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一、房屋征收面積認定由認定誰負責的2025,在房屋征收調查認定中誰負責建筑物合法性的認定

法律主觀：

房屋征收由市、縣級人民政府決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，房屋征收決定一經作出后應當及時公告。

二、被征收房屋性質如何認定

被征收房屋的性質如何認定，是在實際的工作中經常遇到的問題，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房，而實際中卻有很多是在底層，用作經營，這種登記是住房，實際是商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定，實踐中爭議很大，為此，國務院辦公廳下發(fā)了《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經營性用房的補償，各地可根據(jù)其經營狀況，經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補償依據(jù)。具體而言：

1、房屋產權證上所登記的房屋使用性質，應當作為確定房屋性質的依據(jù)；

2、房屋性質發(fā)生變更的，房屋所有人應當向房管局申請變更登記；

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質為住宅，并且實際用于居住的，應當按照住宅給予補償安置；

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經營的，應當按照住宅予以補償安置，同時根據(jù)其經營狀況、經營年限以及納稅等實際情況給予適當補償。

一、征地拆遷政策有哪些

1、先補償后搬遷，先安置后搬遷：

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，第二十七條規(guī)定：實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

其確定了：不論是政府為公共利益進行的拆遷，還是商業(yè)性開發(fā)拆遷，拆遷方均須通過法定程序，在取得被拆遷人同意、達成協(xié)議后，并給予被拆遷人充分補償，才可對房屋進行拆遷。

而征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起，3個月內全額支付。

2、原有的生活水平、不降低，長遠的生計、有保證：

必須保證原有生活水平不下降，這是征地時，當?shù)卣?，必須主動滿足的最基本要求。

而征地補償，必須保證被征地農民，在土地被征收后的、長久穩(wěn)定生活來源和基本保障，將失地農民恰當?shù)募{入，相應的就業(yè)、社保體系。

在《土地管理法》中，四十七條中規(guī)定了：依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據(jù)社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

3、禁止采用非法的方式，進行強拆；強拆的方式，只有司法強拆：

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，第二十七條規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

4、手續(xù)不全，不得征地拆遷：

（一）合法征地行為的前提，首先是法定主體適格，包括：

征地批復機關主體：只有國務院或省、自治區(qū)、直轄市政府，有權對上報的征地材料，進行批準。

制定、做出拆遷補償方案的主體：應為縣、市級以上政府。

房屋強拆主體：強拆裁定書，應是由法院，根據(jù)相關行政機關的申請做出的。

（二）拆遷過程中，法定的程序，應包括：

發(fā)布擬征地公告征詢擬被征地人意見對土地及地上附著物調查登記擬訂一書四方案并上報審批發(fā)布征地公告發(fā)布征地補償安置方案公告上報審批補償安置方案土地補償?shù)怯浡鋵嵮a償安置后交付土地拒絕達成協(xié)議、或拒交土地進入強制執(zhí)行程序。

二、被征收房屋如何評估

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機構的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時間內未進行協(xié)商或者雖經協(xié)商但沒有達成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。

三、怎么審查房屋征收決定的合法性？

判決土地征收程序是否合法，首先要判決土地征收是否合法，土地征收需要取得有關部門的批準，然后要對征收進行公告，按公告的程序進行征收就是合法的。

《中華人民共和國土地管理法》

第四十四條

建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。

永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

第四十六條

征收下列土地的，由國務院批準：

(一)永久基本農田；

(二)永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

(三)其他土地超過七十公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

第四十七條

國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

一、農村征地程序是怎樣的

1、辦理用地申請

用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。

2、擬定征地方案

行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

3、征地審查

國土房管局根據(jù)各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民政府審核。

4、征地審核與批復

行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料齊全符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。

5、征用土地方案的公告

征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進行公告。

6、制定征地補償安置方案

區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬定征地補償、安置方案。

四、被征收的房屋性質如何認定?

