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一、拆遷廠房價值評估報告模板2025,房地產(chǎn)盡職調(diào)查操作流程

房地產(chǎn)盡職調(diào)查

一、什么是盡職調(diào)查

盡職調(diào)查又稱審慎性調(diào)查，是指投資人在與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成初步合作意向后， 經(jīng)協(xié)商一致，投資人對目標(biāo)企業(yè)一切與本次投資有關(guān)的事項進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動，通常需要花費3-6個月時間。

二、盡職調(diào)查的目的

完成一個盡職調(diào)查的目的是：判明潛在的各種問題、風(fēng)險和它們對收購及預(yù)期投資收益的可能的影響。具體來說有三點：

1、發(fā)現(xiàn)項目或企業(yè)內(nèi)在價值

2、判明潛在的致命缺陷及對預(yù)期投資的可能影響

3、為投資方案設(shè)計做準(zhǔn)備

三、盡職調(diào)查的方法

1、審閱文件資料

通過公司工商注冊、財務(wù)報告、業(yè)務(wù)文件、法律合同等各項資料審閱，發(fā)現(xiàn)異常及重大問題。

2、參考外部信息

通過網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)雜志、業(yè)內(nèi)人士等信息渠道，了解公司及其所處行業(yè)的情況。

3、相關(guān)人員訪談

與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機構(gòu)的充分溝通。

4、企業(yè)實地調(diào)查

查看企業(yè)廠房、土地、設(shè)備、產(chǎn)品和存貨等實物資產(chǎn) 。

5、小組內(nèi)部溝通

調(diào)查小組成員來自不同背景及專業(yè)，其相互溝通也是達(dá)成調(diào)查目的的方法。

四、盡職調(diào)查遵循的原則

1、證偽原則

站在“中立偏疑”的立場，循著“問題-懷疑-取證”的思路展開盡職調(diào)查，用經(jīng)驗和事實來發(fā)覺目標(biāo)企業(yè)的投資價值。

2、實事求是原則

要求投資經(jīng)理依據(jù)創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)的投資理念和標(biāo)準(zhǔn)，在客觀公正的立場上對目標(biāo)進(jìn)行調(diào)查，如實反映目標(biāo)企業(yè)的真實情況。

3、事必躬親原則

要求投資經(jīng)理一定要親臨目標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場，進(jìn)行實地考察、訪談，親身體驗和感受，而不是根據(jù)道聽途說下判斷。

4、突出重點原則

需要投資經(jīng)理發(fā)現(xiàn)并重點調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的技術(shù)或產(chǎn)品特點，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。

5、以人為本原則

要求投資經(jīng)理在對目標(biāo)企業(yè)從技術(shù)、產(chǎn)品、市場等方面進(jìn)行全面考察的同時，重點注意對管理團隊的創(chuàng)新能力、管理能力、誠信程度的評判。

6、橫向比較原則

需要投資經(jīng)理對同行業(yè)的國內(nèi)外企業(yè)發(fā)展情況，尤其是結(jié)合該行業(yè)已上市公司在證券市場上的表現(xiàn)進(jìn)行比較分析，以期發(fā)展目標(biāo)企業(yè)的投資價值。

五、盡職調(diào)查的流程

盡職調(diào)查的范圍很廣，調(diào)查對象的規(guī)模亦千差萬別，每一個盡職調(diào)查項目均是獨一無二的。

對于一個重大投資項目，盡職調(diào)查通常需經(jīng)歷以下程序：

立項——成立工作小組——擬定調(diào)查計劃——整理/匯總資料——撰寫調(diào)查報告——內(nèi)部復(fù)核——遞交匯報——歸檔管理——參與投資方案設(shè)計

盡職調(diào)查小組的人員構(gòu)成：

項目負(fù)責(zé)人、財務(wù)專家、市場分析專家、法律專家、行業(yè)專家、業(yè)務(wù)專家等

1、專業(yè)人員項目立項后加入工作小組實施盡職調(diào)查

2、擬訂計劃需建立在充分了解投資目的和目標(biāo)企業(yè)組織架構(gòu)基礎(chǔ)上

3、盡職調(diào)查報告必須通過復(fù)核程序后方能提交

六、盡職調(diào)查的范圍

1、財務(wù)盡職調(diào)查

1）財務(wù)組織

財務(wù)組織結(jié)構(gòu)圖；年度經(jīng)營計劃、預(yù)算的編制、考核；財務(wù)分析的體系、報告流程；財務(wù)管理模式；內(nèi)控制度；財務(wù)管理系統(tǒng)。

