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一、關于上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定若干2025,上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-111-002上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案——土地租賃合同無效時應根據(jù)當事人雙方過錯程度、合同履行情況等確定損失分擔關鍵詞

來源：最高人民法院案例庫，用途郜云律師學習研究。

民事

土地租賃合同

合同無效

違法建筑物

損失分擔

過錯分配基本案情上海某加工場與上海市某村民委員會于2012年10月31日簽訂土地租賃合同，約定上海市某村民委員會將某區(qū)某村集體耕地2.50畝（以下簡稱系爭土地）出租給上海某加工場用于建造生產廠房。合同約定，如上級部門要求拆違，責任由上海市某村民委員會承擔。合同簽訂后，上海某加工場承租系爭土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的內部裝修。上海某加工場相關建筑未獲得建設工程規(guī)劃許可證等行政審批手續(xù)。另外，上海某加工場向上海市某村民委員會支付的相應租金付清至2016年年底。 2016年12月23日，某區(qū)某鎮(zhèn)人民政府向上海某加工場發(fā)出“五違”整治告知書，稱上海某加工場存在違法用地、違法建筑等情形，并于2017年1月10日左右將上海某加工場建造的房屋作為違法建筑而拆除，致使上海某加工場遭受一定經(jīng)濟損失。

上海市某加工場起訴請求:上海市某村民委員會向其支付因建造的房屋被拆除而造成的經(jīng)濟損失人民幣200萬元。

被告上海市某村民委員會辯稱，第一，系爭土地為耕地，原告用于建造生產廠房、系非農建設，故租賃合同無效。第二，原告在系爭土地上的搭建是違法建筑，違法利益不應得到合法保護。第三，原告搭建被拆除的原因不僅僅是非法建筑，還存在違法排污、安全隱患等多種違法行為。第四，原告無法證明其實際損失的具體金額，應承擔舉證不能的責任。

上海市寶山區(qū)人民法院于2018年6月26日作出（2017）滬0113民初20106號民事判決：一、原告上海市某加工場與被告上海市某村民委員會就上海市某區(qū)某村集體耕地2.50畝簽訂的土地租賃合同無效；二、被告上海市某村民委員會于本判決生效之日起十日內，向原告上海市某加工場支付25萬元；三、駁回原告上海市某加工場的其余訴訟請求。上海市某加工場不服提起上訴。二審期間，上海市某加工場提出撤回上訴的請求。上海市第二中級人民法院于2018年10月17日作出（2018）滬02民終8441號民事裁定：準許其撤回上訴。裁判理由法院生效裁判認為：系爭土地系集體所有的耕地，上海市某村民委員會將系爭土地出租給上海某加工場用于建設生產廠房，是將耕地用于非農建設，故系爭土地租賃合同當屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。上海某加工場承租系爭土地后建設生產廠房，因相關廠房違法用地、違法建筑、違法排污及存在安全隱患等客觀事實，致使系爭房屋被拆除，故上海某加工場基于雙方間的租賃合同關系起訴上海市某村民委員會賠償。需要說明的是，上海某加工場作為系爭耕地的承租人、違章建筑的建造方、實際使用人及相關收益方，理應對相關損失承擔主要的過錯責任；上海市某村民委員會作為系爭耕地的出租人，對合同無效及由此導致的相關后果也應承擔相應的過錯責任。

