舟山市物業(yè)管理條例2025全文, 舟山市物業(yè)管理條例2025全文 (2019年1月21日舟山市第七屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過 2019年5月31日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準 根據(jù)2021年8月25
(2019年1月21日舟山市第七屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過 2019年5月31日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準 根據(jù)2021年8月25日舟山市第七屆人民代表大會常務委員會第四十三次會議通過 2021年9月29日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議批準的《舟山市人民代表大會常務委員會關于修改〈舟山市物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正 根據(jù)2024年4月30日舟山市第八屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過 2024年5月31日浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準的《舟山市人民代表大會常務委員會關于修改〈舟山市制定地方性法規(guī)條例〉等三件地方性法規(guī)的決定》第二次修正)
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)
第三章 業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主大會
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三節(jié) 其他規(guī)定
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)管理服務
第六章 物業(yè)使用和維護
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 市、縣(區(qū))人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設和社會治理體系，建立綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制，建立與之相適應的資金投入和保障機制，制定和實施現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持獎勵政策，促進物業(yè)服務專業(yè)人才培養(yǎng)，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，建立物業(yè)管理信息平臺和物業(yè)管理信用評價系統(tǒng)，制定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議等示范文本，履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
縣(區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展相關工作。
發(fā)展改革、公安、司法行政、自然資源與規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法、人防、消防等行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立和選舉業(yè)主組織，協(xié)助監(jiān)督業(yè)主組織依法開展活動，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設的關系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府做好物業(yè)管理相關工作。
第七條 物業(yè)管理行政主管部門和其他相關行政管理部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法行為。
第八條 物業(yè)管理相關行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)
第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，按照以下方式劃分：
(一)新建物業(yè)一般根據(jù)建設用地宗地范圍劃定;分期開發(fā)建設的物業(yè)，配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;兩宗以上相鄰的建設用地，配套設施設備和相關場地共有、共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定;相毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)由各自區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同決定，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 新建物業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域劃定后，物業(yè)管理行政主管部門應當及時告知建設單位，建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域范圍、業(yè)主共用部位和共用設施設備的配置等內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第十一條 建設單位應當按照規(guī)定比例配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米。門崗、監(jiān)控室、設備房等不計入物業(yè)服務用房的配置比例。同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設的項目，首期開發(fā)應當建設物業(yè)服務用房，且面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房總面積的二分之一。
物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，相對集中配置在區(qū)域內(nèi)交通便利處，并具備通水、通電、通信、通風、采光、衛(wèi)生等基本使用功能和辦公條件。設置在住宅樓內(nèi)的應當具有獨立通道。
第十二條 規(guī)劃部門在審查建設工程設計方案時，應當征求物業(yè)管理行政主管部門意見，在建設工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務用房的面積，并在附圖中注明其具體位置。
第十三條 新建物業(yè)項目的，電動自行車集中停放與集中充電、垃圾分類投放與分類收集等設施，應當與物業(yè)項目同步設計、同步施工、同步交付;規(guī)劃設計車位、車庫應當配建新能源汽車充電設施或者預留建設安裝條件。
第三章 業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主大會
第十四條 符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在物業(yè)管理行政主管部門的指導下組織成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。社區(qū)居(村)民委員會應當予以協(xié)助。
籌備組成員數(shù)量為七名或者九名，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表和社區(qū)居(村)民委員會代表、建設單位代表、業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表擔任。
籌備組應當將成員名單及聯(lián)系方式等信息以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十五條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費應當由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)竣工驗收前將籌備經(jīng)費存入專用賬戶。
首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第十六條 業(yè)主大會籌備組應當做好以下工作：
(一)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及其所有的專有部分建筑面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內(nèi)容及會議表決規(guī)則;
(三)制定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(四)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設施的維修資金使用管理辦法等草案;