2）會計核算及報告

會計報告體系（合并范圍、程序、原則、方法）；公司薪酬、稅費及會計政策；內(nèi)部交易或關(guān)聯(lián)交易種類、流程、交易價格、結(jié)算原則，以及與之相關(guān)的稅收政策。

3)財務(wù)明細(xì)資料

資產(chǎn)負(fù)債表；損益表；現(xiàn)金流量表；表外項目。

4）財務(wù)分析

財務(wù)結(jié)構(gòu)、趨勢、比率分析；未來損益關(guān)鍵影響因素的研究；未來現(xiàn)金流量能否滿足經(jīng)營與投資的需要；提高資產(chǎn)質(zhì)量以及損益的分析；并購中各類不確認(rèn)因素對財務(wù)狀況可能產(chǎn)生的影響的解決辦法。

2、項目盡職調(diào)查

1）區(qū)域基本信息

區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及社會發(fā)展水平；區(qū)域相關(guān)開發(fā)狀況；區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)狀況；房產(chǎn)總體價格水平；物業(yè)租售總體狀況。

2）客戶產(chǎn)品供求

客戶的偏好（住宅類型、戶型布局、樓盤檔次、建筑風(fēng)

格、樓盤配套設(shè)施、樓盤停車位、樓盤景觀、樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)）；

相關(guān)項目的基本信息（戶型比、項目配套到裝修、設(shè)備）。

3）項目周邊景觀

周邊的自然景觀；周邊的人文景觀；周邊的商務(wù)圈和商圈；周邊的遮擋物及其可能對景觀造成的破壞；周邊的污染源；周邊的大型交通樞紐和公建配套等。

4)項目基地現(xiàn)狀

基地地理環(huán)境；基地地上物狀況；鄰地狀況；基地四周道路和給排水狀況；附近公共設(shè)施及交通狀況（交通流量、道路形態(tài)）。

3、市場盡職調(diào)查

1）市場環(huán)境

土地市場環(huán)境；生產(chǎn)資料市場（材料設(shè)備來源、材料設(shè)備采購環(huán)境）；國家的宏觀政策和法令（財政政策、貨幣政策、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、環(huán)境保護(hù)法、土地有償出讓轉(zhuǎn)讓法、工商法）。

2）消費需求

現(xiàn)有多少消費者需要購買房屋；消費者購買房屋的動機及其心理活動狀況；消費者購買房屋的數(shù)量；消費者對房屋設(shè)計，層次，價格及地段的要求；消費者的經(jīng)濟收入情況和支付能力；潛在消費者的調(diào)查和發(fā)現(xiàn)。

3）房地產(chǎn)市場情況

房地產(chǎn)市場對各類房產(chǎn)的總需求量和飽和點；市場的銷售發(fā)展趨勢；公司在同行業(yè)中的市場占有率；公司房產(chǎn)在各地區(qū)市場的占有情況；未開發(fā)和占領(lǐng)的市場；潛在消費者較多的地區(qū)市場。

4）市場競爭情況

對競爭者的房型設(shè)計、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施優(yōu)缺點的調(diào)查與分析；對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價策略的研究和分析；對競爭者廣告投放的監(jiān)控及費用、策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來可能出現(xiàn)的競爭情況的分析和評估。

5）價格

影響房產(chǎn)價格變化各項因素；房地產(chǎn)市場供求情況的調(diào)查；房產(chǎn)供求彈性的調(diào)查；不同的價格政策對房產(chǎn)銷售量的影響；價格在不同走勢下的可能采取的策略。

4、經(jīng)營盡職調(diào)查

1）人力資源

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)詳圖和管理結(jié)構(gòu)詳圖；人員結(jié)構(gòu)及主要管理人員詳細(xì)資料；與戰(zhàn)略相對應(yīng)的人力資源規(guī)劃；人員招聘和培訓(xùn)；目標(biāo)管理和激勵獎懲制度；管理團隊成員的基本情況。

2）配套供應(yīng)體系

原材料、主要零部件采購配套模式；主要服務(wù)的采購方式；主要供應(yīng)商的供貨情況；采購職能考察；采購合同的審核批準(zhǔn)制度。

3）生產(chǎn)及質(zhì)量管理

主要生產(chǎn)單元的組成、承擔(dān)的任務(wù)、生產(chǎn)物流的流程方式；主要生產(chǎn)設(shè)備的狀況和投資計劃；生產(chǎn)計劃的制定；質(zhì)量管理獲得的認(rèn)證及質(zhì)量管理體系。

4）其他關(guān)注點

企業(yè)文化；企業(yè)的公眾形象；企業(yè)和工商、稅務(wù)、財政、銀行、政府、環(huán)保等相關(guān)部門的關(guān)系；企業(yè)

二、盡職調(diào)查的程序是什么？

盡職調(diào)查的程序是什么?

