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一、衣村房屋的買賣包含所有土地的轉(zhuǎn)讓嗎

農(nóng)村房屋買賣不包含所有土地的轉(zhuǎn)讓。

（一）宅基地的特殊性。農(nóng)村房屋所占用的土地多為宅基地，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶僅享有宅基地的使用權(quán)。當(dāng)進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣時，宅基地的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，因為其性質(zhì)是集體所有，不能隨意變更所有權(quán)主體。

（二）土地流轉(zhuǎn)規(guī)定。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地的轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)行為有著嚴(yán)格的限制和規(guī)范，農(nóng)村土地（特別是農(nóng)用地等）的流轉(zhuǎn)主要是在符合規(guī)劃、用途管制等前提下的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。

（三）房屋買賣與土地的關(guān)系。農(nóng)村房屋買賣時，僅是房屋的所有權(quán)可以在符合一定條件下進(jìn)行流轉(zhuǎn)（如受讓方為同村村民等），但附著的土地（宅基地）只是隨房走的一種使用權(quán)的有限度轉(zhuǎn)移，并非土地所有權(quán)益的完全轉(zhuǎn)讓。

二、農(nóng)村的房屋可以買賣嗎

農(nóng)村房屋在一定條件下可以買賣。

（一）同一村集體成員之間的買賣

1. 合法有效性。如果買賣雙方都是同一個村集體組織的成員，這種房屋買賣是被允許的，通常具有法律效力。因為農(nóng)村宅基地是村集體分配給本村村民用于居住的土地，同村村民之間的房屋買賣符合宅基地的使用性質(zhì)和農(nóng)村土地管理的相關(guān)規(guī)定。

2. 手續(xù)辦理。買賣雙方需要按照當(dāng)?shù)匾?guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，例如簽訂書面買賣合同，辦理宅基地使用權(quán)的變更登記等。

（二）非同一村集體成員之間的買賣

1. 一般限制。非本村集體成員購買農(nóng)村房屋存在較大限制。這種買賣往往不被法律所認(rèn)可，因為宅基地的特殊性質(zhì)是保障本村村民的居住權(quán)益，向村集體外的人轉(zhuǎn)讓可能導(dǎo)致宅基地管理混亂，損害村集體利益。

2. 特殊情況。在個別地區(qū)，可能存在一些特殊政策或者經(jīng)過法定程序后可以進(jìn)行的情況，但這屬于少數(shù)特殊情形。

總之，農(nóng)村房屋買賣要遵循相關(guān)法律法規(guī)和村集體規(guī)定。

三、房改房買賣土地出讓金誰出

房改房買賣中土地出讓金的承擔(dān)通常可由買賣雙方協(xié)商確定，但一般有以下情況：

（一）約定情況

1. 如果在房屋買賣合同中有明確約定由哪一方承擔(dān)土地出讓金，那么就按照合同約定執(zhí)行。例如，合同約定由賣方承擔(dān)，賣方就需要繳納土地出讓金；若約定由買方承擔(dān)，則由買方繳納。

2. 當(dāng)合同約定不明確時，雙方可以補(bǔ)充協(xié)議確定土地出讓金的承擔(dān)主體。

（二）法定情況

1. 在某些地區(qū)的政策法規(guī)可能會規(guī)定土地出讓金由特定的一方承擔(dān)。比如有的地方規(guī)定，房改房上市交易時，土地出讓金由賣方承擔(dān)。但這也不是普遍的絕對規(guī)定，不同地區(qū)有不同的規(guī)定和做法。

2. 如果沒有合同約定且沒有明確的地方規(guī)定，按照公平合理的原則，也可以參考交易習(xí)慣或者基于房屋的價格是否已經(jīng)考慮土地出讓金因素等情況來確定。例如，如果房價較低，可能默認(rèn)由買方承擔(dān)土地出讓金；若房價已經(jīng)包含了土地出讓金的預(yù)期，賣方承擔(dān)更合理。