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一、寧波廠房拆遷怎么選擇2025,拆遷重新評(píng)估

法律主觀：

一、廠房遇拆遷,需要評(píng)估哪些項(xiàng)依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)廠房進(jìn)行拆遷時(shí)，需要評(píng)估的項(xiàng)目包括廠房的價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修價(jià)值、設(shè)備搬遷損失等?！秶型恋厣戏课菡魇赵u(píng)估辦法》第十三條注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對(duì)市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。第十四條被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。二、拆遷評(píng)估簽字程序有哪些步驟房屋拆遷評(píng)估步驟如下：1、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。2、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。3、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測量。4、初步估價(jià)報(bào)告公示。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。5、復(fù)核申請(qǐng)。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)廠房進(jìn)行拆遷時(shí)，需要評(píng)估的項(xiàng)目包括廠房的價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修價(jià)值、設(shè)備搬遷損失等。如果需要法律方面的幫助，歡迎讀者到進(jìn)行法律咨詢。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

二、拆遷評(píng)估的有關(guān)問題

一、關(guān)于拆遷評(píng)估價(jià)格：

目前寧波市住宅拆遷評(píng)估共有三種價(jià)格，即：市場價(jià)評(píng)估、結(jié)算價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估。如果選擇貨幣補(bǔ)償，一般采用市場價(jià)評(píng)估較為合算；如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么采用結(jié)算價(jià)評(píng)估更為有利。

二、三種評(píng)估價(jià)格的計(jì)算公式：

1．市場價(jià)評(píng)估金額＝［市場價(jià)格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）］×建筑面積

2．結(jié)算價(jià)評(píng)估金額＝［結(jié)算價(jià)格×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）－鋼混二等重置價(jià)格＋被拆房屋重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

3．基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估金額＝［基準(zhǔn)價(jià)格×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）－鋼混二等重置價(jià)格＋被拆房屋重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

注：高塘四村屬于寧波市三類地段，2005年5月份寧波市三類地段的二手房均價(jià)為5279元，平均房齡13．5年。

三、關(guān)于結(jié)構(gòu)系數(shù)、年限系數(shù)、成新率的確定：

根據(jù)《寧波市城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》第十、十一條相關(guān)規(guī)定如下：

1．結(jié)構(gòu)系數(shù)的規(guī)定：鋼混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．1，鋼混三等和磚混一等結(jié)系數(shù)為1．05，磚混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．0，磚混三等結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．95，磚木結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．9，木結(jié)構(gòu)及簡易結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．85．

2．年限系數(shù)的規(guī)定：使用年限調(diào)整系數(shù)用于修正被拆遷住房的使用年限與公布的市場價(jià)格住房的平均使用年限之間的差額，按下列公式計(jì)算確定：使用年限系數(shù)＝1－（被拆遷住房使用年限－公布的市場價(jià)格住房的平均使用年限）×折舊率。被拆遷住宅使用年限大于公布的市場價(jià)格住房的平均使用年限時(shí)，折舊率按0．5％確定；被拆遷住宅使用年限小于公布的市場價(jià)格住房的平均使用年限時(shí)，折舊率按2％確定。鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過25年的按25年計(jì)算，磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過30年的按30年計(jì)算。

3、成新系數(shù)的規(guī)定：按使用年限每年2％折舊計(jì)算確定。但鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)低于五成的，按五成計(jì)算；磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)低于四成的，按四成計(jì)算。

四、案例分析：

假設(shè)李某住三類地段磚混二等6層中的5層（底層無自行車房），朝向非東首朝南的成套私有住房，建筑面積為50平方米，使用年限為16年，其評(píng)估金額可以如下：

注：由于采用基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估不合算，本案例中不予考慮。

1．采用市場價(jià)評(píng)估的金額＝［市場價(jià)格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）］×建筑面積

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋補(bǔ)償資金可以按評(píng)估金額增加25％的比例系數(shù)

265863×1．25＝332329元

2．采用結(jié)算價(jià)評(píng)估金額＝［結(jié)算價(jià)格×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）－鋼混二等重置價(jià)格＋被拆房屋重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房補(bǔ)貼費(fèi)：161170×1．2＝193404元

根據(jù)拆遷人提供的房屋結(jié)算新老住房差價(jià)。

三、評(píng)估完了拆遷就快了

一、拆遷評(píng)估后多長時(shí)間補(bǔ)償拆遷

沒有具體時(shí)間。

評(píng)估之后，拆遷方和被拆遷方應(yīng)就補(bǔ)償問題進(jìn)行協(xié)商談判，如果能達(dá)成一致意見則簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，如果達(dá)不成一致意見，雙方都可以請(qǐng)求行政裁決，裁決書下達(dá)后，拆遷方可以申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷之前的聽證程序，再下來就是強(qiáng)拆了。

二、拆遷評(píng)估會(huì)直接影響補(bǔ)償多少嗎

拆遷評(píng)估價(jià)值對(duì)拆遷補(bǔ)償多少是有直接影響的，但最終拆遷補(bǔ)償是多少，要由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定的。

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

拆遷評(píng)估后多長時(shí)間補(bǔ)償拆遷?拆遷評(píng)估的過程中，拆遷戶也可以去爭取自己的權(quán)益，不知道怎么樣爭取完全可以找個(gè)專業(yè)律師來輔助。拆遷評(píng)估的當(dāng)下想要爭取更多拆遷賠償金額時(shí)，無法解決的時(shí)候應(yīng)該要找專業(yè)法妞問答網(wǎng)律師幫助你。

四、拆遷評(píng)估報(bào)告到正式拆遷多久

法律分析：拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析，拆遷現(xiàn)在被稱為征用,調(diào)查和評(píng)估房屋拆除計(jì)劃的時(shí)間不計(jì)。從市人民政府作出征收決定之日起,一般在五個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布征收通知。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷評(píng)估不合理怎么辦

拆遷評(píng)估不合理應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，指出評(píng)估報(bào)告存在的問題，復(fù)核結(jié)果應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人或予以公告。房屋拆遷評(píng)估的方式有：1、市場評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)；2、商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布；3、重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

六、房屋拆遷怎么評(píng)估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評(píng)估。 還有成本材料法等，但是因社會(huì)變遷以及實(shí)踐需要一般不會(huì)采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

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投稿：滕奕

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