現(xiàn)上海某加工場的相關搭建已在本案訴訟前被拆除，目前已經(jīng)缺乏評估其造價的可能性，上海某加工場亦無法提供建造系爭房屋時的合同、發(fā)票、付款憑證、圖紙等材料證明其建造成本，上海某加工場所提供的照片、視頻等也無法明確查清工程量，且上海某加工場多次庭審中關于搭建投入的主張及書面陳述的相關內容差距較大，可信度較低，故上海某加工場主張的造價缺乏證據(jù)予以證明。但上海某加工場進行了建造系客觀事實。同時，根據(jù)上海某加工場自述，上海某加工場建造廠房后用于生產，年利潤約有20萬元，部分面積用于出租，收益約20萬元左右，這些利益均系上海某加工場在無效合同履行期間所得，在計算上海某加工場損失時應予以考量。再結合雙方的陳述、由上海某加工場提供的、上海市某村民委員會蓋章確認的《暫無房產證樓宇企業(yè)辦理工商登記核定表》上載明的建筑物面積等情況，并充分注意到雙方對導致合同無效均存在的過錯程度、合同的履行情況、合同雙方的收益情況等主客觀因素，酌情確定由上海市某村民委員會向上海某加工場支付補償款25萬元。對于上海某加工場的其余訴訟請求，不予支持。裁判要旨承租人經(jīng)出租人同意在土地上進行違法搭建的，因土地租賃合同無效，違法搭建被拆除致使承租人產生損失，對建筑物的造價費用應在土地租賃合同雙方之間進行合理分攤，具體應當考慮雙方對導致租賃合同無效及搭建違法建筑的過錯程度、合同履行情況、租賃雙方收益情況等主客觀因素。關聯(lián)索引《中華人民共和國民法典》第153條、第157條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第52條、第58條）

一審：上海市寶山區(qū)人民法院（2017）滬0113民初20106號民事判決（2018年6月26日）

二審：上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8441號民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）

二、上海農村宅基地買賣糾紛案例

法律分析：我國的宅基地制度是隨著我國土地制度的不斷變革而逐步確立的，國家可以通過法律制度禁止宅基地上住房買賣來限制宅基地使用權的流轉，但如果宅基地上的房屋因為繼承要發(fā)生所有權轉移，國家就不能直接予以禁止了。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法法》 第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

三、企業(yè)改制土地和廠房的糾紛案例？

律師解析：

減刑、假釋是激勵罪犯改造的刑罰制度，減刑、假釋的適用應當貫徹寬嚴相濟刑事政策，最大限度地發(fā)揮刑罰的功能，實現(xiàn)刑罰的目的。

【法律依據(jù)】：

《最高人民法院關于辦理減刑、假釋案件具體應用法律的規(guī)定》 第三條 “確有悔改表現(xiàn)”是指同時具備以下條件：（一）認罪悔罪；（二）遵守法律法規(guī)及監(jiān)規(guī)，接受教育改造；（三）積極參加思想、文化、職業(yè)技術教育；（四）積極參加勞動，努力完成勞動任務。

《中華人民共和國刑法》 第七十八條 被判處管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑的犯罪分子，在執(zhí)行期間，如果認真遵守監(jiān)規(guī)，接受教育改造，確有悔改表現(xiàn)的，或者有立功表現(xiàn)的，可以減刑；有下列重大立功表現(xiàn)之一的，應當減刑：（一）阻止他人重大犯罪活動的；（二）檢舉監(jiān)獄內外重大犯罪活動，經(jīng)查證屬實的；（三）有發(fā)明創(chuàng)造或者重大技術革新的；（四）在日常生產、生活中舍己救人的；（五）在抗御自然災害或者排除重大事故中，有突出表現(xiàn)的；

（六）對國家和社會有其他重大貢獻的。

四、東莞某經(jīng)濟合作社與東莞某實業(yè)公司土地轉讓合同糾紛案

東莞某經(jīng)濟合作社與東莞某實業(yè)公司土地轉讓合同糾紛案

律師實戰(zhàn)辦案資料

代理詞

審判長、審判員：

我們依法接受東莞市厚街鎮(zhèn)xx經(jīng)濟合作社的委托，擔任其代理人，參加xx經(jīng)濟合作社上訴東莞市xx實業(yè)有限公司土地轉讓糾紛一案的訴訟活動。

