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一、酒泉肅州區(qū)拆遷補(bǔ)償?shù)厣蠘?biāo)準(zhǔn)2025,商品房因施工技術(shù)原因?qū)е路课葙|(zhì)量問(wèn)題可以適用《產(chǎn)品質(zhì)量法》

商品房質(zhì)量問(wèn)題并不是產(chǎn)品質(zhì)量法調(diào)節(jié)的范圍，商品房質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的，適用建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等法律的規(guī)定。
出現(xiàn)哪些質(zhì)量問(wèn)題時(shí)可退房賠款：
(1)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
(2)若業(yè)主所購(gòu)房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。“嚴(yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
(3)擅自變更房屋設(shè)計(jì)違背合同規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽定的商品房預(yù)售合同中，一般都會(huì)對(duì)房屋的設(shè)計(jì)作出約定。在實(shí)際建造房屋的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房者的同意擅自變更設(shè)計(jì)，違背了購(gòu)房者當(dāng)初簽定合同的目的。購(gòu)房者是有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求賠償損失的。
(4)若業(yè)主所購(gòu)房屋雖存在質(zhì)量問(wèn)題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商輕微違約，沒(méi)有達(dá)到根本違約的程度，所以業(yè)主不能要求解除合同進(jìn)行退房。只能要求開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
法律依據(jù)：
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
第二條　凡在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事建設(shè)工程的新建、擴(kuò)建、改建等有關(guān)活動(dòng)及實(shí)施對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的，必須遵守本條例。
本條例所稱(chēng)建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。
第四十條　在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;
(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

二、房屋質(zhì)量問(wèn)題適用什么法律

法律主觀：房屋質(zhì)量問(wèn)題包括三個(gè)方面：（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。主體結(jié)構(gòu)是指房屋的主要部件相互連接，作用的平面和空間構(gòu)成體必須具備滿足技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，確保承受建筑物本身的各種負(fù)荷。地基、承重墻等，這些部位發(fā)生結(jié)構(gòu)性破裂、傾斜、崩潰等問(wèn)題，應(yīng)視為主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題。（二）嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。這是指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響購(gòu)買(mǎi)者享受房屋的正常使用功能和用途。如果不能正常供水供電，隔音效果不符合標(biāo)準(zhǔn)等。（3）其他一般質(zhì)量問(wèn)題。例如房子浸水、地板空鼓、墻皮脫落等。根據(jù)《商社買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第條規(guī)定，由于住宅質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)方要求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；賣(mài)方拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)延遲修復(fù)，買(mǎi)方可自行或委托他人修復(fù)。修理費(fèi)用和修理期間造成的其他損失由賣(mài)方承擔(dān)。

法律客觀：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用； 或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

三、當(dāng)建筑工程質(zhì)量不符合要求時(shí),應(yīng)按哪些法規(guī)進(jìn)行處理

法律分析：當(dāng)建筑工程質(zhì)量不符合要求時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行處理：經(jīng)返工重做或更換器具、設(shè)備的檢驗(yàn)批，應(yīng)重新進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)單位檢測(cè)鑒定能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求的檢驗(yàn)批，應(yīng)予以驗(yàn)收。經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)鑒定達(dá)不到設(shè)計(jì)要求、但經(jīng)原設(shè)計(jì)單位核算認(rèn)可能夠滿足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的檢驗(yàn)批，可予以驗(yàn)收。經(jīng)返修成加固處理的分項(xiàng)、分部工程，雖然改變外形尺寸但仍能滿足安全使用要求，可按技術(shù)處理方案和協(xié)商文件進(jìn)行驗(yàn)收。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第七百九十九條 建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

四、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決途徑有哪些

一、房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決途徑

(一)如果是一些小的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，例如比較小范圍的空鼓、門(mén)窗缺少配件密封不到位、開(kāi)啟不靈活等，這些問(wèn)題業(yè)主可以直接報(bào)修物業(yè)或者開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處理，物業(yè)或者開(kāi)發(fā)商會(huì)安排專(zhuān)門(mén)的施工人員，來(lái)進(jìn)行問(wèn)題之處的維修工作。