(五)制定籌備經(jīng)費開支預算方案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款所列內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。
第十七條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員、候補委員;
(三)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(四)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案，確定其他公攤費用的收取標準;
(五)制定共有物業(yè)和共有資金的管理和使用辦法;
(六)審議業(yè)主大會年度計劃及財務預決算方案、業(yè)主委員會工作報告;
(七)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(八)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
(九)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(十)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;
(十一)其他有關共有和共同管理權(quán)利的重大事項。
前款規(guī)定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項至第十項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十八條 業(yè)主大會會議應當充分聽取業(yè)主意見，可以采取集體討論、書面征求意見等方式召開。書面征求意見的，應當將相關材料送交至每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期限不得少于七日。
業(yè)主表決可以采取書面投票、電子投票等方式。市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，改進業(yè)主大會表決方式。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托事項。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得擔任業(yè)主代理人。業(yè)主大會議事規(guī)則可以規(guī)定一個代理人最多可以接受委托的業(yè)主人數(shù)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，自選舉產(chǎn)生之日起成立。業(yè)主委員會組成人員名單應當自產(chǎn)生之日起七日內(nèi)予以公告。
業(yè)主委員會應當按照規(guī)定辦理備案手續(xù)，在取得備案證明后刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，并向金融機構(gòu)申請開立業(yè)主委員會賬戶。
第二十條 業(yè)主委員會應當由五至十一名委員組成，組成人數(shù)應當為單數(shù)，每屆任期為三至五年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。
業(yè)主委員會可以設置候補委員，人數(shù)不得超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的二分之一。候補委員應當符合業(yè)主委員會委員資格，并在業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時按照得票數(shù)由高到低的順序依次遞補。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不享有表決權(quán)。
有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會委員一定的津貼，也可以決定聘請執(zhí)行秘書、財務人員等專職工作人員。
第二十一條 業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力、遵守法律法規(guī)、熱心公益、責任心強、具有一定組織能力的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表擔任。
第二十二條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)編制業(yè)主大會年度財務預決算方案;
(四)擬定業(yè)主大會管理制度及共有物業(yè)、共有資金的管理和使用辦法;
(五)擬定物業(yè)服務企業(yè)選聘方案，物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及收費方案和其他公攤費用的收取標準;
(六)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(七)收集、了解業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他費用;
(九)組織和監(jiān)督建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集和使用;
(十)調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十一)配合街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居(村)民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作;
(十二)業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會應當在成立九十日內(nèi)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
第二十三條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列事項：
(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開的事項。
第二十四條 業(yè)主委員會會議應當有半數(shù)以上委員出席，并制作會議記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名。
業(yè)主委員會作出的決定應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽名同意，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。未按規(guī)定公告的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責令限期改正。
業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會超越職權(quán)、濫用職權(quán)作出的決定造成損失的，簽名同意該決定的委員須承擔與其過錯相應的責任。
第二十五條 業(yè)主委員會委員和專職工作人員不得有下列行為：
(一)侵占、挪用業(yè)主共有財物;
(二)擅自泄露業(yè)主信息;
(三)阻撓、妨礙業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使職權(quán);
(四)利用職務之便，索取、收受物業(yè)服務企業(yè)或者與其履職有利害關系的單位和個人的利益或者報酬;
(五)弄虛作假，隱瞞事實，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(六)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章;
(七)其他違反法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第二十六條 業(yè)主大會可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，具有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員、候補委員職務終止，由業(yè)主委員會予以公告：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因喪失履行職責能力的;
(三)違反本條例第二十五條禁止性規(guī)定的;
(四)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職之日起滿三十日的;
(五)一年內(nèi)無故缺席兩次以上業(yè)主委員會會議或者一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議三分之一以上次數(shù)的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。規(guī)定時間內(nèi)未組織的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當予以督促;逾期仍未組織的，可以由所在地社區(qū)居(村)民委員會組織換屆選舉。