對于一項大型的涉及多家潛在買方的并購活動來說，盡職調(diào)查通常需經(jīng)歷以下程序：

1.由賣方指定一家投資銀行負(fù)責(zé)整個并購過程的協(xié)調(diào)和談判工作。

2.由潛在買方指定一個由專家組成的盡職調(diào)查小組(通常包括律師、會計師和財務(wù)分析師)。

3.由潛在買方和其聘請的專家顧問與賣方簽署保密協(xié)議。

4.由賣方或由目標(biāo)公司在賣方的指導(dǎo)下把所有相關(guān)資料收集在一起并準(zhǔn)備資料索引。

5.由潛在買方準(zhǔn)備一份盡職調(diào)查清單。

6.指定一間用來放置相關(guān)資料的房間(又稱為數(shù)據(jù)室或盡職調(diào)查室)。

7.建立一套程序，讓潛在買方能夠有機會提出有關(guān)目標(biāo)公司的其他問題并能獲得數(shù)據(jù)室中可以披露之文件的復(fù)印件。

8.由潛在買方聘請的顧問(包括律師、會計師、財務(wù)分析師)作出報告，簡要介紹對決定目標(biāo)公司價值有重要意義的事項。盡職調(diào)查報告應(yīng)反映盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的實質(zhì)性的法律事項，通常包括根據(jù)調(diào)查中獲得的信息對交易框架提出建議及對影響購買價格的諸項因素進(jìn)行的分析。

9.由買方提供并購合同的草稿以供談判和修改。

一、企業(yè)股權(quán)收購的流程

股權(quán)收購的合法業(yè)務(wù)流程：1、雙方協(xié)商達(dá)成初步收購意向。這一階段主要是購買者與目標(biāo)公司和股東的接觸；2、買方應(yīng)自行或委托律師、會計師進(jìn)行盡職調(diào)查；3、正式談判，簽訂收購協(xié)議或股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；4、收購雙方內(nèi)部審批：收購人為公司法人的，提交股東大會審議表決；收購人為自然人的，不需要審議表決。被收購方為公司法人的，應(yīng)當(dāng)提交股東大會審議表決；5、被收購方無論是法人還是自然人，都應(yīng)由目標(biāo)公司股東會審議表決，其他股東的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)得到充分保護(hù)。

三、盡職調(diào)查的方法

法律分析：盡職調(diào)查的方法如下：

1、審閱文件資料。通過公司工商注冊、財務(wù)報告、業(yè)務(wù)文件、法律合同等各項資料審閱，發(fā)現(xiàn)異常及重大問題。

2、參考外部信息。通過網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)雜志、業(yè)內(nèi)人士等信息渠道，了解公司及其所處行業(yè)的情況。

3、相關(guān)人員訪談。與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機構(gòu)進(jìn)行充分溝通。

4、企業(yè)實地調(diào)查。查看企業(yè)廠房、土地、設(shè)備、產(chǎn)品和存貨等實物資產(chǎn)。

5、小組內(nèi)部溝通。調(diào)查小組成員來自不同背景及專業(yè)，其相互溝通也是達(dá)成調(diào)查目的的方法。

法律依據(jù)：《中華人民共和國公司法》

第一百六十四條 公司應(yīng)當(dāng)在每一會計年度終了時編制財務(wù)會計報告，并依法經(jīng)會計師事務(wù)所審計。財務(wù)會計報告應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政部門的規(guī)定制作。

第一百六十五條 有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)依照公司章程規(guī)定的期限將財務(wù)會計報告送交各股東。股份有限公司的財務(wù)會計報告應(yīng)當(dāng)在召開股東大會年會的二十日前置備于本公司，供股東查閱；公開發(fā)行股票的股份有限公司必須公告其財務(wù)會計報告。

