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丁家莊拆遷怎么補償?shù)模暇M取消經(jīng)適房和廉租房年內(nèi)出臺:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-13 19:55:02
作者：
圣運律師
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丁家莊拆遷怎么補償?shù)?南京經(jīng)適房可上市交易廉租房可申買部分產(chǎn)權(quán),南京市房管局日前下發(fā)《關于貫徹〈南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則〉、〈南京市廉租住房保障實施細則〉的若干規(guī)定》，率先出臺了關于住房保障的整套管理辦法。從今天起，該市經(jīng)濟適用住房以

丁家莊拆遷怎么補償?shù)模暇M取消經(jīng)適房和廉租房年內(nèi)出臺:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、丁家莊拆遷怎么補償?shù)?南京經(jīng)適房可上市交易廉租房可申買部分產(chǎn)權(quán)

南京市房管局日前下發(fā)《關于貫徹〈南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則〉、〈南京市廉租住房保障實施細則〉的若干規(guī)定》，率先出臺了關于住房保障的整套管理辦法。從今天起，該市經(jīng)濟適用住房以及廉租房購得全部產(chǎn)權(quán)滿5年的，可以上市交易，收益的50%將上交政府；但除由該市住房保障辦按原供應價格回購的外，不再享受任何住房保障政策

該市規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房滿5年的方可上市交易，銷售對象不限；未滿5年確需轉(zhuǎn)讓的，由該市住房保障辦按原供應價格予以回購。房主在出售給符合經(jīng)濟適用住房條件的居民時，或者經(jīng)適房互換的，不需繳納收益。但如出售給其他居民，則須上交50%的差價收益，用于該市保障住房的建設。銷售之后該房源就不再是經(jīng)適房，而是成了普通商品房。

同時出爐的廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法中提出，已承租廉租住房的可申請購買部分產(chǎn)權(quán)，房價參照同地段經(jīng)濟適用房。購買者首次購買的份額不得低于50%，其后可分兩次購完余額，其中5年內(nèi)可按原售價繼續(xù)購買剩余的產(chǎn)權(quán)份額；5年后的購買價格，則由該市有關部門重新核定。一旦購買下整個產(chǎn)權(quán)之后，該房產(chǎn)便由廉租房變?yōu)榻?jīng)濟適用房。同樣，在取得全部產(chǎn)權(quán)滿5年后，該房產(chǎn)可上市自由交易。上市交易的，除由該市住房保障辦按原購買價格回購的外，均不再享受任何形式的住房保障政策或購買其他政策性住房

一、北京回遷房買賣稅費怎么算

北京的回遷房屬于二類經(jīng)濟適用房，稅費的計算一般按照二類經(jīng)濟適用房來進行。二類經(jīng)濟適用房“等同于經(jīng)濟適用房管理”的房產(chǎn)類型，這類房產(chǎn)大多為“拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證標注為經(jīng)濟適用房，行政管理上比照經(jīng)濟適用房，但是不受經(jīng)濟適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標準以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?

雖然是按經(jīng)濟適用房管理，但是二類經(jīng)適房上市不受時間限制，所以在這里回遷房交易稅費也比經(jīng)適房少很多。

1、營業(yè)稅(賣方)：財政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標準從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，

（1）稅率20%，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用)計征；

（2）未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔

（3）契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國家契稅優(yōu)惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；