(二)關(guān)于一些比較大型的質(zhì)量問(wèn)題，直接導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法完成入住的。例如房屋漏水等。如果業(yè)主尚未完成收房手續(xù)，那么業(yè)主在這時(shí)可以依法請(qǐng)求拒絕收房，在開(kāi)發(fā)商整改完所有的質(zhì)量問(wèn)題之后，再辦理入住手續(xù)。另外，也可以根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由于延遲交付而造成的違約責(zé)任；如果業(yè)主已經(jīng)辦理完入住手續(xù)，在入住之后發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題的，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修期間的損失，來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

(三)如果出現(xiàn)的房屋裂縫以及露筋等問(wèn)題，此時(shí)業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商盡快查明原因之所在，并要求出具國(guó)家專(zhuān)業(yè)鑒定部門(mén)的報(bào)告，證明是否房屋存在嚴(yán)重的安全結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。如果沒(méi)有存在安全性結(jié)構(gòu)問(wèn)題，則可以要求開(kāi)發(fā)進(jìn)行常規(guī)的維修整改即可，整改期間的損失由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)；如果證實(shí)房屋確實(shí)存在嚴(yán)重的安全性結(jié)構(gòu)問(wèn)題，那么業(yè)主有權(quán)要求退房，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商拒絕退房，那么業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商出具設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)整改方案，對(duì)房屋進(jìn)行加固整改，保證房屋的安全性結(jié)構(gòu)，期間的整改損失由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。

二、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦

(一)購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商交付使用的商品房屬于主體質(zhì)量不合格的，首先購(gòu)房者應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條的規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)退房，解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

(二)購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題不屬于主體質(zhì)量不合格，但因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者也可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。“嚴(yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。

(三)購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度，在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在這里要提醒大家注意，入住以后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)注意分清責(zé)任，保留證據(jù)。要求開(kāi)發(fā)商保修時(shí)最好是書(shū)面提出，并讓開(kāi)發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。

總之，房屋質(zhì)量問(wèn)題不同情況有不同的解決方式，在現(xiàn)實(shí)中很多購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問(wèn)題后不知如何處理，有的對(duì)一般質(zhì)量問(wèn)題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果是輸了官司又賠錢(qián)；有的委曲求全，草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重質(zhì)量缺陷。

五、房屋質(zhì)量問(wèn)題有哪些因素？有什么規(guī)定？

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，可以將房屋的質(zhì)量問(wèn)題分為三種：

(一)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。主體結(jié)構(gòu)是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體，必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。

(二)嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。這是指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響買(mǎi)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電，隔音效果不達(dá)標(biāo)等等。

(三)其他一般質(zhì)量問(wèn)題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

對(duì)上述三種不同的質(zhì)量問(wèn)題，法律規(guī)定了不同的處理方式，分別賦予購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商不同的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

因此，房屋質(zhì)量問(wèn)題有哪些的正確處理方式可概括如下:

(一)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本過(guò)高，買(mǎi)受人一般可解除合同并要求賠償損失。

(二)對(duì)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，法律容許購(gòu)房者可解除合同并要求賠償損失。

當(dāng)然如果買(mǎi)受人認(rèn)為要求賣(mài)房人進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延責(zé)任或賠償其他損失，更為合算時(shí)，也可選擇要求修復(fù)。

(三)對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，由于未對(duì)居住使用造成嚴(yán)重影響，只能要求賣(mài)房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失，不能要求退房。當(dāng)然對(duì)于不需要修復(fù)的質(zhì)量缺陷，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價(jià)值的貶值損失，可依法申請(qǐng)委托有關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行差值評(píng)估，以確定差值部分的損失。