業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關印章、財務憑證、檔案文件等資料和屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會;新一屆業(yè)主委員會尚未產(chǎn)生的，移交給社區(qū)居(村)民委員會代為保管。
第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的津貼、專職工作人員的薪酬等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應當建立財務管理制度，且每年不少于一次在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況。未按規(guī)定公告的，由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責令限期改正。
第二十九條 分期開發(fā)建設且劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，已交付部分物業(yè)符合成立業(yè)主大會條件的，可以先行籌備成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但應當為后期開發(fā)的物業(yè)預留業(yè)主委員會委員名額，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補辦法。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第三十條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以指導和監(jiān)督社區(qū)居(村)民委員會代行業(yè)主委員會的相關職責。
第三十一條 對物業(yè)配套設施設備不全，不具備實施物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，市、縣(區(qū))人民政府應當在老舊住宅小區(qū)綜合改造中明確物業(yè)管理的相關內(nèi)容，建立物業(yè)管理機制。
對未成立業(yè)主組織的保障性住房、安置房小區(qū)和完成綜合改造的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當指導成立業(yè)主組織，逐步推進業(yè)主自治。
第三十二條 業(yè)主大會籌備組開展籌備工作前和業(yè)主委員會成立、換屆時，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當對籌備組成員和業(yè)主委員會委員、候補委員等進行相關業(yè)務指導，提高其履職能力和管理水平。
第三十三條 業(yè)主大會可以決定聘請專業(yè)機構(gòu)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主自主管理的建筑物及其附屬設施的維修資金、物業(yè)共有部分和共用設施設備經(jīng)營收益等收支情況進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公告。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應當對審計予以配合，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
第三十四條 業(yè)主可以按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定查閱業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項提出詢問，業(yè)主委員會應當及時答復。
業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面撤銷申請。物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調(diào)查核實屬實的，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十五條 建設單位應當按照國家和省有關法律、法規(guī)的規(guī)定，選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同。
第三十六條 市轄區(qū)內(nèi)普通住宅前期物業(yè)服務費按照省有關規(guī)定實行政府指導價。市人民政府應當根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，依法制定相應的等級基準價及浮動幅度，并每三年至少組織一次評估，根據(jù)評估情況及時調(diào)整、公布。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
(一)查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備情況，建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;
(二)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;
(三)配合做好業(yè)主大會成立的相關工作;
(四)前期物業(yè)服務合同約定的其他事項。
建設單位應當邀請物業(yè)服務企業(yè)參與工程檢查、共用設施設備的安裝、調(diào)試等工作，吸收采納物業(yè)服務企業(yè)提出的合理意見建議。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在接管物業(yè)項目時對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前按規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交承接查驗所需相關資料。
承接查驗后，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。
在承接查驗過程中，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。
物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。
第三十九條 前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位協(xié)商一致解除合同的，建設單位應當在合同解除前另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與另行選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同約定的具體內(nèi)容應當與商品房銷售時簽訂的前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容一致。
建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
前期物業(yè)服務合同可以約定，有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)終止前期物業(yè)服務：
(一)物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)具備業(yè)主大會成立條件且超過兩年未召開首次業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的;
(二)業(yè)主委員會成立九十日后仍未與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)聘或者解聘的。
物業(yè)服務企業(yè)按照前款規(guī)定解除合同的，應當提前九十日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告，并書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和所在地物業(yè)管理行政主管部門。
第五章 物業(yè)管理服務
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分專項服務委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。物業(yè)服務企業(yè)應當對專業(yè)性服務組織或者其他第三人的服務進行監(jiān)督管理。
物業(yè)服務企業(yè)不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)可以采用酬金制或者包干制等形式提供物業(yè)管理服務。
實行酬金制的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定和合同約定建賬立制，每年不少于兩次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布其收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制的，應當每年不少于一次公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況。
