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一、浙江義烏農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償2025,農(nóng)村房屋買賣后的征收補(bǔ)償糾紛

法律分析：在確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效的前提下，將房屋增值部分及區(qū)位補(bǔ)償價的主要部分（通常是70%）支付給房屋的買受人。所以，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同衍生的很多問題中，當(dāng)事人應(yīng)該把握好法院在審理過程中的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而從有利的角度提出訴求以保障自身利益的最大化。農(nóng)村房屋買賣合同易發(fā)生糾紛的6大原因：

1. 合同主體不當(dāng)：一方為本村村民，一方為非本村村民甚至城鎮(zhèn)戶籍居民；

2. 交易時間久遠(yuǎn)：多為拆遷、騰退項目發(fā)生前多年；

3. 合同履行不及時：按照合同履行了出賣人交付房屋，買受人支付房款并入住，但未辦理房屋變更登記；

4. 訴訟性質(zhì)一般為出賣人訴買受人房屋買賣合同無效；

5. 訴訟起因：土地增值以及土地征收、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴；

6. 合同標(biāo)的物現(xiàn)狀：未拆除或已被拆除。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

二、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償糾紛

1、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償費用的性質(zhì)和歸屬法律規(guī)定不明確。承包地之外的農(nóng)村集體土地被征用，征收方向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付地上附著物和青苗費補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費，其歸屬法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定。由于農(nóng)村土地權(quán)屬的立法界定不清，大量的補(bǔ)償費無法為農(nóng)民所掌握，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。依照現(xiàn)行法律規(guī)定，青苗補(bǔ)助費和地上附著物補(bǔ)償費應(yīng)分配給該物的所有者，通常為農(nóng)民個人所享有安置補(bǔ)助費國家規(guī)定應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織所享有，若農(nóng)民自謀職業(yè)，應(yīng)發(fā)給農(nóng)民個人。但現(xiàn)行的立法模式并沒有為“集體”作出嚴(yán)格界定，現(xiàn)實中農(nóng)村集體土地一般存在三種模式，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，村民委員會集體所有，村民小組集體所有。對所有權(quán)主體多級性和不確定性的規(guī)定，反而造成了集體土地所有權(quán)主體的虛位，導(dǎo)致了集體土地人人所有，卻人人無權(quán)。因為農(nóng)村實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合雙層經(jīng)營體制以后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織大多解散，原來屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地已經(jīng)分給各村內(nèi)小組的農(nóng)戶承包經(jīng)營，而且當(dāng)初分地的時候土地權(quán)屬登記手續(xù)大多不健全，在土地未被征收時這種潛在的權(quán)屬不清問題一般不太引人注意，但是當(dāng)面臨補(bǔ)償金的時候，三個主體都爭搶土地補(bǔ)償金，即使屬于村內(nèi)小組所有的土地被征收后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村克扣、截留補(bǔ)償金的不正?，F(xiàn)象大量存在，補(bǔ)償金落實到真正土地權(quán)利人手中的所剩無幾。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、農(nóng)村房屋買賣后，遇征收能否獲得補(bǔ)償？

【案情概述：宅基地買賣無效嗎？】

劉女士是浙江省義烏市某村村民。

1995年，劉女士的丈夫從本村趙姓村民手中購買一處院落，院落占地260㎡，房屋建筑面積128平米。

1996年又在原來的房屋上加蓋兩層共計384㎡，沒有辦理土地使用證過戶和房屋產(chǎn)權(quán)證，此后劉女士一家一直在此居住。

天有不測風(fēng)云，1997年劉女士的丈夫不幸去世，劉女士艱難將兒子撫養(yǎng)成人。

2017年初政府征收劉女士所在的村子土地，劉女士沒有和相關(guān)部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。

5月的一天，原來賣房的趙姓村民突然闖入劉女士家中，告訴劉女士原來的房屋買賣合同作廢，可以給30萬賠償，不答應(yīng)就帶人來拆房。

還沒等劉女士回過神來，第二天村書記帶人又到家里，明確告知原來房屋買賣合同無效，宅基地是趙姓村民的，按照村里的政策是誰的宅基地就給誰補(bǔ)償，且趙姓村民已經(jīng)在杭州請了律師，杭州的律師認(rèn)為劉女士所居住房屋的買賣屬于無效行為，現(xiàn)在趙姓村民已經(jīng)和征收方簽了補(bǔ)償協(xié)議，所以村里這幾天就會來人拆房。

劉女士陷入了絕望之中，住了20年的房子說拆就拆，而且只給30萬，按照周邊的房價劉女士和兒子的基本居住根本無法保障！在受到賣房人和村干部的威脅后，劉女士帶著兒子連夜趕赴北京，經(jīng)人介紹，她找到了擅長辦理重大疑難拆遷案件的北京在明律師事務(wù)所黃曉麗律師，請求律師一定要為她們母子維權(quán)。

黃律師接受委托后，對整個案件進(jìn)行全面的分析，并根據(jù)自己的專業(yè)能力制定有效的維權(quán)方案。

短短1個月的內(nèi)，劉女士在原有賠償基礎(chǔ)上又增加了一套房的補(bǔ)償，使得本案得到圓滿解決。

【辦案經(jīng)過：維權(quán)五步走】

黃律師接手案件之后在短時間內(nèi)一連啟動了五個程序：

首先向鎮(zhèn)政府和市政府分別發(fā)送律師建議函，先禮后兵，搭建溝通平臺；

其次信息公開相關(guān)征收信息，收集違法點；

第三針對村干部的威脅騷擾，郵寄聲明告知他們?nèi)绻渌阶圆鸪?dāng)事人的房屋屬于違法犯罪行為，并向當(dāng)?shù)毓膊块T提出人身財產(chǎn)保護(hù)申請；

