一、拆遷補償費土增稅分?jǐn)偡椒?土地增值稅清算土地成本如何分?jǐn)?/h3>

土地增值稅清算時，土地成本的分?jǐn)偸侵陵P(guān)重要的環(huán)節(jié)。以下是對土地成本如何分?jǐn)偟脑敿?xì)解答：

一、土地成本分?jǐn)偟幕驹瓌t

在土地增值稅清算過程中，土地成本需要按照合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偂＿@通常意味著，土地成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目中各部分所占用的土地面積、價值或其他合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行比例分?jǐn)偂＿@樣做是為了確保土地增值稅的公平性和準(zhǔn)確性。

二、分?jǐn)偡椒ǖ木唧w應(yīng)用

按占地面積分?jǐn)?/strong>：如果項目由多棟建筑物組成，且每棟建筑物所占用的土地面積可以明確劃分，那么可以按照各棟建筑物占地面積的比例來分?jǐn)偼恋爻杀尽＿@種方法簡單易行，但要求占地面積的準(zhǔn)確測量。

按建筑面積分?jǐn)?/strong>：對于建筑物內(nèi)部各功能區(qū)域（如住宅、商業(yè)、辦公等）所占用的土地成本，可以按照各功能區(qū)域的建筑面積來進(jìn)行分?jǐn)偂＿@種方法能夠更精確地反映不同功能區(qū)域?qū)ν恋刭Y源的占用情況。

按價值分?jǐn)?/strong>：在某些情況下，可能會采用按價值分?jǐn)偟姆椒ā＠纾?dāng)項目中包含不同類型或品質(zhì)的房產(chǎn)時，可以根據(jù)各類房產(chǎn)的市場價值來分?jǐn)偼恋爻杀尽＿@種方法能夠體現(xiàn)房產(chǎn)價值差異對土地成本分?jǐn)偟挠绊憽?/p>

三、注意事項

合規(guī)性：在選擇土地成本分?jǐn)偡椒〞r，務(wù)必確保符合相關(guān)稅收法規(guī)和財務(wù)會計準(zhǔn)則的要求。不合規(guī)的分?jǐn)偡椒赡軐?dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險或財務(wù)報表失真。

合理性：分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)合理且能夠公允地反映項目各組成部分對土地成本的占用情況。避免采用過于復(fù)雜或主觀的分?jǐn)偡椒ǎ悦庖l(fā)爭議或誤解。

一致性：在同一項目中，應(yīng)保持土地成本分?jǐn)偡椒ǖ囊恢滦浴Ｈ缧枳兏謹(jǐn)偡椒ǎ瑧?yīng)提前與相關(guān)部門溝通并說明理由。

綜上所述，土地增值稅清算中的土地成本分?jǐn)偸且粋€復(fù)雜而重要的問題。通過遵循基本原則、選擇合適的分?jǐn)偡椒ú⒆⒁馐马棧梢源_保土地成本的準(zhǔn)確分?jǐn)偤屯恋卦鲋刀惖墓秸魇铡?/p>

二、土地增值稅扣除成本怎么算出來的

法律主觀：計算 土地增值稅 的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率； 1、公式中的“增值額”為納稅人 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收。計算增值額的扣除項目： （1） 取得土地使用權(quán) 所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率： （1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。 （2）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

