一、上海住改商拆遷補償,拆遷時住改商應(yīng)該如何補償，標準是什么

根據(jù)你的問題解答如下，基于對各地住改商補償規(guī)定的研究，總結(jié)對于該性質(zhì)房屋的補償主要有以下幾種模式：

一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定拆遷辦法中規(guī)定，拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策規(guī)定，在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

三、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償規(guī)定對住改商房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在2020之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質(zhì)進行評估補償。

五、采用混合標準

（一）臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。

（二）其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。

二、住改商拆遷補償

法律分析：一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策

三、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同

四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償

五、采用混合標準

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、拆遷時住改商怎么補償

法律分析：對于拆遷時住改商的補償各地不盡相同，大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定，除此之外還有以下幾種：

1、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策；

2、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同；

3、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、商業(yè)用房拆遷怎么補償

法律分析：1、房子的價值補償標準，這里的房屋補償，指的是對被征收的國有土地上建筑價值進行的補償，按不低于房子征收決定公告之日被征收房子類似的市場價格，然后請具有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)對其確定評估，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。2、搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

五、商業(yè)用房和住宅用房搬遷的賠償區(qū)別

法律分析：商業(yè)用房和住宅拆遷補償肯定是不一樣的，兩種房屋在價值和補償項目上是存在區(qū)別的，商業(yè)用房價值肯定要比住宅高，并且補償多了停產(chǎn)停業(yè)損失等項目種類。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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投稿：唐諾婉

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