被征收的房屋性質如何認定也是征收工作中經常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實際作為商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實踐中爭議較大，有人認為應以產權登記作為判斷標準，有人則認為應以實際用途作為判斷標準。2003年9月19日，國務院辦公廳下發(fā)《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經營性用房的補償，各地可根據(jù)其經營狀況，經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。該通知屬于特殊規(guī)范性文件，具有國家政策的效力，對行政機關具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補充依據(jù)。具體而言：

1、房屋產權證上所登記的房屋使用性質，應當作為確定房屋性質的依據(jù);

2、房屋性質發(fā)生變更的，房屋所有人應當向房管局申請變更登記;

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質為住宅，并且實際用于居住的，應當按照住宅給予補償安置;

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經營的，應當按照住宅予以補償安置，同時根據(jù)其經營狀況、經營年限以及納稅等實際情況給予適當補償。

一、征地拆遷貨幣補償?shù)挠嬎愎绞鞘裁?/p>

1、被拆遷集體土地住宅房屋補償價＝被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建筑面積。

被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應區(qū)分房屋結構、等級分別計算合并補償。

2、宅基地所有權區(qū)位補償價＝宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積

注：未超過批準使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權區(qū)位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權區(qū)位補償單價由市國土房管局根據(jù)當?shù)卣畤窠洕l(fā)展水平、當?shù)卣畤型恋厮袡嗷鶞实貎r、房地產市場變化情況予以適當調整，經市人民政府批準后定期公布。

法律依據(jù)：

《拆遷裝修賠償》第三十條：拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償?shù)?，拆遷補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償?shù)?，拆遷人應當按照貨幣補償方式結算的補償金提供價款相當?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應當結算差價款，補償房屋的產權性質保持不變。造成停產、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經營性補助費。

五、怎么審查房屋征收決定的合法性

一、怎么審查房屋征收決定的合法性在征收糾紛中，核心的爭論必然是征收決定是否合法。質疑征收決定的合法性，應當考慮批準征收的機關是否適格？批準征收所需的要件是否具備？批準征收的程序是否合法？第一，作出征收決定的主體是否合法？根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，作出征收決定的主體只有市、縣級人民政府，包括市人民政府、縣人民政府、區(qū)人民政府等到達市縣級別的人民政府。其他的政府工作部門、政府設立的派出機構、政府的內設機構、其他行政機關均沒有批準權限。第二，作出征收決定的要件是否具備？征收房屋應該符合以下四個條件：

（1）征收決定應該符合公共利益；

（2）征收房屋屬于確需征收的范圍；

（3）符合行政規(guī)劃和計劃；

（4）征收補償費用已經足額到位。第三，作出批準征收的程序是否合法？公征收補償應符合征收程序。首先應確定征收范圍、對征收范圍進行審查和計劃的編訂、對建設項目進行立項。其次應擬訂具體的征收補償方案、對該方案進行論證并征求公眾的意見，之后進行適當?shù)男拚Ｔ俅螒M行社會風險評估、落實征收補償費用。最后應該對征收決定進行公告。欠缺任一環(huán)節(jié)都可能造成征收決定程序違法。

二、拆遷安置的方式有哪些針對拆遷實踐中一些房地產開發(fā)商為追求高額利潤，為被拆遷人提供的安置房規(guī)劃設計不合理、工程質量差，甚至沒有經過竣工驗收就交付使用等嚴重侵害被拆遷人利益的情況，《城市房屋拆遷管理條例》第28條規(guī)定，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。拆遷安置的方式，主要表現(xiàn)為兩種：一種是原地安置，另一種是異地安置，具體應由當事人協(xié)商解決。拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付拆遷補助費。過渡期內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。審查征收決定是否合法時，審查的內容主要包括作出征收決定的主體是否合法、作出征收決定的要件是否具備和作出批準征收的程序是否合法。

六、如何確定征收房屋的合法性？

法律分析：征收房屋是政府依法采取的強制措施，但必須符合法律規(guī)定。征收房屋的合法性應當從征收程序、征收原因、補償標準、補償方式等方面進行綜合判斷。

法律依據(jù)：

1、《物權法》第四十七條：國家依法實行征收制度，為公共利益的需要，依照法定程序對全部或者部分征收房屋等不動產，征收的應當給予合理補償。

2、《征收與補償條例》第三條：征收單位應當對房屋征收實行分類管理，并按照房屋所處的位置、用途、建筑面積、建筑年限、建筑結構、設施設備、修繕情況等因素確定補償標準。

3、《征收與補償條例》第十條：征收單位應當向被征收人發(fā)出征收通知書，并告知其有關權利和義務，征收通知書應當載明征收的理由、范圍和時間。

綜上所述，征收房屋必須符合法律程序，合理確定補償標準，并向被征收人發(fā)出征收通知書，告知其有關權利和義務。只有在符合法律規(guī)定的情況下，征收房屋才具有合法性。

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投稿：余宸

內容審核：趙明媛律師