法律客觀：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

三、土增稅土地成本分?jǐn)偡椒?/h3>

土增稅是指土地增值稅，土地成本分?jǐn)偡椒òò凑彰娣e、競價、協(xié)議等方式進(jìn)行，具體應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定及實際情況確定。土增稅是指土地增值稅，是我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目從事轉(zhuǎn)讓、出售、轉(zhuǎn)讓股權(quán)和設(shè)定抵押權(quán)等行為所取得的土地增值部分征收的一種稅費。而土地成本分?jǐn)偡椒▌t是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，將土地成本按照一定的比例或者方式分?jǐn)偟礁鱾€房屋單元的成本中。土地成本分?jǐn)偡椒ǖ木唧w方式包括按照面積、競價、協(xié)議等方式進(jìn)行。其中，按照面積分?jǐn)偡ㄊ侵笇⑼恋爻杀景凑辗课輪卧ㄖ娣e的比例分?jǐn)偟礁鱾€房屋單元的成本中；競價分?jǐn)偡ㄊ侵冈诟傎I土地時，以競買價格作為土地成本，并按照開發(fā)商的投資比例分?jǐn)偟礁鱾€房屋單元的成本中；協(xié)議分?jǐn)偡ㄊ侵搁_發(fā)商與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，按照約定的比例分?jǐn)偼恋爻杀镜礁鱾€房屋單元的成本中。具體應(yīng)如何進(jìn)行土地成本分?jǐn)偡椒ǎ瑒t應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定及實際情況進(jìn)行確定。在實施過程中，還應(yīng)該注意合理確定分?jǐn)偙壤⒚鞔_相關(guān)責(zé)任人、建立健全相關(guān)協(xié)議和文件等。如果開發(fā)商沒有按要求對土地成本進(jìn)行分?jǐn)偅瑫媾R哪些法律風(fēng)險？開發(fā)商沒有按要求對土地成本進(jìn)行分?jǐn)偅赡軙媾R相關(guān)法律責(zé)任。例如，如果房屋買受人因此產(chǎn)生了經(jīng)濟損失，可以向開發(fā)商索賠；監(jiān)管部門也有權(quán)對開發(fā)商進(jìn)行行政處罰；特別嚴(yán)重的情況下，對于違反土地成本分?jǐn)傄?guī)定的開發(fā)商，還可能面臨法律訴訟和刑事責(zé)任。土地成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠康禺a(chǎn)開發(fā)過程中必須要遵守的規(guī)定。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定及實際情況進(jìn)行合理分?jǐn)偅员苊庀嚓P(guān)法律風(fēng)險。【法律依據(jù)】：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理條例》第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，合理確定土地價格，并將土地成本合理分?jǐn)偟巾椖恐懈鱾€建筑物或者房屋的價款中。

四、土地增值稅的清算

土地增值稅的清算流程：1、當(dāng)項目符合清算條件時，向稅局申請清算；2、先做一個測算；3、找一家稅務(wù)師事務(wù)所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務(wù)師事務(wù)所的工作人員第一開始會按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來給出底稿，要有足夠的準(zhǔn)備，得有好幾個回合的溝通，達(dá)到要的標(biāo)準(zhǔn)又不觸犯發(fā)售法規(guī)的情況下，同意讓稅務(wù)師事務(wù)所出報告，最好找兩家以上的稅務(wù)師事務(wù)所出鑒證；4、出來鑒證之后，去稅務(wù)局交相關(guān)資料；5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的；6、審核完畢，認(rèn)了申報的數(shù)據(jù)或者認(rèn)了清算出來的數(shù)據(jù)；7、通知交稅，會下個通知單，15日之內(nèi)把稅交了就算結(jié)束了。土增稅清算條件：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。綜上所述，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳土地增值稅，填寫《土地增值稅清繳申報表》。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條 為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟和社會發(fā)展，制定本法。第二條 凡依法由稅務(wù)機關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。第四條 法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個人為納稅人。法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個人為扣繳義務(wù)人。納稅人、扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

五、土地增值稅清算土地成本扣除

法律主觀：土地增值稅一般以預(yù)征為主，符合條件的進(jìn)行清算，土地增值稅清算條件是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。一、土地增值稅清算的條件有哪些土地增值稅的清算條件有兩種，一種是“應(yīng)該清算”的條件，一種是“可以清算”的條件。1、“應(yīng)該清算”的條件《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、“可以清算”的條件《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。如果滿足“應(yīng)該清算”條件中的任何一條，企業(yè)都必須進(jìn)行土地增值稅清算；如果滿足“可以清算”條件中的任何一條，稅務(wù)機關(guān)可以要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。二、土地增值稅的清算期限是多久對于符合清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合第二種清算條件，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

法律客觀：土地增值稅清算稅率是多少？土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。土地增值稅清算征收方法：（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；速算扣除系數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；速算扣除系數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％；速算扣除系數(shù)為35％；（5）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20％的，免征土地增值稅。財法字［1995］第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計算公式為：應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

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投稿：汪安璇

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