五年只漲了12%。這一鮮明對比讓人不得不追問房價上漲的動因何在。

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產(chǎn)市場的基本判斷顯然至關(guān)重要。但是，目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場觀點也極為分化。首先，中國實際城市化的過程究竟走到了哪里?采用國際可比的定義，中國實際城市化率可能只有40%左右，低于官方報告的56%，因為約有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)。其次，中國仍缺乏大型城市。雖然中國目前已有幾個人口超過2,000萬的特大城市，但只有23%的人生活在總?cè)丝诔^100萬的大城市，而在美國和日本這一比例分別達到45%和65%。而且，中國房地產(chǎn)市場上居民杠桿率仍然非常低。中國居民仍處于“凈債權(quán)”狀態(tài)——居民總負債為GDP的40%，儲蓄存款相當于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋價值三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。

中國的住房需求主要來自于改善性需求及城市化需求。過去十年內(nèi)中國居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來農(nóng)村居民的住房自有率一直在95%以上;而從90年代末房改以來，城鎮(zhèn)居民的住房自有率也超過了70%。然而，大量家庭仍然住在尚未滿足基本品質(zhì)要求的住房里，例如24%的家庭住房內(nèi)沒有單獨的廚房或廁所。此外，盡管過去10年內(nèi)中國建造了大量的住宅，但城鎮(zhèn)居民的住房自有率卻從2000年的72%下降至2010年的70%，表明城市人口流入的速度超過了城市住房供給增加的速度。

良好的供給政策限制房價過快上漲

回到重慶的例子，近幾年，重慶GDP維持著10~11%的高增長，在全國所有省市中均處于前列。2005年重慶人均GDP只有上海的20%，到2015年，這一比例已達到50%。2015年上海常住人口首次出現(xiàn)下滑，而重慶人口卻呈現(xiàn)回流態(tài)勢。綜合來看，需求并不是造成重慶房價區(qū)別于其他一二線城市的因素，而不同的供給政策才是。

重慶試點的地票是打開土地供應(yīng)瓶頸的重要舉措。所謂地票，是指把農(nóng)村閑置、廢棄的建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，經(jīng)由土地管理部門驗收后騰出、并以市場化方式公開交易的建設(shè)用地指標。截至2015年底，重慶累計交易地票17.3萬畝，涉及金額345.7億元。2009~2015年間，重慶每年地票成交面積占當年土地供應(yīng)面積的平均比例為12%。相比之下，上海建成區(qū)占比僅16%，遠低于全國平均水平27%。上海仍存在大量農(nóng)地，土地供應(yīng)還有很大空間。

同時，重慶構(gòu)建了以公租房為核心的住房保障體系，保障房供地占比達到22%，遠高于上海的14%。截至2015年底，重慶累計開工建設(shè)公租房69.2萬套，4,475萬平方米。預(yù)計到2020年，通過實施公租房和其他保障住房，重慶城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達到23.5%，解決低收入家庭以及部分外來務(wù)工人員的住房需求。新加坡的經(jīng)驗也表明，設(shè)計良好的公共住房政策可有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長、促進收入平等分配并限制房價過快上漲。

低效土地供應(yīng)將影響社會和經(jīng)濟

如果中國的二元戶籍制度在未來5~10年內(nèi)被基本取消，那么從其它國家的經(jīng)驗來看，接近14億中國人中的70%左右將生活在城市里，其中50%將可能生活在人口超過100萬的大城市中，四分之一左右會生活在人口500萬以上的超大城市中。因此，宏觀層面來看中國的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機會更為誘人、公共服務(wù)更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

導(dǎo)致房地產(chǎn)供給不足的主要制約因素在于兩個方面。一方面，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)量過少。過去十幾年，各地政府為了吸引制造業(yè)企業(yè)投資，紛紛提供大量低價的工業(yè)用地來招商引資，另一方面中央政府又三令五申保護18億畝的耕地紅線。結(jié)果是，中國只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。另外，我們對2015年中國8.7萬億元商品房銷售額進行分解后發(fā)現(xiàn)，政府從房地產(chǎn)銷售額中拿走了60~70%——開發(fā)商和購房者繳納的稅費為25%，而土地出讓金則占37%。

低效或不足的土地供應(yīng)將會在長期帶來嚴重的社會和經(jīng)濟影響——香港今天面臨的諸多挑戰(zhàn)就是很好的例證。高房價會導(dǎo)致經(jīng)濟競爭力惡化，同時阻礙了代際間的社會流動。當年日本和今天香港的房價得以長時間居高不下，政策層面過度保護農(nóng)業(yè)(日本)或維護大型開發(fā)商的利益(香港)而導(dǎo)致土地供應(yīng)不足是非常重要的原因。但值得警醒的是，一旦房價開始回調(diào)，下跌的時間會更長，且往往伴隨更為沉重的代價。中國實在應(yīng)該引以為戒。

房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)全面推行供給側(cè)改革

總之，過去幾個月內(nèi)中國樓市量價齊升的表現(xiàn)不支持許多看空中國房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟增長的流行觀點。但是，房價上漲苗頭的顯現(xiàn)會在社會和政策層面引發(fā)擔憂情緒。對樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會大相徑庭，因此對癥下藥、治本也治標至關(guān)重要，才能避免頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，甚至事與愿違。

既然是供應(yīng)側(cè)的問題，那就需要供給側(cè)的解決方案。筆者期待房地產(chǎn)行業(yè)也能推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價格;堅定推進戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定;加強分層住房市場體系建設(shè)，構(gòu)建合理、健康的房地產(chǎn)市場。新加坡和重慶的經(jīng)驗也表明，設(shè)計良好的公共住房政策可以有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長、促進收入平等分配、限制房價過快上漲并維持政府預(yù)算平衡。

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文章來源參考：【頭條】2025文安招商引資劉玉輝，文安縣招商

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投稿：宋凝潔

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