六、關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題有哪些解決辦法

(一)找開(kāi)發(fā)商協(xié)商

如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，首先找開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橘?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商有著直接的合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商作為商品房的生產(chǎn)商和銷(xiāo)售商，對(duì)商品房質(zhì)量承擔(dān)最終責(zé)任。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的質(zhì)量關(guān)系通過(guò)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》和《商品房住宅質(zhì)量保證書(shū)》來(lái)約束，如果購(gòu)房者因質(zhì)量問(wèn)題要求賠償損失，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者賠償，開(kāi)發(fā)商再根據(jù)質(zhì)量原因依照合同約定追索責(zé)任單位賠償。

(二)因商品房質(zhì)量保修責(zé)任發(fā)生糾紛的，如開(kāi)發(fā)商不予解決、或?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的解決不滿意，當(dāng)事人可以向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)組織認(rèn)定或向建設(shè)行政主管部門(mén)投訴。對(duì)于影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問(wèn)題，住戶可以直接委托具有法定結(jié)構(gòu)安全鑒定資質(zhì)的單位對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，其鑒定結(jié)論可作為民事賠償?shù)淖C據(jù)。

(三)提起仲裁或依法向人民法院起訴。如果上述途徑都不能解決，購(gòu)房者可以根據(jù)法律規(guī)定和自己的實(shí)際情況起訴開(kāi)發(fā)商。

綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)成了一個(gè)普遍的現(xiàn)象。許多居民對(duì)類(lèi)似住房出現(xiàn)的問(wèn)題，不知道該如何投訴，如何解決，往往是一出現(xiàn)問(wèn)題就找物業(yè)，而物業(yè)部門(mén)又因無(wú)力解決或其它一些原因把問(wèn)題移交給別的部門(mén)，使問(wèn)題拖而不決。在這里提醒購(gòu)房者，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，弄清楚問(wèn)題的性質(zhì)，再來(lái)選擇不同的處理方式，必要時(shí)可以請(qǐng)律師協(xié)助解決，以便更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

一、房屋質(zhì)量問(wèn)題如何賠償？

1、屋質(zhì)量賠償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，“在正常使用條件下，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。”因此，居住房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)房屋年齡的不同，出現(xiàn)問(wèn)題的部位不同，物業(yè)的處理方式也不盡相同。由于上海的氣候環(huán)境所致，滲漏水是房屋質(zhì)量問(wèn)題中比較突出的一個(gè)，因此在大多數(shù)情況下，5年是一個(gè)分界點(diǎn)。

2、5年內(nèi)：有問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商

目前大多數(shù)新房由于施工要求的提高，嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)不會(huì)出現(xiàn)。根據(jù)上述條例，如果電氣管線、給排水管道在交房后2年內(nèi)，滲漏水等問(wèn)題5年內(nèi)出現(xiàn)，物業(yè)在接到居民的報(bào)修后，會(huì)轉(zhuǎn)而找開(kāi)發(fā)商或施工單位來(lái)解決。也有一些施工單位會(huì)規(guī)定修繕資金標(biāo)準(zhǔn)，委托物業(yè)另找工程隊(duì)修繕，隨后找他們報(bào)銷(xiāo)。而房屋地基等基礎(chǔ)節(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商一般是終身保修的。

3、5年后：具體問(wèn)題具體解決

如果房屋在交房滿5年后，出現(xiàn)了滲水等質(zhì)量問(wèn)題，則要根據(jù)出現(xiàn)問(wèn)題的具體部位，來(lái)找直接負(fù)責(zé)方。如果是自用部分損壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己掏錢(qián)維修，物業(yè)可幫助聯(lián)系有關(guān)維修人員。如果非人為造成的問(wèn)題出現(xiàn)在共用部分，如大樓東墻滲水、下水道淤積等，則物業(yè)聯(lián)系維修后，維修資金需要整棟樓的居民分?jǐn)偂Ｈ绻霈F(xiàn)在公用部分，如小區(qū)內(nèi)道路損壞、欄桿磨損等，則由物業(yè)提取小區(qū)物業(yè)維修資金維修。

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投稿：姜霖

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