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一、美國房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2025,國外是如何拆遷的

美國：協(xié)商或“法庭上見”。在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權(quán)有償征收私人財(cái)產(chǎn)”。美國聯(lián)邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權(quán)”必須滿足3個必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對拆遷戶提供“公平補(bǔ)償”；通過正當(dāng)?shù)姆沙绦颉Ｃ绹髦莞鶕?jù)第五修正案制定了各自的法律法規(guī)。
為了建設(shè)道路、學(xué)校或者用于國防事業(yè)而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來，因?yàn)橘|(zhì)疑當(dāng)?shù)卣牟疬w行為“不是為了公共利益”，美國拆遷戶的訴訟案件增多。
這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)和把土地轉(zhuǎn)讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復(fù)興舊城，增加就業(yè)。但拆遷戶指責(zé)地方政府打著“公共利益”的旗號為自己謀取利益，濫用了國家征用權(quán)。至于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，雙方以公平市場價格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。這類案子鬧到聯(lián)邦最高法院的也不少。在法院有關(guān)各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負(fù)參半，只能根據(jù)具體情況仔細(xì)拿捏。法律專家認(rèn)為，在這類糾紛中，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。美國是一個強(qiáng)調(diào)與保護(hù)個人利益的國家，但對公眾利益并非不管不顧。美國不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個道路或者建筑設(shè)計(jì)施工方案的案例。不過總的來看，美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹(jǐn)慎，而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。


成為所謂的“釘子戶”產(chǎn)生的主要原因有以下幾個方面：
1.拆遷評估是否準(zhǔn)確，關(guān)系到拆遷補(bǔ)償是否公平、公正，關(guān)系到被拆遷人的合法權(quán)益是否得到有效保證。有些評估機(jī)構(gòu)經(jīng)不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實(shí)評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權(quán)益;
2.拆遷問題的核心是平等協(xié)商，但是在拆遷過程中，往往是開發(fā)商打著公益事業(yè)的旗幟，以“整體利益”迫使拆遷戶無條件服從，同時，在補(bǔ)償問題上一般是開發(fā)商”一口價”，沒有商量的余地，拆遷戶只能被動挨打，絲毫沒有平等協(xié)商的權(quán)力;
3.有些地區(qū)不經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請，拆遷管理部門就下達(dá)行政裁決等。

法律依據(jù)
聯(lián)邦政府所擁有的公共土地、經(jīng)濟(jì)資源和不動產(chǎn)是可以出賣或出租的。哪一個政府部門所有的土地、資源和不動產(chǎn)，原則上由該政府部門出售或出租。內(nèi)政部土地管理局主要負(fù)責(zé)其所有的公共土地和地下礦產(chǎn)的出售和出租。它出售的土地主要有三種情況:
(1)偏僻的、孤立的地塊，管理十分困難或很不經(jīng)濟(jì)的土地；
(2)過去為專門用途而征用，現(xiàn)在已不再需要的土地；
(3)對公共項(xiàng)目，如社區(qū)擴(kuò)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的土地。

二、國外應(yīng)該是如何拆遷的

美國：協(xié)商或“法庭上見”。在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權(quán)有償征收私人財(cái)產(chǎn)”。美國聯(lián)邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權(quán)”必須滿足3個必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對拆遷戶提供“公平補(bǔ)償”；通過正當(dāng)?shù)姆沙绦颉Ｃ绹髦莞鶕?jù)第五修正案制定了各自的法律法規(guī)。

為了建設(shè)道路、學(xué)校或者用于國防事業(yè)而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來，因?yàn)橘|(zhì)疑當(dāng)?shù)卣牟疬w行為“不是為了公共利益”，美國拆遷戶的訴訟案件增多。

這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)和把土地轉(zhuǎn)讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復(fù)興舊城，增加就業(yè)。但拆遷戶指責(zé)地方政府打著“公共利益”的旗號為自己謀取利益，濫用了國家征用權(quán)。至于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，雙方以公平市場價格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。這類案子鬧到聯(lián)邦最高法院的也不少。在法院有關(guān)各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負(fù)參半，只能根據(jù)具體情況仔細(xì)拿捏。法律專家認(rèn)為，在這類糾紛中，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。美國是一個強(qiáng)調(diào)與保護(hù)個人利益的國家，但對公眾利益并非不管不顧。美國不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個道路或者建筑設(shè)計(jì)施工方案的案例。不過總的來看，美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹(jǐn)慎，而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。

成為所謂的“釘子戶”產(chǎn)生的主要原因有以下幾個方面：

1.拆遷評估是否準(zhǔn)確，關(guān)系到拆遷補(bǔ)償是否公平、公正，關(guān)系到被拆遷人的合法權(quán)益是否得到有效保證。有些評估機(jī)構(gòu)經(jīng)不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實(shí)評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權(quán)益;

