房屋拆遷花臺怎么補償2025,未經登記的房屋如何認定建筑面積,上海房產律師，動遷律師，拆遷律師，征收補償律師
國有土地房屋征收中，房屋合法建筑面積的認定，直接關系到被征收人補償、安置利益，是征收工作中極易引發爭議的問題。
對于已經登記的房屋，建筑面積的認定一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。對于未登記的房屋建筑面積如何確定呢？現結合杭州市國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑認定實務，予以理清。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規定，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
認定程序
根據《杭州市區國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑認定辦法》第八條規定，未登記建筑認定程序為：（一）調查；（二）認定；（三）公示。在具體操作中，也有在調查和認定環節間，增設初示環節，以聽取被征收人意見。如果被征收人有異議的，征收人或者征收實施單位應當及時將異議是否采納及理由反饋給異議人。
在調查環節，征收人主要通過組織所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府進行調查、委托房產測繪單位對未登記建筑開展房產建筑面積測繪方式收集相關資料、證據。然后由市、縣級人民政府根據收集的材料，對房屋建筑面積、建造年份等內容作出認定，進而公示。
這其中，房產測繪單位的測繪結果對建筑面積的認定有重要參考價值。
測量依據和方法
根據關于貫徹執行《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》的通知規定，自2007年7月1日起，此前未經測繪和已經測繪但尚未出具測繪報告的房屋，一律按國標《房產測量規范》和《細則》執行。因此，浙江省范圍內，房屋測量依據為國標《房產測量規范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》。
《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》3.一般規定中明確，測繪人員應采用實地量測法，以測繪數據進行建筑面積測算。
《關于貫徹執行房產測量規范的若干規定》第七條房屋面積測算要求規定，房屋建筑面積測繪采用實地量距法測算。
綜合上述規定，未登記房屋建筑面積由市、縣級人民政府認定，認定的主要依據材料為測繪報告。房屋建筑面積的測量應運用實地量測法，有些測量公司會采用宗地測量方式計算建筑面積，應予以注意、區分。
根據《房產測量規范》規定，以下幾種情況下，建筑面積不計算。
1、層高小于2．20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；
2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；
3、房屋之間無上蓋的架空通廊；
4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；
5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；
6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；
7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；
8、活動簡易房屋；
9、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
一、建筑面積和使用面積是怎么計算的
使用面積從字面意思上即可理解為戶主真正所使用的面積。專業的說法是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。
建筑面積大于使用面積，它是在使用面積的基礎上還加上了墻體所占用的面積。專業的說法是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。
建筑面積和使用面積計算公式：
建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積
公攤面積＝建筑面積×公攤系數
公攤系數＝建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積
套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺面積
明確房屋建筑面積計算公式是一方面，但開發商通常會在戶型圖上標注清楚每一個戶型的建筑面積和套內面積，所以購房者更為重要的是理解房屋建筑面積和套內面積的區別，以免多付了房款而享受不到應有的空間。
二、如何防范商品房套內建筑面積縮水
1、購房人與開發商簽訂合同時，一定要嚴格按照《辦法》的規定，與開發商詳細約定所購房屋面積確認及面積差異的處理方式。特別要詳細約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差的處理方式。這樣才能有效防止所購房屋套內建筑面積變小。
2、另外，購房人還應注意，雖然《辦法》對許多問題作了有利于購房人的規定，但在現實生活中，某些不法開發商還是會采取各種手段，脅迫、誘使購房人與其簽訂不利于購房人的協議，以達到其規避《辦法》不利規定的目的，對此，購房人千萬要當心。
3、購房者對面積有異議之后，在糾紛處理當中常常涉及到政策性、法律性和權屬爭議的問題，導致對個別住戶的面積糾紛投訴，處理有其一定的難度。由于測量要同時進入其他沒有投訴的人家，一些鄰居并不配合或長期家中無人，糾紛很難解決。因此，建議購房者在發生糾紛后向專業的房產律師尋求幫助。
建筑面積的認定方法如下：
1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。
2、多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
3、地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。
4、用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
5、穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。
6、電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
7、住宅建筑內的技術層（放置各種設備和修理養護用），層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
8、雨棚結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者，應按雨棚結構板的水平投影面積的一半計算面積。
9、突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
10、兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
11、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
12、建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺，也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺，均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積。
13、住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。
建筑面積能夠比較真實的反映該建筑物的建筑規模、各項經濟技術指標和技術參數。
綜上所述，合法建筑面積等于有效面積加上結構面積。
【法律依據】：
《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》
第十八條
商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
律師解析：
12月26日，十三屆全國人大常委會第二十四次會議通過了新修訂的預防未成年人犯罪法，由原來的57條變為68條。新法將于2021年6月1日起施行。
【法律依據】：
《中華人民共和國預防未成年人犯罪法》
第一條 為了保障未成年人身心健康，培養未成年人良好品行，有效地預防未成年人犯罪，制定本法。
第二條 預防未成年人犯罪，立足于教育和保護，從小抓起，對未成年人的不良行為及時進行預防和矯治。
第三條 預防未成年人犯罪，在各級人民政府組織領導下，實行綜合治理。
法律分析：農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理后，可以按實際使用面積進行登記。其面積超過各地規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定做出處理，并按照各地規定的面積標準重新進行登記。
法律依據：《不動產登記暫行條例實施細則》 第二十六條 下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：(一)權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的;(二)不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;(三)不動產權利期限、來源等狀況發生變化的;(四)同一權利人分割或者合并不動產的;(五)抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的;(六)最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的;(七)地役權的利用目的、方法等發生變化的;(八)共有性質發生變更的;(九)法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。
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投稿：彭慕婉
內容審核：馮興元教授
