一、陸河縣拆遷拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),2022年農(nóng)村宅基地有償使用怎樣收費(fèi)退出補(bǔ)償又能拿多少

隨著農(nóng)村宅基地制度改革逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、步入深水區(qū)，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個(gè)此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺(tái)中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費(fèi)究竟怎樣收取呢?申請(qǐng)自愿有償退出又能拿到多少補(bǔ)償呢?本文，在明律師就結(jié)合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見的《農(nóng)村宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)和退出管理辦法(試行)》做一番解讀。
      “宅基地有償使用費(fèi)”并無法律法規(guī)領(lǐng)域的依據(jù)，是自2015年啟動(dòng)的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)中一些縣市的一種政策嘗試。
      有償使用費(fèi)的收取對(duì)象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標(biāo)準(zhǔn)下的超占部分，以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。
      一言以蔽之，政策嘗試僅能對(duì)“非常態(tài)”情況下的宅基地收費(fèi)。對(duì)符合“一戶一宅”原則，確為農(nóng)戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費(fèi)的問題。宅基地制度的特征之一就是“無償取得”，而收費(fèi)政策事實(shí)上是對(duì)這一特征的某種挑戰(zhàn)。
【這3種宅基地或需交費(fèi)才能繼續(xù)使用】
      我們來看陸河縣擬定的具體內(nèi)容。農(nóng)村建房符合村莊規(guī)劃的，有下列情形之一，應(yīng)收取宅基地有償使用費(fèi):
      1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員征收超出面積標(biāo)準(zhǔn)部分的有償使用費(fèi)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員征收占用宅基地有償使用費(fèi);
      2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費(fèi)，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。
      3.由于歷史原因辦理有土地權(quán)屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費(fèi)，加建無證部分原則上應(yīng)當(dāng)退出，確實(shí)無法退出的征收有償使用費(fèi)。
      也就是說，付費(fèi)才能繼續(xù)使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經(jīng)確權(quán)登記的宅基地，恐需要“無償退出”或由村集體強(qiáng)制收回，難以交納這筆有償使用費(fèi)。
      當(dāng)然，特殊的困難群體是經(jīng)申請(qǐng)并由村集體通過，是可以緩交、減交或者免交這筆費(fèi)用的。
【宅基地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】
      這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬區(qū)分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計(jì)費(fèi)方式，在明律師將征求意見稿的原文謄進(jìn)來供大家仔細(xì)研究:
      1.對(duì)于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過規(guī)定面積的，有償使用根據(jù)其超出起收面積實(shí)行階梯式計(jì)費(fèi)。
      (1)超出面積1-30平方米部分按每年10元/m2計(jì)費(fèi);
      (2)超出面積31-60平方米部分按每年15元/m2計(jì)費(fèi);
      (3)超出面積61-90平方米部分按每年20元/m2計(jì)費(fèi);
      (4)超出面積90平方米以上部分按每年25元/m2起征，每增加30平方米標(biāo)準(zhǔn)提高10元/m2計(jì)費(fèi)，以此類推。
      2.對(duì)“一戶多宅”的，鼓勵(lì)農(nóng)戶退出多出宗數(shù)的宅基地。不愿退出的農(nóng)戶，收取宅基地有償使用費(fèi)。農(nóng)戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計(jì)費(fèi)，不扣除一宅不足面積部分。
      3.集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承、贈(zèng)與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過規(guī)定面積的，按照階梯式計(jì)費(fèi)進(jìn)行收取。
      4.非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承、贈(zèng)與等方式在農(nóng)村占有和使用宅基地按每年5元/m2收費(fèi)，宅基地超過規(guī)定面積的部分實(shí)行階梯式計(jì)費(fèi)收取。
      (1)超出面積1-30平方米部分按每年15元/m2計(jì)費(fèi);
      (2)超出面積31-60平方米部分按每年20元/m2計(jì)費(fèi);
      (3)超出面積61-90平方米部分按每年25元/m2計(jì)費(fèi);
      (4)超出面積90平方米以上部分按每年30元/m2起征，每增加30平方米標(biāo)準(zhǔn)提高10元/m2計(jì)費(fèi)，以此類推。
      我們來為此前備受關(guān)注的城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標(biāo)準(zhǔn)為150平方米以下。
      那么此人需要交納的宅基地使用費(fèi)就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。
【自愿有償退出到底能拿多少補(bǔ)償?】
      了解了宅基地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)賮砜醋栽赣袃斖顺稣啬苣枚嗌傺a(bǔ)償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補(bǔ)償全憑村集體的力量完成，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是無法和征地拆遷相提并論的。
      征地拆遷存在將集體土地變更為國有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應(yīng)當(dāng)回饋給被征地農(nóng)民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農(nóng)村宅基地來盤活利用。
      關(guān)于自愿有償退出宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，陸河縣擬作出這樣的規(guī)定:
      1.對(duì)于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可由集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部開會(huì)討論決定。
      2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權(quán)的農(nóng)戶，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可由集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部根據(jù)實(shí)際情況與宅基地使用權(quán)退出戶協(xié)商確定，并將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償情況在集體經(jīng)濟(jì)組織公示。
      3.全部退出宅基地使用權(quán)到城鎮(zhèn)居住的村民以及符合宅基地申請(qǐng)條件而放棄申請(qǐng)資格到城鎮(zhèn)居住的農(nóng)戶，憑借宅基地退出的依據(jù)和村組證明，享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策。
      補(bǔ)償資金從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自籌資金、宅基地有償使用費(fèi)、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。
      大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒有給出個(gè)準(zhǔn)數(shù)來，這和前文堪稱詳實(shí)的“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”形成了鮮明對(duì)照。
      一般而言，宅基地自愿有償退出的補(bǔ)償費(fèi)用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)摹?br>      在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點(diǎn)范圍、改革力度在2022年一定會(huì)進(jìn)一步加大，農(nóng)民朋友要就此作出一定的準(zhǔn)備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項(xiàng)目數(shù)量將可能會(huì)減少，指望通過拆遷“致富”的可能性也會(huì)相應(yīng)縮減。不過農(nóng)民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結(jié)合自身情況和所在村、縣的有關(guān)政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實(shí)際居住使用的房屋確權(quán)登記，讓新政策的紅利惠及自身。