2.拆遷問題的核心是平等協(xié)商，但是在拆遷過程中，往往是開發(fā)商打著公益事業(yè)的旗幟，以“整體利益”迫使拆遷戶無條件服從，同時，在補(bǔ)償問題上一般是開發(fā)商”一口價”，沒有商量的余地，拆遷戶只能被動挨打，絲毫沒有平等協(xié)商的權(quán)力;

3.有些地區(qū)不經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請，拆遷管理部門就下達(dá)行政裁決等。

法律依據(jù)

聯(lián)邦政府所擁有的公共土地、經(jīng)濟(jì)資源和不動產(chǎn)是可以出賣或出租的。哪一個政府部門所有的土地、資源和不動產(chǎn)，原則上由該政府部門出售或出租。內(nèi)政部土地管理局主要負(fù)責(zé)其所有的公共土地和地下礦產(chǎn)的出售和出租。它出售的土地主要有三種情況:

(1)偏僻的、孤立的地塊，管理十分困難或很不經(jīng)濟(jì)的土地；

(2)過去為專門用途而征用，現(xiàn)在已不再需要的土地；

(3)對公共項(xiàng)目，如社區(qū)擴(kuò)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的土地。

三、從國外拆遷補(bǔ)償政策看中國

一、美國：公私利益兼顧

《國際先驅(qū)導(dǎo)報》：司法的嚴(yán)謹(jǐn)，使得美國地方政府在動用拆遷特權(quán)問題上非常謹(jǐn)慎，而民眾也會更多地考慮到公共利益。在美國，各個行業(yè)都有一個公平市場價格——市場形成的、大家承認(rèn)的、相對公平的價格。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個價格，作為補(bǔ)償拆遷戶的標(biāo)準(zhǔn)之一。私人開發(fā)商如果想在一塊土地上搞開發(fā)，就需要事先購買這片土地，包括這里住戶的房產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是，開發(fā)商必須給予拆遷者一個合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)雙方以公平市場價格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么法庭上見。

至于什么才是公平市場價格，美國的做法是：雙方分別聘請獨(dú)立的資產(chǎn)評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團(tuán)裁定。在司法實(shí)踐中，美國法院通常都認(rèn)定高出政府補(bǔ)償價格的評估報告。

啟示：中國目前左右評估報告的黑手太多，只有斷掉這些黑手，評估才能公平公正。

二、韓國：依法處理一草一木

《國際先驅(qū)導(dǎo)報》：韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律，對土地征用補(bǔ)償有著非常詳盡的規(guī)定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，要經(jīng)過一場漫長的談判。

首先，要由雙方認(rèn)可的中介認(rèn)證機(jī)構(gòu)對土地價格做出基本評估，以此為基礎(chǔ)，雙方開始討價還價，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計(jì)入補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。這樣，私營企業(yè)拆遷開發(fā)住宅，要么提供的補(bǔ)償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項(xiàng)目，發(fā)生糾紛的機(jī)會很少。

啟示：因?yàn)槭茄a(bǔ)償，只要被拆遷人投入了的，就應(yīng)該計(jì)入補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。比如，水磨石地面上又鋪地磚的，就得補(bǔ)償雙層地面。

三、印度：強(qiáng)行征地難見效

《國際先驅(qū)導(dǎo)報》：征地是近幾年才經(jīng)常見諸印度報端的字眼。自從政府推出的特別經(jīng)濟(jì)區(qū)政策，需征用農(nóng)業(yè)用地或荒地建設(shè)工業(yè)園區(qū)之后，由征地引起的糾紛越來越多。發(fā)生警察開槍事件的南迪格拉姆村，就是被政府相中建設(shè)一個以化工業(yè)為主的特別經(jīng)濟(jì)區(qū)，計(jì)劃征購4050公頃土地。

南迪格拉姆村村民對此甚為不滿，他們不愿意改變長久以來的生活方式。在與一些抗議者糾纏了兩個月后，政府采取了極端措施，2000名警察進(jìn)駐南迪格拉姆村，強(qiáng)行驅(qū)散了抗議者。

事件的后續(xù)發(fā)展其實(shí)對政府很不利，不僅西孟加拉邦高等法院要求印度中央調(diào)查局對警察向群眾開槍一事展開調(diào)查，而且迫于各方壓力，西孟加拉邦政府立即軟化了態(tài)度，表示放棄在南迪格拉姆村的建設(shè)計(jì)劃。

四、美國有強(qiáng)制拆遷嗎

美國實(shí)施城市房屋拆遷的法律依據(jù)是《重要空間法》，因公共利益的需要，依法對私人財(cái)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制征收。強(qiáng)制征收是政府無須財(cái)產(chǎn)所有人同意而獲取私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。因公共利益的需要，政府可以使用其強(qiáng)制征收權(quán)，所有人無法阻止此征收，但是可以獲得財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。在美國，根據(jù)聯(lián)邦憲法第五條修正案，征收須具備三個要件：正當(dāng)?shù)姆沙绦?公平補(bǔ)償;公共使用。