第四針對斷水?dāng)嚯娦袨閱硬樘幊绦颍?/p>

第五在當(dāng)事人的院墻遭到偷拆之后啟動追責(zé)程序，對政府主管人員造成巨大壓力。

隨著相關(guān)程序的啟動，由于相關(guān)證據(jù)收集充分，案件證據(jù)力量對比已經(jīng)明顯有利于劉女士母子。

2017年6月初，迫于壓力，相關(guān)部門主動找劉女士磋商補(bǔ)償事宜。

經(jīng)過協(xié)商，劉女士高興的簽訂了征收補(bǔ)償安置協(xié)議：在原來30萬元現(xiàn)金的基礎(chǔ)上，另行補(bǔ)償面積為108㎡的安置房一套！

一個月，一套房，案件圓滿解決，這是拆遷維權(quán)案件代理中的“火箭速度”。

案件的快速解決需要律師強(qiáng)大的專業(yè)能力支持，需要對案件全面的控制力，需要對對手先人一步的行動力，更需要來自被征收人的充分信任與配合。

【宅基地買賣，沒規(guī)定說無效】

本案有一個關(guān)鍵問題就是：涉案房屋買賣合同是否有效？目前我國法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村私有房屋買賣以及農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效的明確規(guī)定。

我國目前的立法狀況是，《土地管理法》《民法典》針對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，但這些規(guī)定并未涉及農(nóng)村私有房屋的買賣問題。

另外還有一些國家政策方面的規(guī)定，主要就是國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

”這兩個國務(wù)院文件，不屬于法律或者行政法規(guī)，而且禁止的也是城市居民購買農(nóng)村宅基地。

四、農(nóng)村房屋買賣后拆遷糾紛

一、農(nóng)村房屋買賣后拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于誰根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)只能在本村符合條件的村民之間轉(zhuǎn)讓，不能賣給非本村集體成員之外的人。如果賣給了本村符合條件的村民，房屋的拆遷補(bǔ)償款與原房主無關(guān)。如果賣給本村集體之外的人，則買賣合同無效，房屋拆遷款原則歸原房主所有，但如果買賣協(xié)議約定了房屋拆遷后所得補(bǔ)償款的歸屬，則應(yīng)當(dāng)履行約定。如果沒有約定，原房主應(yīng)當(dāng)歸還買方購房款，以及補(bǔ)償買方裝修、房屋價格上漲帶來的損失。拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(房屋重置費)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎勵性補(bǔ)償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。二、相關(guān)法律規(guī)定《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

五、農(nóng)村房屋買賣拆遷補(bǔ)償歸誰所有

法律分析：如果賣給符合村里要求的村民，房屋拆遷補(bǔ)償與原房主無關(guān)。如果賣給村集體以外的人，銷售合同無效，房屋拆遷款原則上歸原所有人所有。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

六、房屋征收補(bǔ)償糾紛的處理

1、明確補(bǔ)償?shù)膶ο笈c補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

(1)補(bǔ)償對象：房屋征收補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徽魇辗课菁捌涓綄傥锏乃腥嘶虍a(chǎn)權(quán)人，其中包括代管人。代管人包括私有房屋的代管人和國家授權(quán)的國有房屋或附屬物的管理人即房地產(chǎn)管理局。

(2)補(bǔ)償范圍：

A、被征收房屋價值的補(bǔ)償;

B、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;

C、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。對違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償，但對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)給以適當(dāng)補(bǔ)償。

這里需要特別注意的是，征收范圍確定后，凡對新建、擴(kuò)建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋的行為，一律得不到任何補(bǔ)償。

2、合理選擇補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條的規(guī)定：“征收補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。這兩種方式可以單獨使用，也可以結(jié)合使用。

3、重視征收房屋價格評估

(1)房屋征收估價的意義：A有利于房屋征收活動的有序進(jìn)行。B有利于房屋征收主管部門加強(qiáng)管理。C有利于征收當(dāng)事人加快協(xié)商進(jìn)程。D有利于裁判及時處理糾紛

(2)房屋征收估價的范圍:房屋征收評估價格為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包括搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費以及被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和征收非非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征收房屋內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，由征收人與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)的評估價格來確定。

(3)估價的方法：市場比較法權(quán)重調(diào)整法

(4)估價的原則：獨立、客觀、公正、合法、自愿原則、回避原則、公示原則

(5)估價的程序：A選擇評估機(jī)構(gòu)B實地勘察C確定價格D公示初步估計結(jié)果E對估計報告異議的復(fù)核F專家委員會技術(shù)鑒定

(6)如何完善評估機(jī)構(gòu)：脫鉤，側(cè)重，領(lǐng)會，效率

4、認(rèn)真簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，及時對協(xié)議進(jìn)行公證。

(1)簽訂的基本原則：A合法原則：程序，內(nèi)容，形式均要合法。B平等協(xié)商原則

(2)主要條款：A標(biāo)的物。B被征收房屋及安置房屋的面積、質(zhì)量與四至。C安置與補(bǔ)償。D履行期限。E安置地點與面積。F安置房產(chǎn)權(quán)的歸屬。G違約責(zé)任。H當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

(3)協(xié)議的公證

5、目前在房屋征收補(bǔ)償糾紛中，有兩類問題最難處理：

(1)是如何認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)即是住宅用房還是營業(yè)性用房，性質(zhì)不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，甚至差異非常巨大;

(2)是對被征收房屋承租人的權(quán)益保護(hù)問題。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第五百九十三條當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

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投稿：柳凝芮

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