二、農(nóng)村宅基地有償退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：農(nóng)村宅基地有償退出是按照農(nóng)村的“一戶一宅”制原則，農(nóng)村家庭擁有宅基地的標(biāo)準(zhǔn)是每戶家庭只能擁有一處宅基地，之所以施行宅基地有償退出，這也是根據(jù)當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展的形式，為提高農(nóng)村閑置宅基地的利用率，國家出臺(tái)了針對(duì)農(nóng)村宅基地的一項(xiàng)政策。農(nóng)村宅基地有償退出機(jī)制，各地農(nóng)村所執(zhí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式也并非都是一致的，因區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也并不統(tǒng)一，少則幾萬元，多則幾十上百萬元不等的標(biāo)準(zhǔn)，所以說大家要參照當(dāng)?shù)氐那闆r。

法律依據(jù)：《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》

(七)健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理所要做到“三到場(chǎng)”。即：受理宅基地申請(qǐng)后，要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農(nóng)民收取新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。

三、農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2021

法律分析：(1)宅基地有償退出主要按照土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付農(nóng)民個(gè)人部分，一級(jí)地類補(bǔ)助28688元一畝，二級(jí)地類補(bǔ)助27710元一畝，三級(jí)地類補(bǔ)助26080元一畝。如果你家屬于一級(jí)地類，宅基地總面積在2畝的話就能獲得57376元的補(bǔ)償。

(2)據(jù)相關(guān)文件了解，農(nóng)民一戶多宅退出多余的宅基地，有償退出補(bǔ)償應(yīng)支付農(nóng)民80%的補(bǔ)助;

(3)如果你的宅基地在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)完成確權(quán)工作，宅基地有償退出補(bǔ)償按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付農(nóng)民60%的補(bǔ)助;

(4)宅基地有償退出補(bǔ)助面積按照政府實(shí)際測(cè)量面積來計(jì)算，其中包含一些附屬物，200平方米以內(nèi)的宅基地有償退出按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，超過200平方米的就進(jìn)行減半補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

四、農(nóng)村宅基地收回政策

屬于農(nóng)村集體土地所獲得的農(nóng)村宅基地一般情況下是不會(huì)被無償收回的，除非發(fā)生以下幾種情況：1、改變宅基地使用性質(zhì)。宅基地作為村民生活基本資料，村民可以無限期免費(fèi)使用，但僅限于居住，若村民擅自更改宅基地的用途，如修建工廠、商鋪等，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回農(nóng)村宅基地使用權(quán)；2、一戶擁有多處宅基地。按照規(guī)定，農(nóng)村宅基地采取“一戶一宅”的使用原則，而部分村民有“一戶多宅”的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象損害了其他村民的權(quán)益，因而“一戶多宅”這一現(xiàn)象是將要被取締的，農(nóng)村集體有權(quán)收回多余宅基地的使用權(quán)，若有特殊原因不能收回的，戶主須繳納給村集體一部分資金；3、宅基地長時(shí)間閑置。宅基地最重要的使用原則就是保障農(nóng)村居民的正常生活，如果宅基地長時(shí)間閑置就無法發(fā)揮其作用，農(nóng)村集體有權(quán)收回。如宅基地建有的老房子倒塌兩年以上沒有修建，或者農(nóng)村居民在城市安家，老房子閑置，這些情況下，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回宅基地；4、戶口不在農(nóng)村，不能繼承宅基地。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，不少農(nóng)村人涌入城市，在城市安家落戶，戶口也遷往了城市。對(duì)于戶口不在農(nóng)村的繼承人，農(nóng)村老人去世后，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回宅基地；5、超出規(guī)定面積。從2016年農(nóng)村土地確權(quán)起，農(nóng)民領(lǐng)到了耕地和宅基地使用證和經(jīng)營證，農(nóng)村的宅基地和耕地使用也得到了規(guī)范化管理。按照規(guī)定，農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)不能超過規(guī)定范圍，對(duì)于超出規(guī)定范圍的部分，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回超出部分的農(nóng)村宅基地。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

五、有償退出宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平不同，各地的有償退出宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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投稿：鳳茹

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