正當(dāng)?shù)姆沙绦?/p>

(1)預(yù)先通告。

(2)政府方對擬征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估。

(3)向被征收方送交評估報告并提出補(bǔ)償金的初次要約：被征方可以提出反要約。

(4)召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性;如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。

(5)如果政府和被征收方在補(bǔ)償金額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。

(6)法庭要求雙方分別聘請的獨(dú)立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當(dāng)庭交換。

(7)雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力。

(8)如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定合理的補(bǔ)償價金額。

(9)判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。

公平補(bǔ)償主要體現(xiàn)在三個方面：

(1)主體的公平：即有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)牟粌H包括財(cái)產(chǎn)的所有人，還應(yīng)當(dāng)包括財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人。

(2)客體的公平，即取得補(bǔ)償?shù)膶ο蟛粌H包括房地產(chǎn)本身，還應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)的附加物，以及與該房地產(chǎn)商有關(guān)的無形資產(chǎn)

(3)估價的公平，這是指法律要求補(bǔ)償?shù)膬r金應(yīng)當(dāng)以公平的市場價值為依據(jù)。

公共使用，是指政府征收的目的是為了公共利益，該規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)力損害某個個體利益而使另一個體收益。

2、依法實(shí)施舊城改造

重要空間法的初衷是為了保證絕對公共利益項(xiàng)目如國防、水電基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等項(xiàng)目的建設(shè)。可是隨著一批美國城市開始逐漸老化，對舊城區(qū)進(jìn)行翻新改造成了很多地方政府面臨的問題。美國最高法院于1954年作出裁決，擴(kuò)大《重要空間法》，特權(quán)范圍，允許地方政府可以出于公共利益的需要與開發(fā)商聯(lián)手對頹廢的舊城區(qū)強(qiáng)行征收并進(jìn)行改造。此特權(quán)隨后繼續(xù)不斷擴(kuò)大，可征地從頹廢的舊城區(qū)拓展到老舊商業(yè)區(qū)。1962年，在紐約市長的帶領(lǐng)下，紐約港務(wù)局開始了對世界貿(mào)易中心大樓的征地活動。代表幾百家店家的西下城商人協(xié)會對此征地行為作出了上訴。在被紐約上訴法院駁回后，官司打到了美國最高法院，美國最高法院于1963年12月對此上訴予以駁回，在經(jīng)過一系列復(fù)雜的法律賠償程序后，世界貿(mào)易中心大樓終于得到了建設(shè)。大法官的意見是，該商業(yè)區(qū)毗鄰華爾街和紐約港，該地段是美國乃至世界經(jīng)濟(jì)的象征，世貿(mào)大樓的修建將吸引全世界對美國的投資，會給紐約乃至美國帶來更大的繁榮，而幾百家店鋪不能夠做到這一點(diǎn)。

3、通過司法程序達(dá)到房屋拆遷動態(tài)平衡

從司法角度來看，美國面對拆遷難題采取了不求完美但求進(jìn)步的態(tài)度。重要空間法保證了居民上訴和對拆遷理由提出質(zhì)疑的權(quán)利。美國司法學(xué)院是代表普通居民對拆遷特權(quán)濫用進(jìn)行上訴的一家著名民間法律機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)肯定重要空間法中因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國防等公益事業(yè)進(jìn)行征地的特權(quán)，但是對地方政府因經(jīng)濟(jì)開發(fā)而濫用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑。除了美國司法學(xué)院以外，美國還有多個民間組織和法律機(jī)構(gòu)代表居民對征地特權(quán)濫用發(fā)動攻擊，這就形成了代表政府的為政府征地特權(quán)辯護(hù)的律師團(tuán)和代表居民的民間法律機(jī)構(gòu)的兩大陣營。總的看來，美國地方政府和居民就政府征地特權(quán)的法律糾紛各有輸贏，形成了一種動態(tài)平衡的態(tài)勢，這種態(tài)勢導(dǎo)致了各地方政府在啟動征地特權(quán)時更加小心翼翼。

如果您還想了解更多關(guān)于房屋拆遷程序相關(guān)的問題，小編為您推薦：城市房屋拆遷管理?xiàng)l例違背上位法城市房屋拆遷管理?xiàng)l例違背上位法

五、外國人可以享受拆遷嗎

法律分析：不可以的，除非是取得中國國籍。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

六、國家為什么要拆遷

法律分析：首先，集中人口，留下更多的土地用于農(nóng)業(yè)或工業(yè)用；其次，增加政府收入；第三，拆遷之后，開發(fā)商建房子，促進(jìn)了GDP的增長。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：潘茹伊

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