四、房地產(chǎn)項目收購盡職調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)收購在建項目后繼續(xù)開發(fā)再銷售的情況，越來越多的出現(xiàn)在大眾視野中，收購方需結(jié)合工程實際，對收購項目進(jìn)行法律盡職調(diào)查，盡量掌握該項目在法律方面存在的各項風(fēng)險，以此作為判斷該項目是否值得收購的重要依據(jù)，或者對收購后可能面對的風(fēng)險做好預(yù)案。

一、何為在建工程

在建工程，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項，取得土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。

在建工程轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。對于在建工程轉(zhuǎn)讓，我國法律法規(guī)尚未作出具體的規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》均只對房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓作了簡要規(guī)定。目前只有少數(shù)城市專門針對在建工程轉(zhuǎn)讓作出了較為具體的規(guī)定。

二、在建工程的權(quán)屬盡調(diào)

（1）在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金并取得了土地使用權(quán)證書

需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因為有時地方政府對企業(yè)會采取一些變通做法，因此，在收購時一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。

（2）在建工程是否已按施工合同約定在各節(jié)點按時支付費用

在建工程抵押權(quán)與建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)沖突可能會導(dǎo)致抵押權(quán)懸空，故應(yīng)要求項目施工方就發(fā)包人已于合同約定各付款節(jié)點按時付款出具情況說明并提供相關(guān)憑證。

《民法典》第807條，從法律上明確了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)；最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第35、36條，從司法解釋層面，明確了建筑工程承包人支付的價款在實現(xiàn)順位上優(yōu)先于其他債權(quán)人的抵押權(quán)。借款人一般都將工程發(fā)包給施工企業(yè)而非自建，所以，在實現(xiàn)在建工程抵押權(quán)時，債權(quán)人抵押權(quán)應(yīng)在承包人受償工程款后才能實現(xiàn)。在實踐中，為惡意逃廢債務(wù)，借款人會與施工企業(yè)惡意串通虛構(gòu)發(fā)包人未按照約定支付價款的事實，使債權(quán)人抵押權(quán)后于惡意虛構(gòu)的工程價款受償，導(dǎo)致抵押權(quán)雖在法律上有效，但實際上處于部分懸空或全部懸空的狀態(tài)，無法受償。

《民法典》第807條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第35、36條明確規(guī)定：與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。，第36條明確規(guī)定：承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

（3）在建工程是否已經(jīng)取得全部合法手續(xù)

不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)是否也具備亦是審查的重點。具體核查內(nèi)容包括：對在建工程的立項、報批、備案文件要逐一到相關(guān)行政機關(guān)進(jìn)行調(diào)查核實，查驗土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)證件。因為項目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

（4）在建工程是否存在抵押情況以及抵押合同是否對抵押期間轉(zhuǎn)讓具有限制條件

雖然現(xiàn)行法律規(guī)定，在抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是若抵押人與抵押權(quán)人在抵押合同中明確約定在抵押期間不得進(jìn)行抵押物轉(zhuǎn)讓或者必須經(jīng)抵押權(quán)人同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，若在轉(zhuǎn)讓抵押物前未取的抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的相關(guān)手續(xù)的，則轉(zhuǎn)讓合同很可能被抵押權(quán)人申請撤銷。

因此，必須嚴(yán)格核查在建工程是否存在抵押權(quán)的情形及抵押合同是否對抵押物的轉(zhuǎn)讓有所限制。若抵押合同對抵押物的轉(zhuǎn)讓確有限制的，受讓人及抵押人在轉(zhuǎn)讓或受讓在建工程前就必須及時取的抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓

五、法律盡職調(diào)查的工作流程

法律分析：法律盡職調(diào)查一般分為三個階段：準(zhǔn)備階段、實施階段和出具報告階段。

1、準(zhǔn)備階段

律師在準(zhǔn)備階段，應(yīng)完成下列工作：

成立法律盡職調(diào)查項目組，根據(jù)盡職調(diào)查委托的內(nèi)容結(jié)合項目實施方案查閱和檢索相關(guān)法律法規(guī)以及其他規(guī)范性文件，歸納需要調(diào)查分析的法律要點；

將盡職調(diào)查基本流程、項目組名單、聯(lián)系方式、人員分工形成書面材料，提交給委托人，便于委托人充分了解盡調(diào)人員的工作流程，增加彼此信任；