根據(jù)本案事實和有關法律、法規(guī)，代理律師提出如下幾點代理意見，供合議庭參考：

一、上訴人與被上訴人所簽訂的《土地轉讓合同》無效，被上訴人應負主要責任。

上訴人與被上訴人是1998年7月5日簽署的《土地轉讓合同》。所以，適用1998年12月29日重新公布施行的《中華人民共和國土地管理法》(下簡稱《土地法》)和1991年1月4日國務院發(fā)布實行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》(下簡稱《土地法實施條例》)。

上述《土地法》第二條規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體辦法，由國務院另行規(guī)定。”

上述國務院頒布的《土地法實施條例》第十八條明文規(guī)定：土地不得“非法轉讓”。土地轉讓的合法程序是：

①建設單位持經(jīng)批準的設計任務或初步設計方案等文件，向土地管理部門申請用地;

②土地管理部門對建設用地申請進行審核，同意后，組織建設單位與被征地單位依法商定土地補償、安置方案;

③由縣以上人民政府發(fā)給建設用地批準書;

④建設項目竣工后，核發(fā)土地使用證。該《土地法實施條例》第二十九條也規(guī)定:“農村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農業(yè)生產經(jīng)營活動，應當利用原有宅基地;確需另外使用集體所有的土地的，必須持有關部門批準文件，向土地所在的村農民集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體經(jīng)濟組織提出用地申請，由村民代表會或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體經(jīng)濟組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查同意后，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限批準。”這里也明確規(guī)定，確需使用集體土地者，“必須持有關部門批準文件，向土地所在的村農民集體組織”提出用地申請。

本案被上訴人直接與上訴人簽土地轉讓合同，這已不符合法定程序。被上訴人不依法向土地管理部門申請建設用地，未持有國土部門的批準用地文件，也沒有任何建廠的設計方案、圖紙，而要上訴人先辦好《土地使用證》，這顯然是在規(guī)避法定程序;其目的，就在于逃避國家應征收的土地轉讓金。所以，本案《土地轉讓合同》無效，被上訴人應負主要過錯責任。

五、上海農村宅基地買賣糾紛案例？

法律分析：

我國的宅基地制度是隨著我國土地制度的不斷變革而逐步確立的，國家可以通過法律制度禁止宅基地上住房買賣來限制宅基地使用權的流轉，但如果宅基地上的房屋因為繼承要發(fā)生所有權轉移，國家就不能直接予以禁止了。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民事訴訟法法》 第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

六、李某訴張某土地征收補償糾紛一案

基本案情：甲原有家庭承包責任地6畝，承包期限30年，由于其外出打工，把該5畝地轉包給本村村民乙，每畝每年交甲350元。現(xiàn)在該土地被征收，每畝補償款10萬元，甲乙雙方就征地補償款歸屬發(fā)生糾紛。案件分析：農村土地征收后，應對土地所有人及用益物權人（即承包人）進行補償，補償費用包括以下三部分即：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。從直接的法律依據(jù)來講，《中華人民共和國農村》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權利：（二）承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償。”第43條之規(guī)定，“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，土地承包經(jīng)營權依法流轉時有權獲得相應的補償。”《中華人民共和國》第42條之規(guī)定，“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”第132條之規(guī)定，“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權人有權依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應補償。”以上規(guī)定可以看出，在承包合同主體沒有發(fā)生變化的情況下，承包人應當獲得征地補償中的土地補償費和安置補助費，而地上的農作物因為是現(xiàn)有耕種人村民乙的勞動成果，因此青苗補償費應歸村民乙所有。最高法院關于《農村土地承包法》司法解釋第22條第2款規(guī)定：“承包方已將土地承包經(jīng)營權以轉包、出租等方式流轉給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費歸附著物所有人所有”。從該項規(guī)定可以看出，地上附著物的補償歸屬，應取決于該附著物的權屬狀態(tài)，只有所有人才能享有。

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文章來源參考：【頭條】2025上海市征用集體所有土地動遷房屋補償安置若干規(guī)定，上海市集體土地征收

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投稿：畢伊

內容審核：李帥律師