第四十二條 業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定按時足額支付物業(yè)服務費。業(yè)主未按約定支付物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以要求其限期支付，業(yè)主委員會應當督促其限期支付。
業(yè)主無正當理由拒絕支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請人民調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請支付令。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決等仍不履行的，按照有關規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置定期公布物業(yè)服務費支付的情況。
物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準;
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務收費標準;
(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，將物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收費。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開下列信息，并及時更新：
(一)物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務咨詢投訴電話;
(二)物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯、消防等設施設備的維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等;
(四)業(yè)主交納公共能耗費的分攤情況;
(五)其他應當公開的信息。
第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)對服務期間因改造、維修、養(yǎng)護有關物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的以下資料，應當建檔保存：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備運行、維修、養(yǎng)護記錄;
(二)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位、業(yè)主委員會與專業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等書面協(xié)議;
(三)物業(yè)裝修管理資料;
(四)物業(yè)管理服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
第四十六條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在合同期限屆滿三十日前與原物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同;決定不再續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿六十日前書面通知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)決定在合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務的，應當在屆滿九十日前書面通知業(yè)主委員會。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)在退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好查驗、交接等相關工作;沒有業(yè)主委員會的，應當移交社區(qū)居(村)民委員會代為保管：
(一)建設單位按照本條例第三十八條第一款規(guī)定移交的資料;
(二)物業(yè)服務企業(yè)按照本條例第四十五條規(guī)定建檔保存的資料;
(三)在物業(yè)管理服務期間保存的業(yè)主信息資料;
(四)屬于業(yè)主共有的設施設備;
(五)利用共用部位、共用設施設備及相關場地經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用和公共能耗費用及其交納記錄資料;
(六)其他應當移交的資料和財物。
實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)還應當移交物業(yè)管理期間賬本、憑證等主要財務資料的復印件。
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，業(yè)主大會仍未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，也未作出自行管理決定的，由全體業(yè)主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當及時指導和協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。情況緊急時，應當啟動管理預案，并書面報告物業(yè)所在地的縣(區(qū))人民政府。
環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當繼續(xù)做好環(huán)境衛(wèi)生維護、共用設施設備運行等管理服務工作。
第四十九條 市、縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)項目經(jīng)理和物業(yè)企業(yè)其他管理人員實行信用評價管理，建立物業(yè)行業(yè)考核激勵機制，完善不良行為記錄制度，建立行業(yè)誠信檔案，并向社會公布信用評價結(jié)果。
第六章 物業(yè)使用和維護
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)或者承重結(jié)構(gòu)，擅自挖掘地下空間;
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外立面，擅自在外墻上開門窗;
(三)將無防水要求的房間、陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房上方;
(四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設施、器材，妨礙疏散通道、安全出口、消防通道暢通;
(五)毀壞或者擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、公共道路和公共過道、樓梯間等其他共用部位、共用設施設備;
(六)擅自拆改管道(煙道)設施，擅自改動、接駁共用管線;
(七)在樓梯間、樓梯口、疏散通道等共用部位私拉電線為電動車輛及其他電動設備充電;
(八)隨意堆放雜物、棄置垃圾、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒、高空拋物以及高空堆放、懸掛危及安全的物品等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全;
(九)房屋裝修未按照小區(qū)規(guī)定時間進行或者產(chǎn)生噪聲、粉塵等妨礙他人正常生活;
(十)違反安全規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等物品;
(十一)擅自將車棚、車庫、儲物間改為居住場所或者生產(chǎn)經(jīng)營場所;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜等動物;
(十三)違反房屋出租管理規(guī)定出租房屋;
(十四)法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當向相關行政管理部門報告。業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法向人民法院提起訴訟。
第五十一條 業(yè)主和非業(yè)主使用人在房屋裝修開工前，應當將房屋裝修圖紙或者說明報送物業(yè)服務企業(yè);未委托物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，應當報送社區(qū)居(村)民委員會。
物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居(村)民委員會收到房屋裝修圖紙或者說明后，應當將裝修工程的禁止行為、注意事項告知業(yè)主和非業(yè)主使用人。
業(yè)主和非業(yè)主使用人、裝修企業(yè)在裝修活動中應當遵守法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約，并對物業(yè)服務企業(yè)的巡查、管理活動予以配合。
第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建設單位在銷售物業(yè)時應當將擬出售、附贈或者出租的車位和車庫的數(shù)量、價格等相關信息在銷售場所顯著位置公示。