參加委托人組織的項目協(xié)調(diào)會議，了解委托人的項目實施方案，并與盡職調(diào)查各團隊聯(lián)系與溝通；

根據(jù)項目實施方案特別是項目的性質(zhì)和目的等制訂并完善盡職調(diào)查方案，確定向目標(biāo)公司提交所需的初步資料清單。盡職調(diào)查團隊可預(yù)先準(zhǔn)備一套初步材料清單，內(nèi)容大致有目標(biāo)公司設(shè)立及歷史沿革、主體的各項法律資格、股東、對外投資、重大資產(chǎn)、關(guān)聯(lián)公司與關(guān)聯(lián)交易、財務(wù)情況、業(yè)務(wù)經(jīng)營、重要合同、債權(quán)債務(wù)和擔(dān)保、稅費、保險、知識產(chǎn)權(quán)、重大訴訟與仲裁及行政處罰、環(huán)境保護(hù)、勞動關(guān)系等概況。不同項目、不同交易結(jié)構(gòu)、不同行業(yè)盡職調(diào)查清單不同，在上述材料清單基礎(chǔ)上律師應(yīng)根據(jù)每個項目的具體情況進(jìn)行深入的分析，設(shè)計出符合個案要求的法律事實清單。清單內(nèi)容詳盡、全面的同時還要保證具有操作性，在盡職調(diào)查實施階段可根據(jù)實際情況補充盡職調(diào)查清單。

與委托人溝通資料準(zhǔn)備情況；

草擬委托人與目標(biāo)公司之間的保密協(xié)議。

2、實施階段

按照確定的盡職調(diào)查方法與清單采取多種途徑收集資料與信息。相關(guān)方提供的文件資料應(yīng)當(dāng)與原件核實一致，并由提供人簽字或蓋章。政府部門提供或公開的信息需要目標(biāo)公司配合核查的，比如房產(chǎn)、土地等，應(yīng)事前與客戶進(jìn)行溝通或者在競標(biāo)書里明確。因盡職調(diào)查往往未涉及訴訟，沒有受理案件通知書，律師調(diào)查很難得到相關(guān)政府部門的配合；

對目標(biāo)公司的管理人員、員工進(jìn)行訪談并制作訪談筆錄；

編制工作底稿；

審閱盡職調(diào)查資料，對已經(jīng)獲取的資料進(jìn)行分析，確定是否需要補充調(diào)查；

與盡職調(diào)查各團隊就共同涉及的問題交換意見。

3、報告階段

在搜集足夠的相關(guān)資料后，律師應(yīng)運用專業(yè)手段、方法進(jìn)行法律分析，確定已核證的事實、待核證的事實、未核證的事實。根據(jù)分析結(jié)果形成結(jié)論性的法律意見，就交易存在的和可能發(fā)生的法律問題和風(fēng)險發(fā)表意見，并提供有效解決建議，給委托人提供有意義的指引。

主要包括以下兩個方面：

根據(jù)調(diào)查所獲取的信息，撰寫盡職調(diào)查報告；

就盡職調(diào)查報告與委托人進(jìn)行溝通，完善盡職調(diào)查報告。

法律依據(jù)：《中華人民共和國律師法》 第三十八條 律師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露當(dāng)事人的隱私。

律師對在執(zhí)業(yè)活動中知悉的委托人和其他人不愿泄露的有關(guān)情況和信息，應(yīng)當(dāng)予以保密。但是，委托人或者其他人準(zhǔn)備或者正在實施危害國家安全、公共安全以及嚴(yán)重危害他人人身安全的犯罪事實和信息除外。

六、房產(chǎn)怎么調(diào)查

第一步要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況購房者要做的是要求賣方提供合法的證件,包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格。比如:商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指:出租房產(chǎn),要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn),要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明;要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源查驗的具體方式是:查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括:1、檔案文號,即該宗交易的文件編號,假如查詢者希望獲得整份文件,可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本;2、房主是誰,假如為共有財產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;3、登記日期,此日期為該項交易的簽訂日期;4、成交價格,即該項交易的成交價,查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”,則代表該成交價不單只包括該房屋,并且包括其它房地產(chǎn)成品;5、其它內(nèi)容,如房屋平面圖等。第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任,則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外,購房者還需了解的內(nèi)容有:所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最后應(yīng)提醒購房人注意的是,購買二手樓房,尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定,城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的房屋,在購房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問題。要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況,購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件,仔細(xì)閱讀外,還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄,兩者對照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié),不至于有所遺漏。對于房屋產(chǎn)權(quán)問題，我們一定不可以嫌麻煩而忽視，不然會出現(xiàn)很多后續(xù)的麻煩。法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記第二百一十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定第二百一十一條當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。

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投稿：邵然志

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