4、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。

5、交易費：6元/平米，雙方各付一半；

6、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。

7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔。

8、核檔費：50元/宗。

二、南京擬取消經(jīng)適房和廉租房年內(nèi)出臺

南京也正在醞釀推進住房保障體系的轉(zhuǎn)型發(fā)展，與北京類似，以共有產(chǎn)權(quán)房為核心的產(chǎn)權(quán)型保障房將取代人們熟悉的經(jīng)適房，同時廉租房也將退出歷史舞臺納入到公租房中。目前這份實施意見仍在內(nèi)部討論中，最快今年內(nèi)出臺。南京住房保障整合為三類以政府為主提供基本住房保障，以市場為主滿足多層次住房需求的供應體系，這將成為今后南京住房保障的基本思路。與現(xiàn)有保障范圍相同，城市低收入、中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務工人員都將是被保障對象。如何能夠?qū)崿F(xiàn)“應保盡保”據(jù)了解，按照“保障基本、并軌運行、租補分離、產(chǎn)權(quán)共有”的思路，南京將把現(xiàn)有保障房品種整合為貨幣補貼、租賃型住房、產(chǎn)權(quán)型住房三類，推進公租房與廉租房的并軌，建立以共有產(chǎn)權(quán)為核心的產(chǎn)權(quán)型住房保障制度。貨幣補貼貨幣補貼實際上是租賃補貼。對于符合保障范圍體系的住房困難家庭，如果不接受租賃型或產(chǎn)權(quán)型保障房的，可以領取租房補貼。南京擬規(guī)定，租賃補貼將納入市、區(qū)財政預算安排，加快建立租賃補貼發(fā)放銀行專戶管理制度，確保租賃補貼用于改善保障家庭的住房困難。租賃型住房目前南京根據(jù)申請入住對象的收入等不同，將租賃型保障房分為廉租房和公租房，但實際上這兩種房的房源本身并沒有多少區(qū)別。南京早有廉租房與公租房并軌的呼聲，在實踐中也已經(jīng)開始運作。此次征求意見稿中指出，今后這兩種住房統(tǒng)稱為公租房，這意味著“廉租房”這個名詞將成為歷史。今后，城市低保、低收入、中等偏下收入家庭凡是享受租賃型保障房的，都會住上公租房，他們之間的區(qū)別只是享受不同程度的租金補貼。產(chǎn)權(quán)型住房從未在南京出現(xiàn)過的共有產(chǎn)權(quán)房，將正式登上舞臺，相關立法也有望今年出臺。此次實施意見中也提及，根據(jù)住房保障人群支付能力和房價水平確定購房的首次出資比例，個人產(chǎn)權(quán)比例原則上不低于50％。所購房屋5年后方可上市交易，所得收益按照產(chǎn)權(quán)比例進行分割。“其實從南京對共有產(chǎn)權(quán)房的定義看，過去的經(jīng)適房性質(zhì)與之類似。”知情人士說，南京對經(jīng)適房的規(guī)定也是“滿5年方可上市交易，所得收益一半上交政府”，某種程度上經(jīng)適房就是政府與個人各持有50％份額的共有產(chǎn)權(quán)房。因此，在明確共有產(chǎn)權(quán)房成為未來產(chǎn)權(quán)型保障房核心后，經(jīng)適房將退出歷史舞臺。鼓勵各區(qū)政府、園區(qū)建設公租房目前，公租房的建設主體仍然是政府，但南京擬規(guī)定，鼓勵科研院所、大中型企業(yè)建設單位的公租房；鼓勵各區(qū)政府、園區(qū)、功能板塊建設公租房，解決區(qū)域內(nèi)從業(yè)人員的居住需求。“南京去年首次公租房報名選房時，很多大企業(yè)興趣濃厚，很多公司都是一口氣幫幾十位員工報名選房。”相關人士表示，其實這些大中型企業(yè)也具備了自建公租房的實力，如果他們自己建，可能會更受到員工歡迎。另外，一些園區(qū)和功能板塊目前與主城有一定的距離，如果能利用現(xiàn)有土地建設公租房，對自身發(fā)展肯定是個好事。大型商品房小區(qū)配建保障房丁家莊、上坊、花崗、岱山的四大保障房片區(qū)，代表了南京迄今為止規(guī)格最高的保障房小區(qū)建設水平。不過，南京也有意讓保障房與商品房“混搭”起來，讓保障房由“集中建設”向“集中建設與分散建設相結(jié)合”的方式轉(zhuǎn)變。今年3月份的“寧7條”中曾提及，對部分面積為10萬平方米以上的商品房住宅地塊出讓時，將配建不低于5％的保障房作為前置條件。在此次的實施意見中，這個想法被再次提及。“保障房集中建設會帶來管理難，如果能夠與商品房建在一起肯定是好事。”相關人士表示，但這個想法實施起來難度比較大，因為拿地的開發(fā)商會比較“怵”。此前南京曾經(jīng)改變土地拍賣規(guī)則，規(guī)定“限地價、競配建（面積或資金）”，但至今全部是競爭保障房建設資金，而不是面積，這也反映出把商品房和保障房“混搭”仍然困難重重。

三、南京經(jīng)濟適用房出售規(guī)定？

律師解答：

經(jīng)濟適用房購買條件：

符合下列條件的家庭，可以申請購買一套經(jīng)濟適用住房：

(一)低收入住房困難家庭應同時符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且滿5年;2、家庭人均月收入在規(guī)定標準以下;3、家庭人均住房建筑面積在規(guī)定標準以下。

當多個家庭共同居住同一住房、且其中有兩個以上家庭符合申購條件時，若有一個家庭申購后，其他家庭的住房面積超過了本市的保障面積標準，家庭之間應當協(xié)商一致，僅確定一個家庭申購經(jīng)濟適用住房。

(二)國有土地上的被拆遷家庭同時符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城市常住戶口;2、貨幣補償金額在當年規(guī)定的標準金額以下;3、同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標準以下;4、本市他處無住房。

(三)經(jīng)市政府認定的其他困難家庭。

(四)集體土地上的被拆遷家庭申購辦法按照《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》(寧政發(fā)〔2007〕61號)文件規(guī)定執(zhí)行。

【法律依據(jù)】：

《南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則》

第一條為規(guī)范本市經(jīng)濟適用住房建設、供應和管理，保護當事人合法權(quán)益，根據(jù)《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）、建設部等部門《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）、《江蘇省人民政府關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發(fā)〔2008〕44號）等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。

第二條本細則所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定供應對象、銷售價格和面積，按照合理標準建設，具有社會保障性質(zhì)的政策性住房。

第三條本市市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設、供應和管理工作，適用本細則。