第五十三條 物業(yè)交付使用后，在符合有關法律、法規(guī)的情況下，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位或者其他場地劃定共有車位。公安、消防、規(guī)劃部門應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有停車位的收費事項，在業(yè)主大會成立前，由前期物業(yè)服務合同約定;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務企業(yè)對共有停車位提供管理和服務需增加服務費用的，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。車主對車輛有特別保管要求的，由車主與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
對妨礙小區(qū)公共道路通行的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻;屬于公安交通管理部門執(zhí)法范圍的，公安交通管理部門應當依法及時處理。
第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護、更新改造責任，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設施設備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。相鄰的業(yè)主和非業(yè)主使用人應當對共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新改造予以配合。
未經(jīng)業(yè)主委員會或者相關業(yè)主同意，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用場所擅自增設相關設施設備。
第五十五條 鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合條件的既有住宅加裝電梯。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)既有住宅需要加裝電梯的，應當符合規(guī)劃、建設、特種設備、消防等方面的法律、法規(guī)、安全技術規(guī)范以及標準要求。具體辦法由市人民政府制定。
第五十六條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)服務用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)進行出租或者經(jīng)營的，收益歸全體業(yè)主所有，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務期限，租金不得明顯低于周邊同類物業(yè)市場租賃價格。
業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)的經(jīng)營管理，應當經(jīng)業(yè)主大會同意。
共有物業(yè)經(jīng)營收益應當專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。
第五十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方當事人應當對物業(yè)服務費的結(jié)算情況在轉(zhuǎn)讓合同中明確約定。
受讓方應當在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等信息告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
第五十八條 建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門一次性代為交存首期建筑物及其附屬設施的維修資金，并在物業(yè)交付時向業(yè)主收取。
建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
使用建筑物及其附屬設施的維修資金時，維修工程決算金額超出預算金額百分之十且超出部分多于一萬元的，超出部分應當按照維修資金使用程序重新申請。
第五十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金應當按照首期交存總額的百分之五設立應急備用金。發(fā)生下列緊急情況，需要立即維修的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出建議，業(yè)主委員會或者社區(qū)居(村)民委員會證明核實后，可直接向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門提出建筑物及其附屬設施的維修資金使用申請：
(一)電梯故障危及人身安全的;
(二)消防設施設備損壞，經(jīng)消防管理部門出具書面文書要求整改的;
(三)二次供水設施損壞的，但由專業(yè)單位承擔維修、養(yǎng)護責任的除外;
(四)外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;
(五)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;
(六)其他危及房屋安全和人身安全的緊急情況。
應急維修工程竣工驗收后，應當將工程結(jié)算和應急備用金使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)存在安全隱患經(jīng)鑒定為危險房屋的，按照國家和省有關危險房屋的管理規(guī)定處理。
第七章 法律責任
第六十條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
本條例規(guī)定的行政處罰，實行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合行政執(zhí)法部門實施。
第六十一條 建設單位有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款：
(一)違反本條例第十一條規(guī)定，提供的物業(yè)服務用房未達到規(guī)定要求的;
(二)違反本條例第三十九條第一款規(guī)定，未按照要求另行選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的。
第六十二條 業(yè)主委員會委員和專職工作人員有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處五千元以上一萬元以下罰款：
(一)違反本條例第二十五條第三項規(guī)定，阻撓、妨礙業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使職權(quán)的;
(二)違反本條例第二十五條第五項規(guī)定，弄虛作假，隱瞞事實，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;
(三)違反本條例第二十五條第六項規(guī)定，擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的。
第六十三條 違反本條例第三十八條第三款規(guī)定，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下罰款。
第六十四條 違反本條例第四十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照要求公布相關收支情況的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十五條 違反本條例第五十條第一款第三項規(guī)定，將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房上方的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款。
違反本條例第五十條第一款第五項規(guī)定，擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共過道、樓梯間等其他共用部位、共用設施設備的，由物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二百元以上五百元以下罰款。
第六十六條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、相關行政主管部門的工作人員在物業(yè)管理監(jiān)督活動中未按照規(guī)定履行物業(yè)監(jiān)督管理職責的，依法追究相關責任。
第八章 附 則
第六十七條 市人民政府和市物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)本條例制定相關配套制度。
第六十八條 業(yè)主委托其他管理人管理物業(yè)管理區(qū)域或者業(yè)主決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。
第六十九條 本條例自2019年9月1日起施行。
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